如何认定房屋租赁合同是否有效?

发表于:2013-02-20阅读量:(3181)

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,房屋租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。

 

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房屋租赁合同范本怎么写?

 

法律小贴士:所谓法律效力其实是指合同的生效。合同生效,相当于当事人双方订立了彼此的“宪法”,具有法律约束力,受法律保护,不能随意推翻合同,推翻合同应当承担相应责任。   

 

(一) 房屋租赁合同主体是否符合规定,即房屋租赁合同出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或房屋租赁合同出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。  

 

总结两点:一是看当事人的民事行为能力,二是看出租人的能否处置房屋。

 

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什么是完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力人?

 

(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

(1) 未依法取得房屋所有权证的;

(2) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;  

(3) 共有房屋未取得共有人同意的;  

(4) 权属有争议的;  

(5) 属于违法建筑的;  

(6) 不符合安全标准的;  

(7) 已抵押,未经抵押权人同意的;  

 

小心哦,先抵押后租赁与先租赁后抵押,当事人对房屋的权益区别大了呢!!!!

抵押与租赁并存时,效力如何?

抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系能否对抗抵押权?

 

(8) 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;  

(9) 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。

从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的房屋租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

 

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签订抵押合同的注意事项

  

(四) 房屋租赁合同是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的房屋租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

 

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如何办理房屋租赁备案登记?

 

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房屋租赁合同法律效力的审查

租房合同

 

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