专业法务支招“办公楼租赁”
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由于我国经济与世界经济体系的融合，大量市场化的商务活动越来越频繁与旺盛，促使我国的高档写字楼市场得到了迅速的发展，呈现持续上升的发展势头。
商品经济的发展，带动了办公楼的发展，越来越多的高新科技企业乐于租用办公楼作为自己公司的办公地点，在租赁过程中，由于合同内容不严谨，双方理解误差，难免发生纠纷。
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由于我国经济与世界经济体系的融合，大量市场化的商务活动越来越频繁与旺盛，促使我国的高档写字楼市场得到了迅速的发展，呈现持续上升的发展势头。
商品经济的发展，带动了办公楼的发展，越来越多的高新科技企业乐于租用办公楼作为自己公司的办公地点，在租赁过程中，由于合同内容不严谨，双方理解误差，难免发生纠纷。
办公楼租赁合同
转租方（甲方）：
法定代表人：
营业执照号码：
地址：
承租方（乙方）：____________________有限责任公司
法定代表人：
营业执照号码：
地址：
经甲乙双方协商，达成以下租赁协议：
······
传统的“意向书”是一种单方意思表示,在当前的交易实践中,大多数意向书是指双方当事人深入接触并在诸多问题上达成一致后,一方以这些一致意见为基础向另一方发出的要求接受者“确认”或“接受”的法律文件。
意向书的效力是比不上正式合同的，但通过意向书的签订，表明了承租方的诚意，双方进入实质性的操作阶段。因此，建议有合作意向的双方在谈好主要条款后最好签订意向书，以达到约束对方履行合作的目的。
······
在办公楼租赁过程中应该注意以下问题：
（1）出租方出租房屋的合法性，例如产权证明（或经营权证明），出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。如系转租，出租方应提供其租赁合同和权利人同意转租的书面证明。
（2）租金、物业费、水电等相关费用的支付标准及付款方式，应在合同中明确承租房屋所产生的所有费用，并确定承担方。
（3）写字楼报价常常以“元/平方米/日”为单位的，由于写字楼往往是一个大产证，没有进行产权分割，
······
涉外办公楼除了可以出租给在境内注册成立的企业(包括境内股东投资设立的企业，也包括境外股东但在境内注册成立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等)外，还可以出租给境外公司在境内设立的不具有独立法人资格的办事机构。一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构。非涉外办公楼则不能出租给境外机构在境内设立的办事机构。是否属于涉外办公楼，须以政府外经贸委的批准为准。
商用办公楼的优势在于有物业管理，设施远远比住宅好，一般中小型以上企业都会租用写字楼，一是因为规模需要,二是因为管理优势。具体体现在：
（1）住宅一般电梯，大堂，公共部分的装修等都比较简单，而写字楼相对显得更高档一些，住宅里面的气氛不利于办公。
（2）商用办公楼的户型设计等更合适办公使用。
（3）住宅禁商是一种趋势，很多城市都已经开始实施。有的住宅区地址无法注册成为公司经营地址，从而导致入驻企业存在被迫搬迁的风险。
根据《营业税暂行条例》、《个人所得税法》等相关税法规定，公司出租办公用房需缴纳以下税：
（1）营业税5%（按月起征点为5000元/月，按次起征点为100元/次）；
（2）城建税：营业税税额的7%；教育费附加3%，地方教育费附加2%；
（3）房产税12%；
（4）印花税1‰；
（5）企业所得税25%，计税依据为租赁收入扣除财产租赁过程中缴纳的税费及税法规定费用扣除标准的余额；
（6）土地使用税根据相关文件规定，一级土地15元/平方，二级土地10元/平方，三级土地5元/平方；
（7）水利基金：0.1%。
选择办公楼租赁，对一家公司的办公环境，业绩提升有很重要的作用，在租赁时应该注意：
（1）慎重选择办公楼所处的区段
一般说来，以位于城市的中心商业区或专门的办公区为最佳地点选择。按照城市规划的要求，商业区一般均能满足办公楼对于交通的条件、停车条件的要求。
（2）注重办公大楼周边的服务配套设施
选择办公性房屋地点，投资人尤其要观察其周边的服务配套设施如银行、邮局、电信、金融、百货、餐饮、娱乐。停车场等是否能搭配大楼本身的各种需求，这对于办公人员而言是至关重要的。现在我国的高级商务办公大楼，往往为吸引其客户加盟，在周边设施配套不全的情况下自我进行办公大楼的功能配置，甚至也有自行开张营运的，如在大楼底层开设银行等金融机构或大型百货商场，设置餐饮层、娱乐层。健身层等。这虽在一定程度上缓减了配套服务的压力，但从购房者的角度来说，选择办公大楼还是以周边服务配套设施齐全之地段为优。这一方面是为提高办公人员的办事效率考虑，同时也是对该房屋潜在的附加价值多而升值潜力较大的认同。
（3）尽量选择单纯办公环境的办公大楼
如果办公大楼地点所在区域混杂着住宅，公园、学校等，其附加价值将大为降低，其办公性能也受到一定的削弱。对于实力较弱而对办公条件要求不高的公司而言，也许选择非专门住办公楼甚至是商务服务式公寓从财务上来说是划算的，也是可行性，但也应在尽可能的情况下选择靠近单纯性办公环境区域内房屋。要知道，现代商战中商机的出现和消失可以说转瞬即逝，办公地点的选择在某种意义上说决定了未来事业的成功转折。
（4）注重办公楼本身及具体房屋单位的选择
办公大楼本身的外观、建材、装演、设施的装备及保养的水平，以及自动化、智能化状况，直接决定着办公大楼本身及其内部某具体单位房屋的购买或承租选择。这里着重要说明的是，对办公性房屋地点的选择，在很大程度上首先决定于使用者（这里指的是购买者或承租者自用）需要其选择的办公性房屋对办公房屋提供什么样的服务，或称其内在的实质性需要是什么。
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