商铺租赁合同中的风险问题

发表于:2016-03-02阅读量:(1072)

餐饮经营需要固定的营业场所,处于成本以及资金实力的考虑,大多数餐饮企业往往会选择通过租赁取得房屋使用权的形式设立营业场所。现实中,一旦这个环节出现纠纷,将会给投资带来重大影响甚至导致整个投资失败。租好商铺后,资金投进去了,设备、装修一应俱全,由于后期因租赁的商铺发生纠纷,推倒了整个投资计划,损失几十万、几百万乃至更多。类似这样的例子不在少数。因此,审慎对待处理是非常必要的。

一、实地考察,明晰房产信息

一个审慎的投资者,在资金投入之前,必须要先全面了解市场的动向、投资对象、行业分析等因素,盲目地进入,只会导致投资的失败。慢工出细活,文火烹佳肴,在签订商铺租赁合同前,投资人至少应当注意一下几点:

1、勘察商铺地理位置等信息。餐厅位置的好坏直接影响到日后生意的成败,尤为关键。许多餐厅的倒闭不是因为其菜品不佳,而是因为地理位置不对。租赁商铺前,投资者应当实地考察该商铺。主要包括地理位置、商圈、客流量、通水、通电、通路“三通”、基础设施等综合考察。

 

当然,并不是说地理位置对了,菜品就可以不加!

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2、对出租人及出租的商铺的信息进行核查。对出租人主要是核查其是否是商铺所有权人,如果不是房屋所有权人,是否取得合法授权处理商铺出租事宜。对出租的商铺主要是核查是否有房产证,如有房产证核查的信息包括房屋用途、房屋是否共同、房屋面积、房屋是否抵押等,是否有租赁许可证、是否有消防验收合格证。

二、店面租赁合同中存在的漏洞与风险

 

化解某些麻烦:签订店面转让协议的事项》

 

一份良好的合同是能够为当事人免去后续的许多争议与矛盾,使整个合同的履行过程变得顺畅。相反,合同约定的不明确,甚至是未做约定,或将使当事人进入进退两难的境地。那么,在餐饮店面租赁过程中,投资人务必要留心合同条款的约定。

1、对交付标准的约定

满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别,体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上,尤其是对于对餐饮等业而言。

在合同签订中,切记对水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及其他特别需求等在事先明确约定。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任,也要事先考虑。考虑业主交付标准的同时,应同时对租户的二次装修做出考虑,以便于租户顺利装修,尽早对外营业。业主交付商铺的标准通常也是租期结束后租户返还商铺的标准,对此也需提前加以考虑。

2、双方权利义务的明细

(1)出租面积条款。如果房产证有标明的,以房产证标明的数字确定出租面积,并将房产证复印作为租赁合同附件;如果房产证没有标明面积的,租赁合同的双方可以聘请专业测量机构测量出面积,双方及测量机构签字确认,也作为租赁合同的附件。以后计算租金以此为据。

(2)出租房屋用途条款。一定要详细注明租赁房屋的用途。这样做的好处是什么呢?我们在这个条款里确定了合同的目的以后,如果将来房屋不能满足合同目的(如因房屋问题不能办理营业执照,因房屋不能满足生产电源需要等)情况出现,承租一方可以按照法律规定解除合同,尽快脱身减少损失!

(3)租金及各种税费缴纳条款。租金方面主要提示在条款中所缴纳的租金是否含税(即是否开发票)。

(4)违约责任条款。一份租赁合同的好与坏,很大程度就看该合同违约责任设计。实践中较为常见的违约责任条款有以下几种:

【情形之一】:出租人违约导致不能实现租赁合同目的;

【情形之二】:出租人迟延履行义务的;

【情形之三】:出租人交付的房屋不符合约定导致承租人损失或第三人损失的;

【情形之四】:出租人未尽办理相关证件之工商、税务、环保、消防、卫生、通讯、增容、水电等协助义务的;

【情形之五】:为承租人设定责任限额,在限额范围内承担责任。

(5)装修条款。每个商家接手商铺后,通常要进行一番装修,再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是,具体承租的商铺不一定能满足这一要求,因为商铺的装修不能破坏主体结构。同时,租赁合同期满后,装修做如何处理,也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。

 

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三、合同履行中的权利义务

虽然,租赁合同签订后,双方依照合同条款履行相应的权利义务即可,但这并无意味着纠纷的彻底解决。在实践中,餐饮店面租赁合同的履行往往存在以下症结:

1、店面设备的维护问题

餐饮店对水、电、燃气具有较高的依赖性,稍有不慎,就得歇业维修。现实中,承租方偶尔疏忽,未及时缴纳水电费,出租人能否停水、停电,以促使承租人履行合同义务。对此问题,我们认为应当具体分析,不能一概而论,否则会给出租人带来法律风险。

出租人能否采取停水停电的措施,要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的,那么商户欠租,出租人可以采取停水停电的措施;而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的,那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是,出租人有权停水停电时,也要事先书面通知承租方,避免贸然停电给承租方带来损失,减小风险。

2、续租问题

随着餐厅生意的增长,出租人往往会见利而忘义,在续签合同时,要求增加租金、上涨水电费、物业费等等。

续租因关涉双方的重大利益,双方对此均高度重视,对续租的条款均做出较详细的规定,但基于各自利益的考量,合同难免存在疏漏。我们建议对续租可作如下约定:

租赁期届满,承租人享有优先承租权。出租人应于租赁期期限届满的六个月前书面问询承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的,双方另行协商一致签署租赁合同。租赁期期限届满的两个月前,双方未协商一致签署租赁合同的,视为承租人放弃优先承租权,出租人有权将商铺出租给第三人。

如此一来,便能够尽稍加抑制出租人涨价之势。

3、商铺被拆迁的风险

商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营,如果生意尚可,更是会增加投入。但是,万一碰上拆迁的情况,那么商家的愿望就落空了。如果已经划入拆迁红线范围的,更是连营业执照都无法申请。考虑到房东,特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。所以,预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要,在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。

 

经营者要思虑的事情不能仅仅是单方面的,所以多多阅读风险提示!

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