广东省广州市荔湾区人民法院

民事判决书

（2014）穗荔法民三初字第135号

原告：广东某某房地产有限公司（以下简称某某房地产公司）。

法定代表人：田某华，职务：总经理。

委托代理人：余振集，广东实德律师事务所律师。

被告：张某雄，男，汉族，住址：广州市某某区。现住广州市某某区。

委托代理人：吴凯，广东正觉律师事务所律师。

委托代理人：罗欢平，广东正觉律师事务所律师。

第三人：广东某某建设集团有限公司（原名称：广东某某建设部总公司，以下简称某某建设公司）：。

法定代表人：马某新，职务董事长。

委托代理人：卢金瑞，男，汉族，该公司职员。

委托代理人：史坚群，男，汉族，该公司职员。

原告广东某某房地产有限公司诉被告张某雄、第三人广东某某建设集团有限公司所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东某某房地产有限公司的委托代理人余振集、被告张某雄的委托代理人吴凯和罗欢平、第三人广东某某建设集团有限公司的委托代理人卢金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广东某某房地产有限公司诉称：原告广东某某房地产有限公司原是广东某某银行的下属公司。1993年12月9日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方同意在广州市某某东路*号（现为某某路*号）与乙方以私私合建名义合作兴建住宅楼一幢，合计建筑面积为2531.6平方米，住宅楼建成后，甲方得西座建筑面积1263.2平方米及西座界线内的土地使用权，其余属乙方所有，双方实得建筑面积的准确数以规划局批准的建筑施工图计算为准，工期一年；双方同意本住宅楼以甲方实得建筑面积计，每平方米3960元由乙方包干兴建（包括拆迁、旧房屋补偿、三通一平、建筑、装修、室内外水电、排污及应缴纳给政府有关部门的各项税费、办理甲方产权等一切费用），工程进度款分五期支付；甲方自本协议签订之日起三十天内提供私私合建所需的户口簿及证件，并协助办理有关手续等；乙方自接到甲方提供的所需报建户口簿等证件三十天内办妥房管局鉴证手续，然后四十五天内办妥规划报建手续，住宅交付使用后三个月内，负责为甲方办理产权契证手续，协助甲方办理移交后的产权转让手续等。1994年5月19日，双方签订《补充协议（一）》，对甲方实得建筑面积、工程进度款等进行补充约定。1995年2月18日，双方签订《关于西湾路私私合建工程的补充合同》，对工期、付款进度等作出补充约定。为了节省税费，原告与第三人在《合作建房协议书》中明确约定，该住宅楼是以“私私合建”形式合作兴建的。为了能顺利通过房管局鉴证及规划部门对该“私私合建”的审批，原告遂借用了包括被告在内共十名职工或职工亲属的个人名义，由该十名职工或职工亲属与该住宅楼所在地的原私房业主李云普的代理人李淦签订了一份《私私合建增加面积协议书》，以作报建报批之用，后来原告用该协议进行相关的报建报批，而事实上该十人均没有实际参与该住宅楼的任何建筑行为，更没有为住宅楼的兴建支付过任何出资，只是原告借用了该十人的名义报批建房。1996年，该住宅楼建成后，第三人按约定将原告应分得的全部房屋交付原告使用，因报建是借用了被告等名义申报的，故*房的初始产权便登记于被告名下，但房管部门出具的《房屋所有权申请登记证件收据》均在原告处保管，因此被告是无法取得该收据及以此领取房屋的产权证。后来原告要求被告等协助原告办理房屋的产权变更登记手续，但由于原告机构重组，包括被告在内的上述职工早已离开公司，且无法取得联系或与其联系后拒绝配合，致使该房屋至今仍登记于被告名下。上述房屋自建成交付原告后，一直由原告管理使用（包括出租、自用等）至今，2011年初，该十人中一位叫王某穗的原原告职工得悉原告已进行机构重组，自以为已无人知晓该住宅楼的历史情况，遂擅自以“本人已遗失《房屋所有权申请登记证件收据》”为由向房管部门领取了登记于其名下房屋的产权证，并持证到该住宅楼处对租户进行滋扰及要求租户搬离，后其又向荔湾区法院起诉租户，主张其为房屋的产权人。原告得悉王某穗的上述行为后，遂向荔湾区法院起诉，要求法院对涉案房屋的所有权进行确权，经区市两级法院审理，最后法院判决王某穗败诉，涉案房屋所有权归原告所有。被告亦效仿王某穗的做法，于2012年2月14日以同样的方式及理由从房管部门取领了产权证，据此以宣示及主张其为房屋的所有权人。被告在明知该房屋实际为原告所有的情况下，妄图通过非法手段将该房屋骗取或侵占为其个人财产，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。据此，请求判令：1、位于广州市某某区某某路*号*房的房屋产权为原告所有；2、被告协助原告将某某路*号*房的房屋产权变更登记于原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。

被告张某雄辩称：1993年，被告与李云普的代理人李淦签订了《私私合建增加面积协议书》，约定由李云普提供土地，被告等十人提供合作建房资金，将建成总建筑面积合计2787.44平方米房屋，其中产权及东座界限内的土地使用权和东座界限内天台使用权归业主李云普所有，西座建筑物归被告等十人所有，其中包括约定产权及西座界限内74.2平方米，天面使用权归被告所有。合同签订后，根据被告反映，是否完全支付了相应金额的建房款，因时间久远无法100%确定，但被告回忆当时其已支付了几万元合作建房款。因被告等十人与李云普等人没有建房资质，李云普最终引入原告进行房地产开发，原告继而引入第三人进场施工建房。被告与原告、第三人不存在任何合作协议及建房协议，从而被告与原告、第三人不存在任何权利义务关系，原告、第三人、李云普之间的合作关系没有任何书面的协议，按正常逻辑推理，原告应提供其与李云普之间的合作建房协议，李云普作为原土地的所有权人，没有任何理由会让原告及第三人无偿进场进行房屋建设。被告从1993年与李云普签订合作建房协议后，均以李云普的名义进行房屋建设报批，最终于1997年房屋管理局下发了被告的房地产证（穗房地证字第××号），该房地产证是合法有效的所有权人证明，整个房地产证申报流程合法合规，可以完全确认讼争房屋属于被告所有，原告与第三人对讼争房屋不享有任何物权。

第三人广东某某建设集团有限公司述称：本公司与原告的合作建房合同已履行完毕，结算清楚，并且已经交楼使用多年，讼争房屋属原告与原告员工内部之间的关系，本司无权干涉，所以本公司对原告的诉讼请求没有意见。

经审理查明：1993年12月9日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方为解决本公司职工住宅，同意在广州市某某东路*号（现门牌号××号）与乙方以私私合建名义合作兴建住宅楼一幢，合计建筑面积为2531.6平方米，住宅楼建成后，甲方得西座建筑面积1263.2平方米及西座界线内的土地使用权，其余属乙方所有，双方实得建筑面积的准确数以规划局批准的建筑施工图计算为准；工期一年；双方同意本住宅楼以甲方实得建筑面积计，每平方米3960元由乙方包干兴建（包括拆迁、旧房屋补偿、三通一平、建筑、装修、室内、外水电、排污及应缴纳给政府有关部门的各项税费、办理甲方产权等一切费用），工程进度款分五期支付；甲方自本协议签订之日起三十天内提供私私合建所需的户口簿及证件，并协助办理有关手续等；乙方自接到甲方提供的所需报建户口簿等证件三十天内办妥房管局鉴证手续，然后四十五天内办妥规划局报建手续，住宅交付使用后三个月内，负责为甲方办理产权契证手续，协助甲方办理移交后的产权转让手续等。

1994年5月19日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《补充协议（一）》，约定：因原协议中甲、乙双方所得建筑面积与规划局实际批出的建筑面积有较大变化，原协议中有关拨款金额及拨款进度也应作相应变动，原合同甲方所得建筑面积拟为1263.2平方米，现按规划局【（94）建字第22号】批准之报建图，甲方所得建筑面积应为1491.967平方米，故从第二期进度款起，其拨款金额应按该面积计算等。

1995年2月18日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《关于西湾路私私合建工程的补充合同》，双方对工期、付款进度等作补充约定。

原告为证明已按上述合同履行支付建设资金的情况，提供了《西湾路46号住宅工程结算凭证》、《某某房地产公司付某某建设公司工程款（西湾路工程）明细表》、部分工程款发票、转账凭证、及第三人某某建设公司关于工程款拨付及结算的相关函件、证人证言等。第三人某某建设公司在庭审中承认与某某房地产公司合建房屋的情况，承认某某房地产公司已结清工程款。

另查，原西湾东路3号房屋混合结构两层房屋登记在李云普（1987年死亡）名下，李云普的继承人有李淦（1998年死亡）等人。1993年8月2日，广州市城市规划局荔湾区规划分局作出（93）荔规设字第072号《关于申领设计要点的复文》，对李云普在上述房屋地段拟建八层住宅改建工程的设计要点出具了意见。1994年5月17日，该局出具该屋的（94）建字第022号《建筑审核书》，同意建八层住宅工程一幢。同年8月24日，该局核发了1994穗城规（荔）建字第493号《建设工程规划许可证》，该证记载：建设单位为李云普等人，建设位置西湾路三号，施工单位省长城建筑总公司。

另据房管部门的档案反映，在上述房屋报建过程中，由李淦作为李云普（私房业主、甲方）代理人与王某穗、杨达文、任亚丽、何晓跃、张南安、李颂东、谭焰芬、张伟新、吴平、张某雄（投资者、乙方）签订《私私合建增加面积协议书》约定，合建地址：西湾东路3号（现门牌××号），于1993年8月2日，经区规划分局批准，改建为钢筋混凝土框架结构八层楼房。投资方式：甲方提供地皮，该屋拆下的旧材料无偿给施工队用回该屋，乙方负责提供该屋改建的一切资金，其中杨达文负责提供130272元；任亚丽负责提供70912元；何晓跃负责提供59360元；王某穗负责提供201184元；张南安负责提供130272元；李颂东负责提供59360元；谭焰芬负责提供130272元；张伟新负责提供130272元；吴平负责提供70912元；张某雄负责提供59360元。产权划分：改建竣工后全幢八层总建筑面积合计2787.44平方米，按垂直划分，其中东座首层至八楼，每层174.21平方米，八层合计建筑面积1393.72平方米，产权及东座界线内的土地使用权和东座界线内天台使用权归业主李云普所有；西座首层建筑面积162.84平方米，产权归杨达文所有；西座西北单元201房建筑面积88.64平方米，产权归任亚丽所有；西座西南单元202房建筑面积74.2平方米产权归何晓跃所有；西座三楼建筑面积162.84平方米和西座西北单元401房建筑面积88.64平方米产权归王某穗所有；西座西南单元402房74.2平方米和西座西北单元501房88.64平方米，产权归张南安所有；西座西南单元502房建筑面积74.2平方米产权归李颂东所有；西座六楼建筑面积162.84平方米，产权归谭焰芬所有；西座七楼建筑面积162.84平方米，产权归张伟新所有；西座西北单元801房建筑面积88.64平方米，产权及西座界线内88.64平方米天面使用权归吴平所有；西座西南单元802房建筑面积74.2平方米，产权及西座界线内74.2平方米天面使用权归张某雄所有；西座界线内土地使用权归西座投资者共同使用，楼梯每层建筑面积22.75平方米，八层合计建筑面积182平方米，由业主与投资者共同使用。双方实得建筑面积的准确数以规划分局批准的建筑施工图纸为准，办理领取产权证时，必须双方到房管部门办理确权手续，产权面积以房管部门实测为准。该合同经广州市荔湾区房地产管理局私房科于1994年4月18日鉴证。

1996年，第三人某某建设公司将上述房屋建成，并将包括广州市某某路*号*房等房屋交付原告。1996年12月18日，房管部门向被告出具了某某路*号*房的《房屋所有权申请登记证件收据，该收据由原告保管。据房管部门的《房地产登记薄查册表》记载，某某路*号*房的产权人为被告，建筑面积89.219平方米，所有权来历为1994年合建后分割。该屋实际一直由原告管理使用。

2011年12月23日，本案原告曾向本院起诉上述签订《私私合建增加面积协议书》的十人之一的王某穗，请求判令确认广州市某某区某某路*号*房房产产权为原告所有、王某穗协助原告将某某路*号*房的房屋产权变更登记于原告名下。在该案的审理中本案被告张某雄作为第三人在该案中述称“九十年代初期，朋友介绍他有私私合建，问其是否参加，参加以后，他与李淦签订了合建协议，协议约定他需支付几万元，就可以得到一定面积的房屋。签订协议后，没有人再提过这事，他不记得自己有否给过几万元了，也没有人将房屋交付给我，直至诉讼时，他才记得好像有这回事”。2012年12月7日，本院作出（2012）穗荔法民三初字第91号《民事判决书》，判决：1、广州市某某区某某路*号*房产权归原告广东某某房地产有限公司所有；2、在本判决发生法律效力之日起十日内，王某穗协助原告广东某某房地产有限公司办理广州市某某区某某路*号*房产权变更登记于原告广东某某房地产有限公司名下的手续。王某穗不服本院的上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2013年9月6日作出（2013）穗中法民五终字第1406号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另，本案原告还向本院起诉王某穗其他二案，请求判令确认广州市某某区某某路某号某房、某房房产产权为原告所有、王某穗协助原告将某某路某号某房、某房的房屋产权变更登记于原告名下，最后的判决结果也是两级法院均支持原告广东某某房地产有限公司的诉讼请求。

本院认为：本案双方争议的焦点集中于：原告是否借用被告的名义与他人合建房屋。首先，根据原告提供的《合作建房协议书》、《补充协议（一）》、《关于西湾路私私合建工程的补充合同》、《西湾路46号住宅工程结算凭证》、《某某房地产公司付某某建设公司工程款（西湾路工程）明细表》、部分工程款发票、转账凭证、及第三人某某建设公司关于工程款拨付及结算的相关函件，结合第三人某某建设公司的陈述，可以确认原告参与房屋合建及出资的事实。其次，诉争房屋建成后，十多年来一直由原告占有、使用、收益，房屋的产权登记收据也由原告保管，符合所有人行使所有权的一般特征。再次，被告在十多年的时间里没有管理使用诉争房屋，也没有对原告使用房屋提出异议，根据经验法则，该行为明显不符合所有权人对物权的关注，间接印证了《合作建房协议书》约定由原告提供私私合建所需的户口簿及证件办理有关报建手续的真实性，原告主张借被告名义合建房屋可以合理解释被告不行使权利的原因，具有一定可信性。最后，被告主张就合建房屋有进行出资，但未能提供相关证据加以证明，而相反原告能提供出资的证据，作为大楼施工单位的某某建设公司已进一步确认原告已结清了工程款，假若被告主张是由其与他人私私合建取得房屋产权，某某房地产公司仅起组织协调作用成立的，那原告投入如此大额资金，却不享受任何权利就有违常理。

综合以上分析，原告提供的证据可以互相印证，形成完整的证据链条，具有证据的高度盖然性，为此，本院确认原告借用被告的名义与他人合建房屋的事实。诉争房屋虽由房管部门以合建分割为由登记在被告名下，由于登记只具有推定效力，在有证据证明登记的情况与实际权利状况不一致的情况下，原告要求确认诉争房屋归其所有，并办理产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条的规定，判决如下：

一、广州市某某区某某路*号*房（现地址变更为广州市某某区某某路*号*房）产权归原告广东某某房地产有限公司所有。

二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告张某雄协助原告广东某某房地产有限公司办理广州市某某区某某路*号*房（现地址变更为广州市某某区某某路*号*房）产权变更登记于原告广东某某房地产有限公司名下的手续。

本案受理费13724元，由被告张某雄负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　马文洁

审　判　员　何锦堂

人民陪审员　孟　静

二〇一四年五月七日

书　记　员　王雅莉

所有权确认