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我朋友卖房,双方在4月份签订标准房屋合同,收取对方20万定金,现买方拒绝缴交首付款,发函通知(函件内容描述,房屋涉及违法改造,侵占公用面积无法过户,要求全款退还押金)。事实情况,改造承重墙、侵占公用面积只是厕所部分是事实,无法过户不存在,这些情况在双方看房之前都清楚,不存在隐瞒。房屋买卖也是按房产面积成交,双方之前双方协商不成,我朋友担心被对方告上法庭,影响他的房屋对外出售。请问是否存在这种情况?
律师未回答前暂不可追问,律师的及时解答时间为:8:30-17:30,解答后您仍有疑问,可继续提问,感谢您的耐心等待
您好,依据您的问题我们做以下分析:
第一,双方已经签了购房合同,卖方收取定金20万,依据定金罚则,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,所以,如果买房逾期不履行支付购房款首付,您的朋友可以不返还20万定金;
第二,您问题中,房屋涉及违法改造、侵占公用面积、无法过户等情况是双方在明知房屋存在瑕疵的情况仍然自愿交易的,一般情况下,该房屋买卖合同有效,但是涉及到不合法条款仅能约束买卖双方,对第三人不产生效力;
第三,即使买房起诉,您们也可以主张房屋买卖是不存在欺诈胁迫等情况自愿协商签订的,如果房屋买卖合同中对明知房屋存在相关瑕疵(改造承重墙、侵占公用面积、无法过户等)有明确约定的,你们可以继续主张该房屋买卖合同有效;
第四,是否会影响房屋对外销售需要依据房屋的实际情况综合各方面因素判断,单凭您上述描述可能我们还无法给您准确判断,建议您提供更为有效的描述(比如房屋为什么不能过户、是否存在其他房屋共有人、房屋所有权人归属谁、是否有有效凭据……),如果您觉得电话咨询更为方面,您可以购买我们的电话咨询:http://www.yifatong.com/p/zixun