北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2015）一中民（商）终字第2593号

上诉人（原审原告）云南某某药业有限公司，住所地云南省昆明市吴井路***号***幢三楼、四楼。

法定代表人吴甲，执行董事。

委托代理人李甲，男，19**年**月**日出生。

委托代理人李乙，女，19**年**月**日出生。

被上诉人（原审被告）中国某某乙中药公司，住所地北京市海淀区西四环北路**号依斯特大厦**层。

法定代表人吴乙，总经理。

委托代理人周杰，北京市浩天信和律师事务所律师。

委托代理人袁娟，北京市浩天信和律师事务所律师。

上诉人云南某某药业有限公司（以下简称甲药业公司）因与被上诉人中国某某乙中药公司（以下简称乙中药公司）股权转让纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）初字第17800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日受理后，依法组成了由法官邹明宇担任审判长，法官刘海云、黄占山参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

甲药业公司在一审中起诉称：甲药业公司通过北京产权交易所竞拍取得乙中药公司原所持有的云南药材有限公司（以下简称药材公司）76.19％的股权及5603万元的债权，双方于2012年5月21日签订了产权交易合同。在交易药材公司的财产交接后，甲药业公司发现乙中药公司在对上述财产进行挂牌转让时，未向竞买人告知药材公司的部份房产属危房性质，导致甲药业公司在购买药材公司76.19％的股权及5603万元的债权后，不得已另行额外支出了1000多万元对具有危房性质的房产重新进行加固修缮。此外，乙中药公司在对药材公司的股权及债权进行挂牌公示时，按评估报告内容所示，位于昆明市×××号房产与案外第三方的租赁期限至2012年12月31日，但实际该房产对外的实际租赁期限却是至2013年11月30日，且乙中药公司就该房产对外的租赁价格也远远低于市场价格。为尽快收回房屋进行经营，甲药业公司不得已被迫与房屋承租人进行协商，在损失了一定经济利益后，与该承租人解除了2013年度期间的租赁关系。乙中药公司对交易中重大事项的隐瞒直接导致甲药业公司遭受了重大的经济损失。对甲药业公司的损失，乙中药公司依法应承担全部赔偿责任。鉴于此，为维护甲药业公司的合法权益，请求法院判令：1、乙中药公司赔偿甲药业公司损失400万元；2、本案全部诉讼费用由乙中药公司承担。

中国某某乙中药公司在一审中答辩称：一、甲药业公司应当明确诉讼请求，说明其主张的400万元赔偿的构成和依据。二、乙中药公司不存在未披露“危房”的情况，不应承担甲药业公司因经营或使用需要修缮房屋的成本。根据建设部颁布的《城市危险房屋管理规定》第二条规定：“危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”药材公司的房屋不存在上述情况。另外，判断一幢房屋是否为危房，应当根据上述《城市危险房屋管理规定》进行房屋安全鉴定。甲药业公司在未经鉴定的情况下妄言药材公司的部分房屋属于“危房”，完全没有事实依据。甲药业公司未明确其提供的《钢结构工程承包合同》对应的是哪部分房屋，但乙中药公司交易时向甲药业公司披露的资产评估报告第二册“固定资产-房屋建筑物评估明细表”显示，药材公司绝大部分房产建成于上世纪七八十年代，迄今已有三十余年，如存在一定程度的老旧也属合理。评估机构进行评估时已充分考虑到了楼龄对房屋价值的影响，这符合《国有资产评估管理办法》相关规定，也符合资产评估的惯例和行规。评估结论是公允合理的，也依法履行了审批备案手续。甲药业公司为使药材公司房产增值而进行的修缮成本不应由乙中药公司承担。三、关于×××号房产租赁期限造成的损失。1、乙中药公司在资产评估报告中披露的租期与实际租期相差11个月，甲药业公司起诉状中主张的损失为这一期间合同约定租金与市场价格的差额。但从药材公司与昆明城万如商贸有限公司（以下简称城万如公司）在五华区大观街道人民调解委员会（以下简称大观街道调委会）主持下签署的《人民调解书》判断，甲药业公司在2012年11月13日就已经与城万如公司解除了租赁合同，这时离乙中药公司披露的租期届满还有1个月零17天，2012年11月13日起，甲药业公司就直接对12家经营者收取租金了。这说明甲药业公司收取租金已完全实现了2013年1月至11月的市场价格，并且还提前实现了。2、至于甲药业公司与城万如公司的解约成本，现在其未能证明，因其未能提供《人民调解书》的关键性附件，也就是城万如公司对12家经营户的原《租赁协议》及现《三方协议》。3、即使甲药业公司真的为解约付出了高昂的代价，也不应由乙中药公司承担。因为药材公司与城万如公司签署的《办公楼（商铺）租赁合同》第六条明确约定“1、租赁期间，甲乙双方不得无故解除合同。如有特殊情况需要解除合同，需提前两个月通知对方，并承担相应的违约责任。2、如甲方违约，除退还乙方已交的租金、保证金外，还应赔偿乙方违约金。违约金的计算为：未履约年限的约定租金总和的20％作为赔偿”。按照该条计算，即使甲药业公司提前解除租约，也只需向承租方支付29.33万元（160万÷12月＊11月＊20％）的违约金即可。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述29.33万元才是乙中药公司可能预见到的损失。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据该规定，甲药业公司人为的、不合理的扩大的损失不应由乙中药公司承担。4、《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据这一规定，甲药业公司发现了租期不一致的问题后，最合理合法的解决方式应该是立即告知乙中药公司，由乙中药公司采取补救措施或与承租人进行协商，而甲药业公司在与城万如公司签署所谓《人民调解书》前从未知会乙中药公司。乙中药公司从与城万如公司以往的合作关系判断，完全能够以极低的成本解决争议。综上，恳请法院驳回甲药业公司全部诉讼请求。

一审经审理查明：2012年5月21日，乙中药公司（转让方、甲方）与甲药业公司（受让方、乙方）签订《产权交易合同》，甲方通过北京产权交易所有限公司（以下简称北交所）将其持有的药材公司76.19％的股权及5603万元的债权转让给乙方，药材公司情况见资产评估报告，其中包括位于云南省昆明市×××号的房屋所有权和土地使用权等；转让价格为10003万元；甲方对合同项下的转让标的拥有合法、有效和完整的处分权；药材公司的资产、债务等存在重大事项未披露或存在遗漏，对药材公司可能造成重大不利影响，或可能影响产权转让价格的，乙方有权解除合同，并要求甲方按照合同转让价款的10％承担违约责任；乙方不解除合同的，有权要求甲方就有关事项进行补偿。补偿金额应相当于上述未披露或遗漏的资产、债务等事项可能导致的药材公司损失数额。在对上述交易标的进行评估所形成的《资产评估说明》中，说明药材公司申报的房屋建筑物共有25项，建筑物主要是70、80年代的建筑；在“评估价值的确定”部分，对于×××号房屋，写明×××号内全部建筑整体出租给他人使用，租期至2012年12月31日，该建筑物保持完好，能保证正常使用。对于租金收益，2011年至2012年根据租赁合同确定收益，2013年收益预测为3042540元。同年7月5日，上述交易完成。

另查，2011年11月30日，药材公司（出租房、甲方）与施如云、连城（承租方、乙方）签订《办公楼（商铺）租赁合同》，甲方将东风西路121号1141平米办公楼租给乙方，租期二年，从2011年12月1日至2013年11月30日止；2012年租金92万元，2013年租金为112万元；如甲方违约，除退还乙方已交的租金、保证金外，还应赔偿乙方违约金，违约金计算方式为未履约年限的约定租金总和的20％作为赔偿。同日，药材公司（出租房、甲方）与城万如公司（承租方、乙方）签订《办公楼（商铺）租赁合同》，甲方将×××号783平米办公楼租给乙方，租期二年，从2011年12月1日至2013年11月30日止；租金每月4万元，合计48万元，三个月一交；违约责任等条款与施如云、连城的合同条款一致。2012年11月13日，大观街道调委会就药材公司（甲方）与城万如公司（乙方）房屋租赁纠纷作出《人民调解协议书》，内容为解除甲乙双方的租赁协议，乙方与12家次承租人所签订的租赁合同中乙方权利义务均转给甲方，由甲方直接进行租赁管理；乙方已收取的部分租金约140万元作为乙方补偿归乙方；乙方向甲方支付5万元保证金和25万元解除费等。之后，药材公司（出租方、甲方）与城万如公司、施如云、连城（承租方、乙方）以及其他经营户即次承租人（丙方）签订12份《三方协议》，内容均为甲乙解除房屋租赁，在确认丙方已交纳给乙方的房租数额、期限的基础上，将乙、丙房屋租赁合同中的乙方全部权利义务转给甲方；丙方已交纳房租的期限到2013年1-10月不等。2013年9月11日，昆明市五华区房屋安全鉴定办公室（以下简称五华区房鉴办）出具一份《鉴定报告》，内容为受药材公司委托，其于2013年8月23日至2013年9月4日对×××号房屋进行鉴定，结论C级（局部危险房），建议加固修缮处理。2014年3月13日，药材公司与云南天宇钢结构工程有限公司签订《钢结构工程承包合同》，对×××号房屋进行修缮，约定合同单价为1094.72万元。

一审庭审中，甲药业公司陈述，其诉请400万元具体分为两部分，第一部分为租金损失140万元，具体计算方式为涉案房屋年租金收益预测为304万余元，去掉零头为300万元，按照《产权交易合同》，自2013年1月1日起，甲药业公司就应完全接管交易房屋，但因药材公司已经将房屋租赁至2013年11月30日，因此产生了11个月的房屋租金160万元，两者相减，差额为140万元。对此，乙中药公司陈述，其认可药材公司只需承担29.33万元，即以160万元为基数，除以12个月，再乘以11个月，再乘以20％而得出。第二部份房屋修缮加固的损失500万元。甲药业公司花费房屋修缮费1094.72万元，放弃零头取整为1000万元，乙中药公司没有在股权转让过程中向甲药业公司披露，按照公平原则，双方各承担500万。甲药业公司购买比例为76.19％，640万元（即140万＋500万）乘以76.19％为488万元，超出400万元的部分甲药业公司放弃，故提出400万元的损失主张。

再查，乙中药公司原名称为中国药材公司，2014年6月23日变更为现名。

上述事实，有甲药业公司提供的《产权交易合同》、《资产评估说明》、两份《办公楼（商铺）租赁合同》、《人民调解协议书》、12份《三方协议》、《鉴定报告》、《钢结构工程承包合同》、变更登记申请书、五华区房鉴办文件、从业资格认定书、确认备忘录，乙中药公司提供的《资产评估说明》、两份《办公楼（商铺）租赁合同》等证据及该院开庭笔录在案佐证。

一审法院判决认定：甲药业公司与乙中药公司之间签订的《产权交易合同》于法不悖，应为有效。甲药业公司主张乙中药公司存在两点主要违约情形，并进而提出本案诉请，对此，该院结合甲药业公司诉讼主张加以分析：一、对于甲药业公司主张的房屋修缮加固损失。甲药业公司主张乙中药公司交付的房屋系危房，存在违约情形。但根据在案证据可知，《资产评估说明》已披露交易房屋建于上世纪70、80年代，甲药业公司作为如此大额交易的主体，不可能不对交易对象进行事先了解；而本案中未有证据显示甲药业公司就房屋质量问题向乙中药公司进行通报，而是在交易完成后的次年九月自行委托五华区房鉴办进行鉴定并出具《鉴定报告》，之后又自行组织修缮加固。综合考量甲药业公司在案证据，不能充分证明乙中药公司交付的房屋系危房以及房屋修缮的必要性，其请求法院判令乙中药公司对此承担违约赔偿责任，依据不足，该院不予支持。二、对于甲药业公司主张的房租损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，乙中药公司作为股权转让方已在《产权交易合同》中写明建筑物租期至2012年12月31日，但实质租期至2013年11月30日，乙中药公司显系违约，应承担相应违约责任。就具体违约责任的承担方式和数额，甲药业公司已在诉讼中予以明确，但其计算方式及其得出的结论不能成立，理由如下：首先，甲药业公司以涉案房屋预期年租金收益减去已确定年房租160万元，计算得出房租损失，且陈述上述损失系乙中药公司违约产生的实际损失。但《资产评估说明》只是确定了预期收益情况，且根据本案中三方协议，12户承租商户向药材公司交纳房租的期限从2013年1至10月不等，且上述房屋如果确实进行了修缮，也是在2014年3月才开始，根据在案证据，并不能确定2013年1至10月以后的房屋使用及租金收益情况；另外结合前述，该院亦未支持甲药业公司关于乙中药公司交付房屋系危房而存在违约的主张。结合以上分析，甲药业公司依据自身计算方式得出的房租损失结果，证据不足，该院不予支持。其次，《办公楼（商铺）租赁合同》已明确约定了违约责任的承担方式，即如果药材公司违约，除退还已交的租金、保证金外，还应赔偿承租方违约金，违约金计算方式为未履行年限的约定租金总和的20％作为赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。甲药业公司在发现乙中药公司违约后，并未有证据显示其已及时告知了乙中药公司，也未与承租方采用合同明确约定的违约处理方式加以处理，而是通过人民调解方式处理，显属不妥。而根据《办公楼（商铺）租赁合同》约定，如药材公司解除合同，需支付的违约金即未履行年限的约定租金总和的20％，以2013年租金标准计算，即乙中药公司认可的29.33万元。综合以上两点分析，对于甲药业公司主张的房租损失，该院认为应以29.33万元为限，超过部分该院不予支持。

综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、乙中药公司于判决生效之日起10日内赔偿甲药业公司损失29.33万元；2、驳回甲药业公司其他诉讼请求。

甲药业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院认定甲药业公司损失仅为29.33万无事实及法律依据，显属错误。乙中药公司在《产权交易合同》中写明建筑物租期至2012年12月31日，但实质租期至2013年11月30日，乙中药公司显系违约，对此违约行为，乙中药公司亦予以认可，因此其应当赔偿损失。对于损失的计算，一审只认定了《办公楼（商铺）租赁合同》中关于违约金的部分，而根据该合同，违约一方不仅需要支付违约金，尚需退还已交的租金、保证金，几项相加，甲药业公司的损失已经超过了190万元。甲药业公司已经对涉案房产进行调查，房产整租租金可在500万元以上，甲药业公司与承租方达成和解协议是为了尽快解除合同，避免进一步损失，而且本案承租人已经将涉案房产租赁给若干次承租人，通过仲裁方式无法彻底解决问题，所以才签订了《三方协议》。甲药业公司所主张的损失140万已经远远小于实际损失，且有法律和事实依据，希望法院予以采纳。二、乙中药公司仅披露涉案房屋建于上世纪70、80年代，但是该年代所建房产并非必然是危房，因此乙中药公司隐瞒了涉案房产存在危房性质的重要事实。后甲药业公司经过鉴定，发现涉案房产为危房，并继续修缮加固，造成的损失应当双方共同负担。虽然甲药业公司对于涉案房产进行鉴定的时间为2013年9月，但是在未发生重大地质灾害的情况下，不到一年的时间不足以使房屋的安全性发生改变，因此唯一合理的解释是涉案房产在交易之前已是危房。因涉案房屋属于危房，必然需要修缮加固，不能因为甲药业公司未第一时间通知乙中药公司就判令甲药业公司承担房屋修缮加固的所有损失，按照公平原则，应当由双方各自承担一半。而甲药业公司在此部分主张的损失已经远低于实际损失，希望法院予以支持。据此，甲药业公司上诉请求二审法院撤销一审判决，改判支持甲药业公司全部诉讼请求，由乙中药公司承担本案诉讼费用。

乙中药公司服从一审法院判决，其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院审理中口头答辩称：一、《办公楼（商铺）租赁合同》第六条关于“如甲方违约，退还乙方已交租金、保证金”的约定应结合该条关于“如乙方违约，甲方不退还乙方已交的租金、保证金”来解释，此处“退还已交租金”指的是出租人退还承租人尚未履行期间的租金，而并非甲药业公司所理解的退还包括已经履行完毕部分在内全部合同项下租金，退还尚未履行完毕的租金并不会造成甲药业公司租金损失。二、甲药业公司始终未能证明其在2013年实际收取的房租金额，更无法证明其实际损失的额度。三、按照《办公楼（商铺）租赁合同》的约定，出租人仅需要支付未履行年限的约定租金总额的20％作为赔偿，此为乙中药公司预见到的可能造成的损失，即使甲药业公司存在其他损失，也为其人为的、不合理的扩大损失，不应由乙中药公司负担。四、甲药业公司发现涉案房产租期存在问题之后，未通知乙中药公司，自行与承租人签署《人民调解书》，如果其告知乙中药公司，由乙中药公司与承租人协商，完全能够以低成本解决争议。五、对于涉案房屋，乙中药公司已经依法进行评估，履行备案审批，且在《资产评估说明》中披露了涉案房产的楼龄，不存在故意隐瞒或疏于披露的情况。甲药业公司在未通知乙中药公司的情况下，擅自做房屋鉴定并进行修缮，其鉴定结论的真实性和客观性均存在极大问题，乙中药公司不予以认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审期间依法补充查明以下事实：甲药业公司于二审询问中陈述，其并未收取涉案房产2013年的租金。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，尚有双方当事人在二审期间的陈述意见在案佐证。

本院认为：甲药业公司与乙中药公司签订的《产权交易合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

甲药业公司上诉主张一审判决关于其租金损失的认定有误，其实际损失远高于29.33万元，且即使按照《办公楼（商铺）租赁合同》的约定计算，一审法院亦仅考虑了违约金，未计算返还已支付的租金及保证金造成的损失。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”药材公司与商户签订的《办公楼（商铺）租赁合同》中已明确约定了违约责任，根据该违约责任条款产生的解约费用系乙中药公司签订《产权交易合同》之时所预见到的由于其违约行为产生的损失，乙中药公司因未如实披露药材公司的房屋租赁期限所应承担的违约责任亦应以《办公楼（商铺）租赁合同》上述约定为限。《办公楼（商铺）租赁合同》约定，城万如公司向药材公司支付租金为每月4万元，2013年1月1日至2013年11月30日的租金为44万元，施如云、连城2013年每月租金为9.33万元（即2013年全年租金112万元除以12个月），2013年1月1日至2013年11月30日租金为102.63万元，根据该合同关于如药材公司违约，应赔偿承租人未履约年限的约定租金总和的20％作为赔偿的约定，药材公司应支付承租人的违约赔偿为29.33万元［即（44万元＋102.63万元）×20％］。故一审判决乙中药公司仅负担29.33万元损失，并无不当。甲药业公司发现乙中药公司存在违约行为之后，其并未告知乙中药公司，亦未按照《办公楼（商铺）租赁合同》中违约责任条款进行处理，而是径行与承租人达成调解协议，签订《人民调解书》，由此造成损失的扩大部分应当由其自行承担，本院对甲药业公司超出29.33万元的赔偿损失请求不予支持。此外，甲药业公司上诉主张一审法院忽略了在《办公楼（商铺）租赁合同》违约责任中关于药材公司应退还承租人“已交纳租金、保证金”的约定，根据该约定甲药业公司还需承担退还承租人租金的义务。对此在本案二审询问中，甲药业公司陈述其并未收取承租人2013年的租金，因此并不存在退还问题。至于保证金，根据《办公楼（商铺）租赁合同》约定，在双方合作结束后，只要承租方在相关合同中没有违约，出租方即应当退还保证金，也就是说，只要承租方不存在违约行为，无论本案乙中药公司是否如实披露房屋租期，合同到期之后，均需要向承租人退还保证金，而本案中并无证据显示承租方存在违约的情形，故退还保证金属于药材公司正常履约行为，而非由于乙中药公司违约造成的损失。综上，甲药业公司主张应将租金、保证金作为其实际损失并无合同及法律依据，本院不予支持。

关于房屋修缮加固损失的问题，甲药业公司上诉称涉案房产为危房，并提交五华区房鉴办出具的《鉴定报告》予以证明，进而要求双方共同负担房屋修缮加固费用。对此本院认为，涉案房屋修缮加固费用承担的前提是审查确定涉案房屋是否系危房，在《资产评估说明》显示涉案房产“维护、保养良好”情况下，对房屋是否为危房的认定不能由甲药业公司单方进行，甲药业公司应将房屋问题及时通知乙中药公司，并由双方协商确定的专业机构评估确认后才能认定，现甲药业公司在《产权交易合同》签订一年后自行对于涉案房产进行评估并加以修缮加固，导致房屋修缮前的状态已经无法查明，应承担由此产生的不利后果。此外，在本案审理中，甲药业公司亦未提供任何证据证明其就房屋修缮加固实际支付了相关费用，无法确认房屋修缮损失是否真实存在，在此情况下，甲药业公司提供的证据尚不足以证明涉案房屋为危房、乙中药公司存在违约的事实，对其要求乙中药公司分担修缮加固房屋产生的费用主张，本案不予支持。

综上，一审判决处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三万八千八百元，由云南某某药业有限公司负担三万五千九百五十五元（已交纳），由中国某某乙中药公司负担二千八百四十五元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三万六千四百五十三元，由云南某某药业有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　邹明宇

审　判　员　黄占山

代理审判员　刘海云

二〇一五年三月二十日

书　记　员　王昕李妍

股权转让