上海市闵行区人民法院

民事判决书

（2014）闵民五（民）初字第915号

原告王某某。

委托代理人吴国策，上海君鼎律师事务所律师。

被告甘某某。

委托代理人王进盛，上海国策律师事务所律师。

委托代理人陈进峰，上海国策律师事务所律师。

原告王某某与被告甘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理。依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人吴国策，被告甘某某的委托代理人陈进峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称，2011年8月9日，原、被告签订商铺租赁合同，约定租期为三年（自2011年8月16日起至2014年8月15日止）。签约前，原告与案外人吕某某（商铺原承租人）签订转让协议，约定转让费为人民币（下同）165，000元。签约后，原告于2011年8月16日对上述商铺进行了装修，花费78，000元。2011年9月10日开张前原告又购置了餐具电器等物件合计22，183元。上述费用的购物发票，原告均放在商铺带锁抽屉内。原告在经营了两个月后因生意清淡，与案外人徐某（被告代理人）协商降低租金金额，但徐某拒绝降低租金金额并要求原告继续经营。原告最终仍因生意清淡于2011年12月28日与徐某签订了终止协议，徐某承诺等有下家接手就通知原告与下家协商商铺内设备物件等转让费事宜。原告于2011年12月29日上午至商铺搬运新添置的物品及食品、调味品、发票、供应商押金单据，但发现商铺门锁已被更换，便立即联系徐某要求开门，但其借故推脱。此后，原告多次电话联系徐某要求取回需要的物品，并要求参与协商新租客转让事宜，但一直未接到被告方通知，后与徐某多次联系均未果。原告认为，被告未按终止协议的约定推荐原告与新租客自行商谈转让事宜，给原告造成重大经济损失，原告遂诸法院要求判令：（一）被告赔偿经济损失233，910.63元（包括商铺转让费165，500元、装修费78，000元、新添置物品费用22，183元、煤气罐押金700元，扣除4个月的损耗32，472.37元）；（二）被告返还剩余租赁押金5，666.70元及剩余水电押金2，571.80元。

被告甘某某辩称，双方之间的租赁关系已经由（2012）闵民五（民）初字第某某号民事判决书作出裁决。对于原告的第一项诉请，原、被告在租赁合同补充条款中已明确约定转让费独立于租赁关系以外由原告自行承担，故与被告无关。原、被告的终止协议中也未要求被告必须通知原告与下家协商转让事宜。关于装修费和新添置物品费用，双方在租赁合同中约定原告装修需要事先征得被告同意，并对其归属另行约定，但是双方未作约定，且被告已按解除合同协议书给予原告一定的宽限期进行处理，并事实上也给了原告两个多月的时间，但原告没有处理，之后被告在联系不上原告的情况下，通过发送律师函的形式告知原告后才自行处理了相关物品。对于原告的第二项诉请，（2012）闵民五（民）初字第某某号民事判决书已经对押金进行了处理，明确没收租赁押金作为违约金，并将剩余的水电押金充抵租金，故在本案中不同意返还。

经审理查明，2011年8月9日，原告王某某（作为承租方，签约乙方）与被告甘某某（作为出租方，签约甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于本市闵行区某某路某某号的房屋出租给乙方用于商业经营；甲方于2011年8月16日前向乙方交付该房屋，租赁期自2011年8月16日起至2014年8月15日止；该房屋月租金为20，000元，12个月内不变，自第13个月起，双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月12日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付违约金；双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即40，000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、租赁发票税金等费用由乙方承担；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的1倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。租赁合同补充条款还约定，乙方在合同约定的租赁期间内若擅自提前退租的，则甲方视乙方违约，甲方有权没收乙方的租赁押金40，000元，租赁押金不足以补偿甲方经济损失的，甲方有权追溯乙方经济赔偿；乙方同甲方原租客（吕某某）所达成之转让约定（包括店铺内生财工具、装修、人员、营业执照等）或其他约定若发生经济问题、利益纠纷同甲方无关，由乙方自行负责、全权处理，不得以此作为借口损害甲方利益。案外人徐某作为被告的委托代理人与原告签署了上述合同，双方在合同中载明了手机号码作为联系方式，原告并向被告提供了身份证复印件。

合同签订后，原告支付了租赁押金40，000元及首期租金38，000元，被告则将房屋交付于原告经营使用。嗣后，原告又分别向被告支付租金及水电押金各10，000元。

期间，原告王某某因生意清淡无力继续经营，在被告不同意降低租金金额的情况下，双方经协商，原告王某某（签约乙方）与被告甘某某（签约甲方）于2011年12月28日签订解除合同《协议书》1份，约定：一、因乙方经营困境，不能按约如数支付甲方商铺租金，特向甲方提出协商：1、终止经营，归还甲方商铺；2、因乙方至归还甲方商铺前，尚未能找到转让承接之租客，故店铺内现有厨房设备及空调、冰柜等不予搬走，望甲方招租时有合适租客可尽量帮忙推荐，酌情为乙方争取，以减少乙方亏损；3、乙方未缴纳之电费由甲方已收取之水、电押金中先予支付，多退少补。二、甲、乙双方经过协商后，达成如下意向：1、甲方同意乙方于2011年12月26日归还甲方商铺，租金结算以2011年12月25日为截止日期；2、甲方替乙方缴纳未缴及因乙方欠费所造成的电费滞纳金；其他供应商及往来客户应结算款项由乙方自行处理，甲方概不负责；3、本着良好友谊，甲方同意在乙方归还商铺后，甲方招租时若有新的租客有意向的，会向其推荐乙方之厨房设备、空调、冰柜等，具体价格及转让物件的好坏由乙方同新租客自行商谈；4、乙方的厨房设备及空调、冰柜等自乙方归还甲方商铺之日起，至多友情存放于该商铺内15天（甲方不确认及负责担保乙方存放物件之好坏）该期间内甲方若无合适租客可以承接的，自第16天起至第20天内，乙方应无条件搬掉上述物件，如乙方不搬走的，甲方视同乙方无条件放弃，甲方有权自行全权处理；5、甲方收回该商铺后若有意向之新租客有如下几种类型、情况：（1）非餐饮业者，（2）对乙方留存物件无承接意向，（3）同乙方就转让留存物件不能协商一致的，乙方均需无条件即刻搬走上述物件，不得影响甲方出租，如乙方不搬走的或故意拖延的，甲方视同乙方无条件放弃留存物件，甲方有权自行全权处理。原、被告并于该协议中载明了乙方留存物件的清单，但同时约定上述物件品牌以店内实物为准。

2012年2月10日，由于原告未能将存放于租赁房屋内的设施设备搬离，被告即委托律师向其寄送《律师函》，要求原告在2012年2月15日前将暂存设备一次性搬离出租房屋，逾期不搬离的，将视为放弃，被告将直接处理暂存设备。之后，因原告仍未能搬离租赁房屋内的设备，被告遂将相关设施设备自行进行了处理。

2012年8月28日，甘某某诉至本院，要求确认其与王某某之间的房屋租赁合同于2011年12月25日解除，并要求王某某向其支付拖欠租金31，692.18元。本院立案受理后，于2013年1月15日作出（2012）闵民五（民）初字第某某号民事判决，确认甘某某与王某某就上海市闵行区某某路某某号商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年12月28日解除，同时判令王某某于判决生效之日起七日内向甘某某支付至2011年12月25日止结欠的租金及电费31，692.18元。该案判决已生效并已进入执行程序。

本案诉讼中，被告表示自愿补偿原告25，000元（要求法院在执行过程中与（2012）闵民五（民）初字第某某号案执行款进行抵扣），以缓解原告生活困难。

以上事实，由原告提供的原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、解除合同《协议书》、原告支付租金及押金的收据、公证授权委托书、徐某身份证复印件，被告提供的《律师函》及快递详情单、（2012）闵民五（民）初字第某某号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述所证实。

上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。

对于原告提供的谈话笔录，因四位被谈话人系原告的员工及朋友，与原告存在一定的利害关系，且其谈话内容并不能反映合同解除后原、被告间关于所有留置物品返还的协商过程，故对原告该组证据的证明目的本院难以采信。对于原告提供的转让合同及转让费收条，因原、被告已明确约定转让费问题与原、被告间的租赁合同无关，故本院对其证据效力不作认定。对于原告提供的物品清单，因其未能提供相应的支付凭证予以佐证，故对于该组证据的效力本院亦不予采信。对于原告提供的《装修合同》及收据、照片，因其无法证明相应的装修内容及金额，故本院对其证据效力难以采信。对于原告提供的证人书面证言，因已有法院谈话笔录，本院对该组证据的效力均不作认定。对于原告提供的其向某某区人民法院、某某区卫生局及工商局出具的书面材料，因系其单方意思表示，本院对其证据效力均不作认定。

本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及解除合同《协议书》，系签约双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。关于原告主张的转让费损失，系原告与原承租人之间的权利义务关系，而原、被告双方已在房屋租赁合同中明确约定与被告无关，且解除合同的《协议书》中亦并未苛以被告一定要承担通知原告与新租客协商转让费的义务，故原告在本案中要求被告赔偿该项损失，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的装修费损失，因（2012）闵民五（民）初字第某某号民事判决书中已认定系王某某拖欠租金不付并提前退租构成违约，属过错违约方，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的物品损失，因其提供的清单无法证明其具体损失金额，且双方在解除合同《协议书》中确认的留置物品也无法显示其具体金额，另原告也无法举证证明其在被告给予的宽限期内要求被告予以返还，而被告在联系原告未果的情况下以发送律师函的形式尽到了最大的告知义务，故被告自行处置原告的留置物品，符合双方的约定。鉴于被告在本案诉讼中自愿表示同意补偿原告25，000元，本院对此予以准许。关于原告主张的剩余租赁押金和水电押金，因已在（2012）闵民五（民）初字第某某号民事判决书中作出租赁押金予以没收、水电押金充抵租金的处理，故对于原告的该项返还诉请，本院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：

一、准许被告甘某某自愿补偿原告王某某25，000元，该款由被告甘某某于本判决生效之日起十日内支付；

二、驳回原告王某某的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4，926.24元，减半收取计2，463.12元，由原告王某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员　　袁白薇

二〇一四年六月十八日

书　记　员　　林　叶

民事判决书  合同纠纷  房屋租赁