青海省德令哈市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）德民初字第41号

原告刘某某，男，汉族，1967年出生，现住德令哈市。

委托代理人李吉福，青海海博律师事务所律师。

被告某某公司，所在地德令哈市。

委托代理人马某某，男，藏族，1975年出生，该公司职工，现住德令哈市。

原告刘某某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，审判员海英依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人李吉福到庭参加诉讼，被告某某公司委托代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称，原告与被告于2009年4月11日签订了《房地产买卖契约》，在合同中将双方的权利义务进行了明确的约定，签订合同后，原告积极筹措资金，按时付清了购房款，并及时的付清了被告向原告收取的物业费、修建化粪池的修建费等费用；被告履行了交房义务，但是至今被告向原告办理土地使用证和房产证之事仍没有解决，在此期间原告多次催要被告及时给原告办理房产证和土地使用证，但是被告以各种理由推诿不办。请求判令被告立即为原告办理房屋产权证和土地使用证；本案诉讼费用由被告承担。

原告刘某某围绕其主张向本庭出示了下列证据：

1、2009年4月11日双方签订的购房买卖契约，拟证实1、双方存在房屋买卖合同，被告应该办理房产证；2、原告完成了付款义务。

2、2014年10月15日收款收据、2012年9月25日收条，拟证实进一步说明被告有给原告办证义务。

3、2014年10月16日协议书，拟证实双方在社区进行调解，调解的时候没有授权，事后被告说协议是无效的。

4、渠南调解委员会出具的证明书，拟证实在调解委员会调解的时候，调解协议无公章，是无效协议。

5、光盘一张，拟证实2014年10月16日达成的调解协议是无效的，说明是被告的个人行为。

6、消防安全生产责任书，拟证实物业费是当年年底收取。

被告某某公司辩称，原告的房屋确实是跟我公司签订的，所以没有异议。但是由于原告的房屋是从我公司卖出的，所以2014年10月16日双方签订的协议是有效协议。

经审理查明，2009年4月11日原告刘某某与被告某某公司法定代表人魏某某签订了一份《房地产买卖契约》，契约中被告方将都兰路汽配城的房地产190平方米房屋出售给原告，并约定原告于2009年4月30日前一次性将钱款付清，但该契约中并未明确约定何时办理过户手续，之后原、被告双方在2014年10月16日经德令哈市河西街道办事处渠南路社区居委会人民调解委员会主持调解下达成了一份协议，协议约定：“甲方：某某公司，乙方：刘某某。甲方必须在2016年12月31日前，将一、二楼商铺的房产证、土地使用证给购房者办理完毕，办证费用以实际发生费用的发票为准。（除刘某某、宋某某、某某、张某某四家由甲方承担以外）。甲方逾期未办理房产证、土地使用证，按日支付给乙方购房款总款10％的违约金”，协议由原告及马某某签字，并加盖德令哈市河西街道办事处渠南路社区居委会人民调解委员会公章。

另查明，原、被告双方之间在2014年10月16日签订的调解协议是原告刘某某与被告某某公司职工马某某签订的，原告在庭审中说明签订该协议时该公司并未授权给马某某，所以协议无效，但被告的委托代理人马某某庭审中表示由于原告刘某某的房屋是被告某某公司售出的，故签订协议后公司对马某某所签订的协议予以追认，认可该协议有效。且原告刘某某提供的光盘录音中，被告某某公司职工马某某声称“从我公司买的，我该办的办，我肯定要负责”，其明确表明了与刘某某的房屋是公司出售的，对其负责。

本院认为，原告刘某某与被告某某公司职工马某某签订的调解《协议》时马某某未取得被告授权，但以被告名义进行签订该协议，现被告在庭审中表示，由于原告刘某某的房屋是由被告售出的，事后被告对马某某与原告刘某某签订的协议进行了追认，其协议公司认可，视为有效协议，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担”之规定，被告追认马某某的代理行为后该代理行为有效。现原告提交的证据无法证实该协议无效的证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告承担举证不能的后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行义务。”之规定，因协议约定办理两证的时间为2016年12月31日前，故原告要求被告立即办理两证的诉求不当，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告刘某某的诉讼请求。

本案诉讼费50元减半收取，即25元由原告刘某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。

审判员　　海英

二〇一五年四月十四日

书记员　　李君

合同纠纷  房屋买卖