赵丽某与雷熙某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

发表于:2016-11-09阅读量:(295)

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2015)二中民终字第01016号

上诉人(原审原告)赵丽某,女,195*年*月*日出生。

委托代理人贾向军,北京市世纪律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)雷熙某,男,198*年*月*日出生。

委托代理人赵淑娜,北京市大地律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)北京*爱*家房地产经纪有限公司,住所地北京市大兴区**镇工业*区南*路*号。

法定代表人刘某,董事长。

委托代理人徐俊某,男,198*年*月*日出生。

上诉人赵丽某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市丰台区人民法院(2014)丰民初字第12165号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

2014年7月,赵丽某诉至原审法院称:2014年2月21日,我与雷熙某及北京*爱*家房地产经纪有限公司(简称*爱*家公司)三方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定由我向雷熙某购买位于北京市丰台区*号楼*号房屋一套,成交价格为610000元。我支付200000元购房款当日雷熙某应当向该房屋贷款银行提交还清贷款的申请;我应当在该房屋解押扣款当日向雷熙某支付360000元。我依约向雷熙某支付200000元购房款,但雷熙某从未通知我具体什么时间办理房屋解押扣款。雷熙某反而要求我先支付360000元再申请房屋解押。我也不存在内蒙古房子没卖出去,没有支付360000元房款能力的情况。我认可在3月29日与雷熙某有过通话,但雷熙某并没有告知我4月1日扣款解押一事,也没有给我看到银行的解押扣款通知,只是询问我是否准备好了钱。而且,我是否支付360000元与雷熙某办理解押没有关系,不会影响雷熙某解押。雷熙某构成根本违约,现要求:1、判令解除我与雷熙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及我与雷熙某、*爱*家公司签订的《补充协议》;2、判令雷熙某返还购房款200000元;3、判令雷熙某支付违约金126000元。

雷熙某辩称:根据《补充协议》约定,赵丽某2014年2月28日付首付的同时,我方应向银行提交还清贷款申请。我2月21日收到50000元定金,3月4日收到首付15万,3月5日我联系银行,银行告知我3月10日周一去银行办理。3月10日我去银行提交书面申请,留在银行,银行告知我4月1日是扣款日。3月28日左右我通知赵丽某及*爱*家公司,将4月1日办理扣款解抵押的事告知了赵丽某,并告知*爱*家公司通知赵丽某。我没有要求先支付360000元,我是要求赵丽某准备好360000元,解押扣款当日同时支付360000元。因此款就是用于我扣款解押所用,如无这笔款项我的钱是不够解押的。但赵丽某说自己在老家来不了,在扣款当日也没有给我支付360000元,导致抵押没有解成。银行告知我,我提交给银行的申请,由于4月1日不办理手续,银行已经销毁了。后于7月16日我方通过借钱将贷款还清,7月17日解除了抵押,现不存在履行不能的情况。我方要求继续履行合同,不同意赵丽某的诉讼请求。

*爱*家公司辩称:赵丽某与雷熙某之间的房屋买卖合同是在我公司的服务下签订的,我公司业务人员代表我公司在三方协议上签字。双方约定赵丽某出房款360000元来解抵押。据我公司业务人员金建某表示,在3月29日接到雷熙某4月1日办理扣款解押的通知后,及时向赵丽某进行了转达,赵丽某当时说因在内蒙古有一套房没卖出去,不能及时拿出360000元,所以才导致没有及时解押。

原审法院经审理认为:赵丽某与雷熙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律规定,应为有效合同,双方应当按合同约定履行。根据证人赵*的证言,可以认定雷熙某按双方约定在合理时间内履行了向贷款银行提出还清贷款解除抵押的申请,且确定于当年4月1日办理扣款解抵押手续。赵丽某与雷熙某均认可于2014年3月29日存在手机通话的事实,但对通话内容存在争议。根据一般常理,雷熙某既然已经履行了扣款解押的申请,没有必要不通知赵丽某,故法院认定雷熙某在3月29日与赵丽某通话时将4月1日办理扣款解抵押手续一事告知了赵丽某。双方约定:“乙方应于办理上述房屋解押扣款当日,在丙方见证下,通过自行划转的方式向甲方支付人民币360000元”。双方对上述约定中赵丽某支付360000元房款是否是用于雷熙某解除抵押的款项存在争议,法院根据常理及上述约定文字的整体意思,认定该款系雷熙某收取后用于解除抵押的款项。现由于赵丽某未能于该日将360000元款项支付雷熙某,导致雷熙某未能及时解除房屋抵押,故不能认定雷熙某违约。故对赵丽某以雷熙某未能及时解除房屋抵押构成根本违约为由,要求解除相关合同、协议及退还房款、支付违约金的请求,法院不予支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定,于2014年10月判决:驳回赵丽某的诉讼请求。

判决后,赵丽某不服,上诉至本院,请求撤销原审判决,依法改判支持其原审诉求。其除坚持原诉理由外,还认为原审法院认为“根据一般常理,雷熙某既然已经履行了扣款解押的申请,没有必要不通知赵丽某”,属于对事实的推定,不存在事实依据;按照双方合同约定,应当由雷熙某先办理解抵押后赵丽某才支付360000元房款;雷熙某未能于合同签订后90日内办理产权转移登记,已构成根本违约。雷熙某及*爱*家公司均同意原审判决。

经审理查明:雷熙某系北京市丰台区*号楼*号房屋的产权人,雷熙某以该房屋设有贷款抵押,抵押权人为招商银行。2014年2月21日,赵丽某与雷熙某经*爱*家公司居间,签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定:雷熙某将该房屋出卖给赵丽某,成交价格为610000元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金50000元。同时还约定:当事人双方同意,自本合同签订之日起九十日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日,雷熙某、赵丽某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,约定房价款为1260000元。同日,赵丽某、雷熙某、*爱*家公司三方签订《补充协议》,约定:乙方(赵丽某)于2014年2月21日向甲方(雷熙某)支付定金人民币50000元,签署《北京市存量房屋买卖合同》后,该定金则视为首付款的一部分。乙方应于2014年2月28日前在丙方(*爱*家公司)的见证下,通过自行划转的方式向甲方支付人民币200000元(含前期已支付的全部定金人民币50000元)。同时甲方应向所贷款银行提交还清贷款的申请。乙方应于办理上述房屋解押扣款当日,在丙方见证下,通过自行划转的方式向甲方支付人民币360000元。乙方应于办理贷款申请后三个工作日内在丙方见证下,通过自行划转的方式向甲方支付350000元。余款以银行贷款方式付清。

上述合同、协议签订后,赵丽某向雷熙某支付首付款共计200000元。此后,雷熙某称其于2014年3月向招商银行提出提前还款申请,银行通知扣款日为4月1日,其随后分别通知*爱*家中介人员及赵丽某,但赵丽某并未于解押扣款当日向其账户支付360000元,导致银行扣款未成功。赵丽某对此不予认可,称从未接到雷熙某或*爱*家中介人员的通知。

经雷熙某申请,原审法院至招商银行向职工赵*调查,赵*向法院表示:雷熙某于2014年3月向该行提出提前还款的书面申请,赵*系具体受理该事项的工作人员。当时告知于同年4月1日为扣款日,因该日雷熙某账户未扣款成功,故申请作废,根据该行的规定,该书面申请自动销毁。

2014年7月17日,招商银行股份有限公司北京分行个人信贷部出具个人贷款结清证明书,称雷熙某已于2014年7月16日贷款到期日还清本息。

上述事实,有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、个人贷款结清证明书、通话录音、通话详单、调查笔录及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为:根据查明的事实,赵丽某与雷熙某签订的房屋买卖合同及赵丽某、雷熙某与*爱*家公司签订的补充协议,均系当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,各方均应依约履行。原审法院认定“根据一般常理,雷熙某既然已经履行了扣款解押的申请,没有必要不通知赵丽某”,属于对事实的推定,若无其他证据予以佐证,该认定确有不妥。但根据*爱*家公司对于其工作人员金建某工作内容的陈述,雷熙某通过金建某向赵丽某转达过4月1日扣款的事实,另结合雷熙某与赵丽某3月29日通话的事实,原审法院认定赵丽某于2014年3月末已得知银行将于4月1日扣款,该认定正确,本院予以维持。按照双方合同约定,赵丽某应于银行解押扣款当日向雷熙某支付360000元房款,雷熙某欲用当日获得的此笔购房款作为偿还贷款的款项,系其对所收取房款的使用,本院认为并无不当之处,而赵丽某未能于当日付款导致银行扣款未完成及房屋解抵押未能及时完成。故根据现有证据,系赵丽某的行为导致合同履行出现障碍,其现主张因雷熙某存在根本违约行为而要求解除合同、退还房款及由雷熙某支付违约金,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。解除房屋抵押登记系办理产权转移登记的前提条件,故雷熙某未能于合同签订后90日内办理产权转移登记,亦不能简单归责于雷熙某,本院对赵丽某该项上诉意见亦不予支持。据此,上诉人的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院难以支持。原审判决正确,本院予以维持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费6190元,由赵丽某负担(已交纳3095元,余款3095元于本判决生效后七日内交纳)。二审案件受理费6190元,由赵丽某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长  刁久豹

代理审判员  周梦峰

代理审判员  李 淼

二〇一五年二月十三日

书 记 员  程 飞

 

房屋买卖合同纠纷  

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