上海市某某区人民法院

民事判决书

（2014）长民三（民）初字第2244号

原告王某某，女，住上海市。

委托代理人毛万国，北京盈科（上海）律师事务所律师。

被告上海某某房地产经纪有限公司，注册地上海市。

法定代表人钱某某，职务总经理。

委托代理人吴某某，男，公司员工。

原告王某某诉被告上海某某房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，于2014年8月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人毛万国，被告上海某某房地产经纪有限公司的委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称，2013年经被告居间带看，原告有意购买案外人蒋某某位于某房屋，经被告要求原告向被告支付购房意向金人民币2万元。后在被告的要求下，原告与被告称为蒋某某代理人的孙某某签订了购房意向协议，约定原告与案外人蒋某某双方于2013年9月1日前签订正式的上海市房地产买卖合同。根据被告的要求，原告向被告支付了购房预付款8万元。但蒋某某没有按照约定与原告签订上海市房地产买卖合同，并将该房屋转卖。原告认为，被告及案外人孙某某均称孙某某为蒋某某的代理人，却一直未向原告提供蒋某某的委托授权文件，具有明显的欺诈成分，买卖协议虽然签订，但因代理人没有出示授权委托书，产权人也未补签合同，故买卖协议对双方没有约束力；鉴于蒋某某已将房屋转卖他人，被告应返还已收取的房款和意向金，并承担逾期支付的利息。原告多次与被告方沟通要求退还原告支付的款项，被告都借口推脱，故原告请求判令：1、被告返还原告购房意向金2万元和购房预付款8万元，两项合计10万元。2、被告向原告支付逾期返还的利息，以10万元为本金，按照银行同期贷款利率计算，自2013年9月2日起计算至实际付清日止。

被告上海某某房地产经纪有限公司辩称，7月11号签订买卖协议前，原告支付了2万元意向金，签协议当天，孙某某将蒋某某手写的书面委托书通过照片发给原告看过，原告才支付了8万元，公司财务不清楚合同签订的情况才在收据上写明是房款，实际上这8万元加上之前的2万元意向金合计共同构成定金10万元。8月2号蒋某某做了一份书面的公证委托，并在8月6日亲笔在买卖协议上签字，后被告根据买卖协议5.3条的约定将定金10万元转至法院，蒋某某也出具了收到10万元的收据。综上，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，上海市涉案房屋原登记在案外人蒋某某名下。

2013年7月6日，原告与被告签订《房地产带看确认书》，双方约定，原告委托被告从事房产居间活动；被告带领原告进入涉讼房屋进行实地验看。后原告的女儿代原告向被告支付2万元意向金。

2013年7月11日，原告（乙方）与案外人蒋某某（甲方）签订了《买卖协议》，甲方将涉讼房屋出售给乙方，并约定：甲乙双方同意于2013年9月1日之前签署《上海房地产买卖合同》；5.1乙方应在双方签订本协议当日支付甲方定金计人民币壹拾万元整（RMB100，000元），甲乙双方同意上述款项暂存于中介方。中介方收到上述定金即视为甲方收到，即产生定金效力。5.2乙方应在2013年8月5日前支付甲方首期房价款计人民币玖拾万元整（RMB900，000），甲乙双方同意上述款项暂存于中介方。5.3甲乙双方确认，待该房产产权人蒋某某亲自签署本协议后，乙方同意由居间方提取上述款项（即定金和首期房价款）共计人民币壹佰万元整（RMB1，000，000）支付至申请将该房地产司法查封的申请人，该笔款项用于撤销该房地产的司法查封，该笔款项专款专用。…7.3乙方未按约定期限付款的......逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。8.1乙方确认已知晓该房地产目前存在司法查封（即该房地产被申请财产保全）；乙方已知晓签订协议当日甲方因故无法亲自签署本协议，本协议系甲方委托代理人孙某某（身份证号码：310104196209173211）代为签署，乙方确认对此予以认可。协议甲方落款为“孙某某代蒋某某”，乙方为原告。当日，原告向被告支付8万元，被告出具的收据显示为“房款”。孙某某确认，孙某某将空白的委托书发给蒋某某，蒋某某签名后通过手机传发回来，原告全程在现场。

2013年8月2日，案外人蒋某某在上海市某某公证处签订了委托书，委托案外人孙某某办理涉案房屋出售的相关事宜，委托权限包括代签定金协议、买卖合同等权利。委托期限自2013年8月5日起至2014年8月4日止。

被告陈述蒋某某回国后在其所有买卖协议上补签名，但原告不愿意继续购买涉案房屋故拒绝出示买卖协议让蒋某某补签名。

2013年8月6日，被告按买卖协议约定将10万元支付至本院，蒋某某出具了收据，收据记载：“兹收到王某某支付的关于某房屋的定金计人民币壹拾万元整，该笔款项直接按照买卖协议的约定，支付至法院帐户”。

后因原告未按照买卖协议约定支付90万元，蒋某某于2013年8月16日向原告及被告发送《告知函》，要求原告在收到告知函三个工作日内，按照《买卖协议》的约定支付房款九十万元，若逾期不履行，就根据买卖协议第七条第7.3款的规定追究违约责任。原告称未收到该函件。

2014年1月21日，涉案房屋被核准转移登记至案外人名下。

上述事实，有房地产带看确认书、买卖协议、意向金收据、收据、公证书、委托书、告知函、转账汇款凭证、档案机读材料、通知等证据为证，且经当庭质证，本院予以确认。

由于双方各执己见，致本案调解不成。

本院认为，原告与蒋某某签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。原告主张孙某某没有代理权买卖协议无效，对此本院认为如果孙某某确实没有代理权，则原告可以催告蒋某某追认或撤销该协议，但被告并没有行使该权利，相反在产权人对买卖协议尚未明确态度的情况下，原告仍愿意支付8万元，足见在支付8万元钱款时原告是清楚知晓支付的后果的；即使在签订协议时孙某某没有代理权限，但在原告行使撤销权之前，蒋某某也已经对买卖协议进行了追认，不仅出具了公证委托书而且还亲笔在买卖协议上签名，故原告认为买卖协议无效的主张本院不予采信。

根据买卖协议的约定，原告应在买卖协议签订时支付定金十万元。原告在协议签订前曾向被告支付2万元意向金，签订协议当天又支付了8万元；从原告支付8万元的时间，及两次共计支付十万元的总额可以推断，原告支付8万元是在履行买卖协议，加上之前支付的2万元意向金，总计10万元共同构成双方在买卖协议中约定的10万元定金。原告关于其支付的2万元仅为意向金以及8万元为房款而不是定金的主张，脱离了本案的事实，系牵强认定，本院不予认可。根据买卖协议的约定，只要蒋某某签署了买卖协议，原告就同意被告将款项转至法院帐户，故被告根据协议转付并无过错，而非一定要凑齐100万元方可转账。现被告已经将10万元全部转给出售方蒋某某，蒋某某也出具收条表示收到定金，原告再以意向金以及房款的名义向被告主张返还，本院认为没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、六十条以及一百零七条之规定，判决如下：

驳回原告王某某的全部诉讼请求。

案件受理费人民币2，300元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币1，150元，由原告王某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　胡桂霞

二〇一四年十二月十九日

书记员　　陈若愚

民事判决书  买卖合同  合同