重庆市九龙坡区人民法院

民事判决书

（2014）九法民初字第09757号

原告桂某某，男，****年**月**日出生，汉族，住重庆市涪陵区。

原告谌某某，女，****年**月**日出生，汉族，住重庆市涪陵区。

二原告委托代理人吕士才，重庆广普律师事务所律师。

被告重庆某某物业服务有限公司，住所地：重庆市九龙坡区某某湾某某街某某号某某幢某某号。组织机构代码：699255**9。

法定代表人张某，系品质主管。

委托代理人张某，男，****年**月**日出生，汉族，系被告员工，住重庆市九龙坡区。

原告桂某某、谌某某诉被告重庆某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法由代理审判员倘某伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂某某、谌某某及其委托代理人吕士才，被告某某物业公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告桂某某、谌某某诉称，二原告系被告所服务小区的业主。被告在提供物业服务过程中，楼上业主私自侵占、独吞和原告共用的房屋共用部位（通气井）据为己有。楼上业主行为侵害了原告对共用部位的合法权利，影响了原告对物业的专用部分厕所的通风、采光，并违反了物业管理制度及业主临时管理规约。被告对此行为有制止的合同义务，被告不履行强止义务是对原告的违约，依据前期物业管理服务协议应承担相应违约责任。故诉至法院请求：1、判令被告承担继续履行前期物业管理服务协议第一条第一款所约定的管理义务并采取补救措施使物业的共用部分（通气井）恢复其原使用功能；2、诉讼费由被告承担。

被告某某物业公司辩称，其已经尽到了物业合同所约定的批评、警告、劝阻的义务，就此事也组织过双方进行调解，并将楼上业主的违规行为向重庆市渝北区某街道和重庆市渝北区规划局进行了书面汇报。被告不存在违约的事实，不应承担违约责任。

经审理查明，二原告系重庆市渝北区某街道某路某小区某幢某号的业主，被告系重庆市渝北区某街道某路某小区某幢某号的业主的前期物业服务企业。2013年5月25日，二原告与被告签订了前期物业管理服务协议，其中第一条第一款约定：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》的行为……。2014年6月份，二原告与其楼上业主因双方公共部位通风井的装修事宜发生纠纷，被告遂组织二原告与其楼上业主进行调解，并于2014年6月30向某社区发送了《关于某小区二期两家装修对通风井发生纠纷的联系函》，该函载明：“某小区二期（叠上）与（叠下）两家在装修过程，对共用的通风井发生纠纷，……现叠下的业主要求叠上的业主立马整改，要求拆除已搭建后的现浇板……两家的诉求经物业公司调解，没达成共识，报于果塘湖社区出面进行调解。”被告就二原告楼上业主的装修行为，出具了装修违章通知书，并分别于2014年7月4日、2014年7月11日将装修违章通知书张贴于二原告楼上业主的入户门上。2014年7月，被告就二原告楼上业主的装修行为，向渝北区规划局、渝北区某街道进行了报告，被告并通过电话方式对二原告楼上业主的装修行为进行了规劝。

上述事实，有前期物业服务合同、装修违章通知书、关于某小区两家装修对通风井发生纠纷的联系函、某小区违章建筑统计表（报社区）、某小区违章建筑统计表（报街道）、某小区一、二期违章建筑统计表、关于请求政府职能部门严格执法纠某某违反建筑法规行为的报告、电话催费及去电服务记录表、房屋产权证、照片以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。

本院认为，本案争议焦点在于被告作为前期物业服务企业是否对二原告所居住小区的房屋共用部分、共同设施等项目尽到了合同约定的义务。

本案中，被告作为物业服务企业，并无执法权利，其无权强制业主实施或不实施某种行为。被告在发现二原告的楼上业主装修行为可能涉及二原告利益时，便向二原告的楼上业主发出了装修违章通知书；在二原告与其楼上业主因装修事宜发生纠纷后又组织了双方进行调解，并将二原告楼上业主的装修行为及时向所在某社区、回兴街道及渝北区规划局进行了反映。被告已经履行了前期物业管理服务协议及业主临时管理规约所约定的善良管理人的义务，并无违约行为。原告亦无其他证据证明被告存在其他违约行为，故对于原告诉讼请求本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告桂某某、谌某某诉讼请求。

案件受理费减半收取为40元，由原告桂某某、谌某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

代理审判员　　倘某伟

二〇一四年十月二十日

书　记　员　　陈思佳

侵占  合同纠纷  物业