湖北省宜昌市中级人民法院

民事判决书

（2014）鄂宜昌中民二终字第00050号

上诉人（原审被告）宜昌市某某餐饮有限公司。住所地：宜昌市某某大道某某号。

法定代表人易某某，该公司总经理。

委托代理人童朝晖，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。

委托代理人王某某，该公司员工，特别授权代理。

上诉人（原审被告）胡某某，男，汉族，****年**月**日出生。

委托代理人刘威，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。

委托代理人杜某某，系胡某某之妻。特别授权代理。

上诉人（原审被告）姚某某，男，****年**月**日出生，汉族。

委托代理人童朝晖，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审原告）宜昌市某某局。住所地：宜昌市某某道某某号。

法定代表人谈某某，该局局长。

委托代理人杨善华，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人宜昌市某某餐饮有限公司（以下简称某某公司）、胡某某、姚某某因与被上诉人宜昌市某某局房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日受理后，依法组成由审判员邓爱民担任审判长，代理审判员聂丽华、关俊峰参加的合议庭审理了本案。当事人在二审审理期间申请庭外调解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。

原审法院判决：一、某某公司、胡某某、姚某某于判决生效之日起十日内将占有的位于宜昌市港窑路万寿桥小区B栋一楼及二楼的房屋腾退给宜昌市某某局；二、某某公司于判决生效之日起十日内支付拖欠的房屋租金、水电费76668.9元，并按589.12元／天的标准支付自2013年4月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；三、胡某某于判决生效之日起十日内按287.67元／天的标准支付自2013年4月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、姚某某于判决生效之日起十日内按345.21元／天的标准支付自2013年4月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；五、某某公司于判决生效之日起十日内对胡某某、姚某某于2013年4月19日起所应负担的房屋占有使用费承担连带责任；六、驳回宜昌市某某局其他诉讼请求。同时决定一审案件受理费2464元，减半收取1232元，由某某公司、胡某某、姚某某负担。

某某公司上诉称：1、某某公司与宜昌市某某局约定的是一般取得优先承租权方式，而不是特别约定的竞拍取得优先承租方式。宜昌市财政局的行政文件在双方合同到期前通知宜昌市某某局竞拍承租权，致使宜昌市某某局违反合同、以竞拍的方式出让承租权，让某某公司承受巨大的精神痛苦和经济损失。2、双方签订的《房屋租赁合同》是宜昌市某某局提供的格式合同，宜昌市某某局未按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规提请某某公司竞拍承租权的情况。事实上，双方也没有竞拍承租权的意思表示。双方对于优先承租权取得的方式变更不明，根据《中华人民共和国合同法》第七十八之规定，应推定为未变更，双方不存在竞拍承租权的情况，某某公司应当续租。且某某公司投入了巨大的资本，由某某公司续租属于按照有利于实现双方合同的目的的方式履行。3、宜昌市某某局委托拍卖公司对承租权竞买拍卖，从未通知某某公司，某某公司收到的通知仅仅是公开招租公告，没有拍卖公司对于竞拍承租权的内容。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，宜昌市某某局负有通知某某公司的义务，否则侵犯了优先承租权人的合法权益。且宜昌市某某局和拍卖公司均未向某某公司告知承租权竞拍如何行使优先承租权，亦未向其询问是否愿意购买。某某公司在2013年4月9日的函中曾回复“按竞拍方式最终价格续约”。4、如果优先承租权人于最高竞价者出价相同，由优先承租权人购得，这不符合竞拍“价高者得”的基础准则，承租权竞拍这种特殊交易与行使优先承租权是相冲突。5、原审法院判令某某公司承担原租金和水电费以及2013年4月19日起的房屋占用使用费不当，前述费用系宜昌市某某局不履行合同和法定义务所致，应当由宜昌市某某局承担相应的损失和费用，而不是由某某公司负担。6、某某公司首次装修投入资金高达100多万元以及在三年承租到期前又向宜昌市某某局发函续租并进行了二次投入260000元装修。显然，某某公司是认为其具有优先承租权，并且认为在公平合理条件下一定可以优先承租。因此，请求二审人民法院依法撤销原判第一项、第二项和第五项，改判驳回宜昌市某某局针对某某公司的全部诉讼请求。

胡某某上诉称：1、原审法院在认定某某公司享有本案所涉房屋同等条件下的优先承租权的情况下，又认定某某公司在参与竞买时放弃前述优先承租权，原审前述认定属于适用法律错误。2、某某公司基于与宜昌市某某局《房屋租赁合同》取得本案所涉房屋的优先承租权，胡某某通过承租某某公司转租，相应取得了本案所涉房屋的优先承租权。3、租赁期满后，应视为胡某某与宜昌市某某局订立了不定期租赁合同。在双方就不定期租赁合同对租金没有明确约定的情况下，胡某某应参照原租赁标准交纳房屋使用费。且从公平性角度出发，在租金未明确约定的情况下，胡某某不能低于原租金标准支付，宜昌市水厂局亦不能高于原租金标准收取房屋使用费。宜昌市某某局要求胡某某以287.367元／天标准支付没有任何法律依据，应当按照原租金标准即5833.33元／天标准支付。且原审已经认定宜昌市某某局向胡某某发出《关于腾退房屋的催告函》的时间是2013年6月20日，即便胡某某要按照前述标准向宜昌市某某局支付房屋占有使用费，也应当自2013年6月21日起计算。4、解除租赁合同并让胡某某腾退房屋应履行告知义务、给予胡某某合理的腾房期限，并赔偿由此给胡某某造成的损失。因此，请求二审人民法院依法撤销原判第一项、第三项，改判驳回宜昌市某某局针对胡某某的全部诉讼请求。

姚某某上诉称：1、根据某某公司与宜昌市某某局签订的《房屋租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，某某公司享有优先承租权，姚某某也依法享有优先承租权，宜昌市某某局应当与姚某某重新签订房屋租赁合同。2、姚某某装修一次性投资资金11500元，投入相关设施和药品及办理各种证照费用327257元，显然基于认为自身可以优先承租，否则不会投资这么大的资金。3、宜昌市某某局非常清楚姚某某转租承租的情况，且同意姚某某承租，其相关结算和有关书面通知的送达都是针对姚某某。4、宜昌市某某局委托拍卖公司对承租权进行竞拍，严重损害了姚某某的优先承租权，竞拍无效。5、原审按照345.21元／天标准计算至腾房之日的房屋占有使用费，该费用是由于宜昌市某某局不履行合同和法定义务所致，理应由宜昌市某某局承担一起损失和费用，不应当由姚某某支付。因此，请求二审人民法院依法撤销原判第一项、第四项，改判驳回宜昌市某某局针对姚某某的全部诉讼请求。

本院经审理查明，原审认定事实属实。

本院认为，承租人应在租赁期间届满时向出租人返还租赁物，这是承租人的一项基本义务。房屋租赁关系的存在是承租人占有使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有使用房屋的合法依据。就是说，如果房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在，次承租人亦不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，应及时返还租赁房屋，否则就形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。因此，结合前述焦点一的论述，某某公司、胡某某、姚某某应当承担其对宜昌市某某局所有的房屋的占有使用损失。由于某某公司与宜昌市某某局的原租赁合同已于2012年12月31日租赁期届满，宜昌市某某局分别于2013年2月1日、同年4月9日和6月20日催告腾退房屋，系宜昌市某某局要求某某公司、胡某某和姚某某履行返还租赁物的行为，某某公司、胡某某和姚某某应当于2013年元月1日起对宜昌市某某局承担本案诉争房屋的占有使用费。基于某某公司、胡某某、姚某某对本案诉争房屋的无权占有使用行为，致使宜昌市某某局无法履行其与第三人签订的新的租赁合同，故该新的租金标准可以作为某某公司、胡某某、姚某某因不履行后合同义务而致宜昌市某某局损失的计算依据；且宜昌市某某局在2013年4月9日和2013年6月20日的催告腾退租赁房屋的函件中亦明确告知将从2013年4月18日起至实际交房之日止按照新的租金标准计算逾期腾退房屋使用费，即某某公司、胡某某、姚某某对该损失应为明知；故，宜昌市某某局主张自2013年4月19日起按照新的租赁合同中的租金标准要求某某公司、胡某某、姚某某负担本案所涉房屋的占有使用损失并无不当。

综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费5386元（其中宜昌市某某餐饮有限公司已预交2464元、胡某某已预交1310元、姚某某已预交1612元），由上诉人宜昌市某某餐饮有限公司负担2464元、胡某某负担1310元、姚某某负担1612元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　邓爱民

代理审判员　　聂丽华

代理审判员　　关俊峰

二〇一四年三月二十日

书　记　员　　张鹏炜

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