上海市宝山区人民法院

民事判决书

（2014）宝民三（民）初字第87号

原告满某某。

原告梁某。

上列两原告共同委托代理人黄维青，上海浩锦律师事务所律师。

被告瞿某某。

委托代理人瞿某某。

被告沈某。

被告瞿某某。

原告满某某、梁某与被告瞿某某、沈某、瞿某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告满某某、梁某的共同委托代理人黄维青、被告瞿某某并代理被告瞿某某、被告沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告满某某、梁某诉称，原被告于2012年3月26日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于宝山区某某路某某弄某某号某某室房屋，同日，原告向被告支付了房款55万元。当时的购房政策是补缴一年社保，原告可以符合购房资格，后由于政策调整未能过户。2013年被告起诉至本院要求解除合同，法院作出生效判决，解除双方买卖合同。2013年9月30日，被告在扣除房租、物业费、水电费后，退还原告52万元。根据法律规定，合同解除后，应恢复原状，被告之前因合同所占用的房款及孳息也应一并返还。故原告起诉要求被告支付自2012年3月29日起至2013年9月30日止占有55万元房款的同期贷款利息，计算方式为55万元×1.5年×6%（年利率）=49，500元。

被告瞿某某、沈某、瞿某某辩称，关于与原告就系争签订房地产买卖合同无异议，被告于2012年3月28日收到原告支付的房款55万元。前案判决生效后，原被告自行办理交接，在扣除原告应承担的租金、物业费、水电费和诉讼费后，原告实际返还52万元，之后两日内原告也将房屋返还给被告，至此双方纠纷应全部了结。被告收取原告房款具有合同依据，现原告再行要求被告支付该款相应的利息，缺乏合同和法律依据，要求法院予以驳回。

经审理查明，被告系上海市宝山区某某路某某弄某某号某某室房屋的房地产权利人，三人对该房为共同共有。2012年3月26日，原、被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定，原告向被告购买上述房屋，该合同特别告知处载明，买卖双方当事人在签订本合同时，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任。双方约定，系争房屋房地产转让价款共计182万元。双方确认在2012年7月31日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，原告于同年3月28日通过银行转账向被告支付房款52万元，加之已付定金3万元，共计向被告支付房款55万元。被告于2012年3月31日将房屋交付原告使用。

2013年06月26日，被告向本院提起诉讼，要求解除与原告签订的房地产买卖合同并要求原告支付租金损失，本院经审理认为，原告作为购买方应对自己是否属于限售对象予以查证，并承担由此可能引发的交易风险。实际履行过程中，因原告存在限售情形而无法提供房地产交易中心审核必需之材料导致系争房屋无法进行过户，而双方所约定的过户日期为2012年7月31日，直至诉讼期间，原告仍无法满足过户条件。据此，双方的买卖合同目的已无法实现，应终止履行。合同解除后，被告应将收取的房款返还，鉴于房屋已实际由原告占用，故原告应从房屋中迁出并返还给被告，并支付相应使用费。被告作为出售方，对买受方的购房资质也应予以审核，故其亦应承担其疏于审查而导致合同最终无法履行的相应损失。从公平合理的角度出发，平衡双方当事人的利益，本院酌情将月租金标准调低为1，500元。本院于同年8月20日出具（2013）宝民三（民）初字第923号民事判决，判令解除原被告双方的房地产买卖合同，原告依照每月1，500元计算，向被告支付自2012年3月31日起至实际迁出日止的房屋使用损害赔偿金，被告返还原告房款55万元。该案生效后，原被告于2013年9月30日自行结算，在扣除原告应承担的房屋使用费、物业管理费、水电费及诉讼费后，被告一次性返还原告52万元，原告也从系争房屋中迁出并返还给被告。因原告认为被告占用房款期间相对应的利息未处理，故涉讼。

以上事实，有原告提供的（2013）宝民三（民）初字第923号民事判决书、银行业务凭证、房地产买卖交接书、银行卡交易查询，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照生效的民事判决书，因原告存在限售情形而无法提供房地产交易中心审核必需之材料导致系争房屋无法进行过户，原告对合同履行不能应承担主要责任。而被告作为出售方，对买受方的购房资质也应予以审核，故其亦应承担其疏于审查而导致合同最终无法履行的相应损失。原被告在合同中约定的过户日期为2012年7月31日，在前案诉讼中，被告自称给予原告宽限期以便其补办手续至2012年年底。故从公平合理的合同法原则出发，结合本案原被告就系争买卖合同的客观履行和主观诚信度，本院酌情确认由被告向原告支付55万元房款自2013年1月1日起至实际返还日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：

一、被告瞿某某、沈某、瞿某某于本判决生效之日起十日内，以55万元为本金，根据中国人民银行同期贷款利率计算，向原告满某某、梁某支付该款自2013年1月1日起至2013年9月30日止的利息；

二、原告满某某、梁某的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

本案受理费减半收取518元，由原告满某某、梁某负担258元，被告瞿某某、沈某、瞿某某负担260元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　陶芳

二〇一四年二月十七日

书记员　黄莺

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