山东省临沂市中级人民法院

民事判决书

（2014）临商终字第787号

上诉人（原审被告）：齐某某，女，****年**月**日出生，居民，住平邑县。

委托代理人：李本通，山东康桥（临沂）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张某某，男，****年**月**日出生，居民，住平邑县。

委托代理人：刘英源，山东平大律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：张某某，系张某某之子，****年**月**日出生，居民，住平邑县。

原审被告：张某，系齐某某之子，****年**月**日出生，居民，住平邑县。

委托代理人：李本通，山东康桥（临沂）律师事务所律师。

原审第三人：张某某，系齐某某丈夫，****年**月**日出生，居民，住平邑县。

上诉人齐某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2013）平商初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审原告张某某诉称，二被告齐某某与张某系母子关系。2011年8月20日，二被告将仲村镇政府前路南二间正在建设的商住楼卖给张某某，价格为70万元，先付了50万元，下欠20万元未付。商住楼建成交付时，二被告未将钥匙交给张某某，而是交给了第三人张某某，现第三人张某某对该楼房使用。张某某发现后，提出异议，才得知齐某某的丈夫第三人张某某早在2010年12月31日将该楼房所有的土地使用权及原房屋转让给了第三人张某某。建楼时由第三人张某某支付了相应的建楼款。张某某遂要求二被告返还购房款50万元，二被告以种种理由推脱。综上，鉴于第三人张某某、张某某的行为，二被告亦将无权处分的他人楼房卖于张某某造成了张某某不能占有使用，故双方签订的《楼房转让书》应系无效合同。请求法院：一、依法确认原、被告于2011年8月20日签订的《楼房转让书》为无效合同；二、判令二被告返还购房款50万元及利息；三、判令被告承担本案诉讼费用。

原审法院查明，2010年12月31日，第三人张某某与张某某签订土地租赁转让协议书一份，该协议约定：第三人张某某将仲村镇政府前建设用地东西长9米，南北10米，东邻唐庆利，西邻齐宜伟，转让给张某某使用，价格为26万元，已付6万元，剩余20万元，三年内付清。经双方协商，达成一致。双方约定本协议双方签字生效。第三人张某某、张某某在该协议中签字、捺印。签订该协议当日，第三人张某某在协议书下方注明“2010年12月31日前交建房款11万元（壹拾壹万元），交民合村土地费叁万元，共计壹拾肆万元”。并给张某某出具了“收到张某某款共计17.5万元，大写壹拾柒万五千元整”的收到条一张。后张某、齐某某与张某某于2011年8月20日，达成了《楼房转让书》一份，该协议约定：东合村民张某将镇政府前路南商住楼两间，面积90平方米，共三层，总面积为270平方米，座南朝北，东邻唐庆利，南邻耕地，西邻齐宜伟，北是大路，价格为70万元，付款方式：住前先付五十万元，年限按民合村委协议为准，买主卖主无权更改，恐后无凭，特立本书为证。本协议一式两份。张某某、张某、齐某某均在该协议中签字、捺印。经办人谢某、谢有安亦在该协议中签字捺印。另查明，第三人张某某之父张保亮系平邑县仲村镇东合村村民，其于1989年8月20日与平邑县仲村镇民合村村民孙学欣签订了《商住房买卖合同》，孙学欣将其住宅一处以10000元的价格卖给张保亮，并约定由张保亮每年向民合村委交纳470元的土地承包费，第三人张某某没有与仲村镇民合村委签订土地承包合同。庭审中，张某某主张张某、齐某某应返还50万元的购房款，向原审法院提供了张某某与齐某某的谈话录音证据用以证实其主张。二被告及第三人张某某以张某某的该证据已超过举证期限，不是新证据为由，不同意质证。同时被告在庭审中承认第二份协议中的50万元包含两张银行存单各20万元和5万元的欠条、2.5万元的利息和现金2.5万元；而且证人谢某也证明该50万元已过付，但被告主张该两张各20万元的存单退还给张某某，并申请法院对该两张各20万元的存单进行调查取证。原审法院根据二被告的申请，依法调取了张某某在信用社的存取款情况，经查张某某于2012年6月8日、同年7月11日在信用社开户，但未有张某某在2011年8月20日前后支取存款的事实。且二被告对此质证意见与其所辩称的理由不一致。现张某某于2012年12月25日以其诉求，诉至原审法院。上述事实，主要是依据原审法院的庭审查证，张某某向法院提交的欠条、当事人的陈述等证据材料，经质证所认定的，以上证据材料均在卷佐证。

经审理查明，齐某某、张某在签订涉案房屋转让合同后已交付房屋，涉案房屋现由张某某居住。

二审查明其他事实与一审一致。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，上诉人齐某某、原审被告张某与被上诉人张某某于2011年8月20日签订的楼房转让协议书，被上诉人张某某与原审第三人张某某于2010年12月31日签订的土地租赁转让协议书均系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。首先，涉案房屋占用的土地为平邑县仲村镇民合村孙学欣承包地，张某某之父张保亮从孙学欣处受让该土地经营权系经平邑县仲村镇民合村村民委员会同意，并依约向平邑县仲村镇民合村村民委员会缴纳土地承包费，依法取得对涉案土地的使用权；其次，涉案当事人签订合同后，均各自履行合同义务，张某某依约向齐某某交付购房款，齐某某亦将房屋交付张某某，由张某某之子张某某实际使用涉案房屋，该合同已实际履行；再次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”最后，本案中，考虑到张某某与张某某系父子关系以及张某某在与张某某签订之日协议时年仅19岁，尚未分门立户，且张某某也未提交证据证明其交付的土地转让款系其个人财产，而非家庭财产，结合齐某某一审提供的证人证言，对张某某以其对张某某与张某某之间转让协议不知情、齐某某无权处分为由涉案合同无效的诉讼请求本院不予支持，对张某某主张齐某某、张某返还其购房款50万元及利息的诉讼请求本院不予支持。

综上，从维护交易安全、确保交易秩序，以及双方实际履行合同的事实综合考虑，原审法院认定涉案合同无效并判决齐某某、张某退还房款明显不当，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销平邑县人民法院（2013）平商初字第98号民事判决；

二、驳回被上诉人张某某的诉讼请求。

一、二审案件受理费各8800元，均由被上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李大军

审判员　　张念国

审判员　　姚玉蕊

二〇一四年十二月十三日

书记员　　张　晓

合同  纠纷  判决书