上海市青浦区人民法院

民事判决书

（2014）青民三（民）初字第2085号

原告（反诉被告）上海某某餐饮管理有限公司。

法定代表人陈某某，总经理。

委托代理人周大仓，上海善达律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海某某工贸有限公司。

法定代表人张某某，总经理。

委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。

第三人上海某某拆迁有限公司。

法定代表人高某某，总经理。

委托代理人崔某某，女，在上海某某拆迁有限公司工作。

第三人陆某某，男，19**年**月**日出生，汉族。

委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。

原告上海某某餐饮管理有限公司诉被告上海某某工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后依法由审判员武春华独任审理。本案于2014年7月16日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈某某及其委托代理人周大仓，被告委托代理人康军平到庭参加诉讼。被告上海某某工贸有限公司向本院提起反诉，本院于2014年7月23日予以受理。因工作调动，本案依法转由代理审判员侯芳独任审理。因案件审理需要，本院依法于2014年9月3日通知上海某某拆迁有限公司作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法于2014年12月3日转为普通程序进行审理。因工作调动，本案依法由审判员邵霞、代理审判员金艳、人民陪审员俞逸辉组成合议庭。本案于2015年2月3日第二次公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈某某及其委托代理人周大仓，被告委托代理人康军平到庭参加诉讼。第三人上海某某拆迁有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案进行缺席审理。因案件审理需要，本院依法于2015年3月2日通知陆某某作为第三人参加诉讼。本案于2015年7月15日第三次公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈某某及其委托代理人周大仓，被告及第三人陆某某共同委托代理人康军平、第三人上海某某拆迁有限公司委托代理人崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某某餐饮管理有限公司诉称：2010年1月11日，原告法定代表人与被告股东陆某某签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于盈港东X厂房的一部分，面积为600平方米，经营餐饮生产和配送服务，租赁期限从2010年1月20日到2014年1月19日，租金为每年人民币11万元，并约定被告应协助原告办理开业的一切手续，原告需交纳租赁保证金5万元。合同签署后，原告为开展餐饮配送业务，对房屋进行了装修分隔，准备设立上海淮味餐馀配送有限公司。该公司设立过程中，因原告承租的房屋所在区域被政府纳入征地范围，原告项目评估、环评等无法通过，并最终导致原告拟设立的公司无法登记设立。为此，原告多次找被告协助，被告表示无能为力，并表示将来房屋征地拆迁后，以拆迁补偿款对原告进行补偿。原告承租的房屋已纳入政府征地拆迁范围，由上海某某拆迁有限公司实施拆迁补偿。拆迁公司已对房屋装修、设备等进行补偿，向被告支付了补偿款，然被告拒绝将应属于原告享有的补偿款支付给原告。现在除原告房屋外，与原告房屋相连的其他房屋均被拆迁。原告认为，双方签署的合同合法有效，原告为经营对房屋进行了装修，投入巨大，而被告违反诚信，在明知房屋可能被征收的情况下仍然将房屋出租给原告。被告在合同签署后，不履行和无法履行协助原告办理相关证照手续，已构成违约，被告的不诚信和违约行为，不仅造成原告租金损失，还造成原告无法经营的损失、投入的装修和设备损失。现该房屋已进行征地拆迁补偿，对原告投入装修和设备的补偿理应依法归原告所有。故原告起诉到法院，要求判令：1、被告返还原告租金22万元；2、被告返还租赁保证金5万元；3、被告支付原告房屋拆迁补偿款679，750元（其中装修补偿款35万元、不可搬迁设备补偿款201，750元、可搬迁设备补偿款18，000元、设备搬迁费11万元）。本案受理费被告负担。

被告上海某某工贸有限公司辩称：不同意原告的诉求。被告收取原告11万元租金，但原告使用长达4年之久，原告尚欠被告租金，不存在返还；保证金用于抵扣租金；按照约定，被告只需要支付原告两个月的补偿费，拆迁补偿款是给被告的，不是给承租人的。被告认为双方签订的合同特别约定由于市政工程建设，政府部门动迁需要而造成协议无法履行的，双方均需服从，互不承担违约责任，但原告在2013年1月开始一直使用涉案房屋，被告多次要求原告支付租赁费，但原告以房屋拆迁后在补偿款内扣除为由拒付租金至今，被告出租给其他人的房屋2000多平方米都已于2014年5月拆除，而原告租用的600平方米的房屋虽经拆迁办多次做工作，但其仍占据不搬并拒绝拆迁，被告提出反诉，请求判令：1、原告支付被告2011年1月20日到2014年6月20日的租金385，000元；2、支付被告水电费、电话费、门卫工资共计104，904元。反诉受理费原告负担。审理中，被告撤回第二项诉讼请求。

原告对被告的反诉辩称：不同意反诉请求。原告用被告拖欠的餐费抵扣租金，水电费每月支付，支付到2013年4、5月左右，即使原告未支付租金，被告只能起诉要求反诉日之前的一年的租金，再之前的租金超过了诉讼时效；门卫费和电话费不应由原告承担，原告项目审批未获通过，双方都是知道因为系争房屋列入拆迁，但设备都齐全，虽然不能对外进行配送业务，但小范围是可以处理的，实际上一直进行配送业务，因公司未注册下来，2013年3月陆某某找原告说把原告租赁的场地（厂房装修和设备）一并转给陆某某的弟弟，陆某某支付被告25万元，拆迁后再支付10万元，原告同意该方案，因关系比较好，未签署书面协议，后原告把设备列出清单交给被告，但被告迟迟未付款故原告一直没有搬走。2013年4月开始原告不经营，但法定代表人与家人居住在内，2013年5月因不生产所以未支付过水电费用。2014年春节左右，陆某某找到原告表示房屋不转了，因为要拆迁了，2014年4月陆某某找到原告表示房屋借给别人，要求原告搬迁，原告不同意，并听说被告与拆迁公司签订了合同，被告欲通过赶走原告而侵占原告应得的装修补偿款、搬迁费、设备费，故原告不同意搬走。

第三人上海某某拆迁有限公司述称：该公司对整个厂房进行评估，没有区分得很清楚，但有两项内容属于原告，即可搬迁和不可搬迁，其余的装修评估都是放在一起的，不知道哪些属于原告哪些属于被告。

第三人陆某某述称：同意被告意见，因为陆某某为被告公司法定代表人老公，所以由其代为签订了合同。

经开庭审理查明，原、被告于2010年1月11日签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告将位于上海市徐泾镇上海西郊工业开发区的徐泾中路X号办公楼宿舍楼一体的一栋厂房租赁给原告使用，厂房及办公楼面积总计600平方米；厂房租金为每天每平方米0.5元，每年租金为110，000元，租金为每三个月支付一次，原告要按合同提前15天付租金，不得拖欠；地方管理费、厂房维护安全保障消防器材等费用由原告负责；厂房租期为四年，从2010年1月20日到2014年1月19日止；原告交付被告保证金五万元，待合同期满保证金全额退回给原告，租期内每月水、电费原告要付清；原告在不破坏房屋结构的前提下，并经甲方同意，根据需要进行分隔及装修，租赁期满后，房屋场所的固定装饰不得拆除及随意破坏；被告协助原告办理开业的一切手续（营业执照、税务登记、消防、电话、环保、水、电），费用由原告支付；由于市政工程建设，政府部门动迁需要而造成协议无法履行的，双方均需服从，互不承担违约责任，但被告须一次性补偿给原告（包括停产和搬迁费）相当于本协议房屋两个月的租金作为补偿费。

合同签订后，原告于2010年1月20日支付被告押金5万元；原告于2010年12月15日支付被告2010年1月到12月的租金11万元；原告于2010年12月18日支付被告电费及其他费用57，714元。

2010年4月13日上海市工商行政管理局预先核准注册成立淮味（上海）餐饮配送有限公司，投资人为陈某某和曾建英。

被告于2014年4月2日向原告发短信，内容：小陈你2年租金加每月费用总你要付我26万，租房时间14年1月到期，快点办。4月3日发短信，内容为：小陈兄弟你要搬的快点这两天。

上海金虹房地产估价有限公司受托对房屋进行评估，并出具评估咨询意见书，室内外装修及附属物的评估价格总计1，427，002元；原告的不可搬迁设备的评估价格总计201，750元、可搬迁设备的评估价格总计18，000元。

曾建英于2014年6月29日报警，称在盈港东路X号址上有5-6个人拆了其房子，其和其两位嫂子被先后强行控制在小屋及车内长达2小时，期间，其被对方用手掌抽打过手臂及脸部，后对方将其带回厂房附近。

上海某某拆迁有限公司于2014年7月11日出具《情况说明》，载明“根据西虹桥商务开发区的整体计划，上海某某工贸有限公司所在的青浦区盈港东路X号厂房被列入征收范围。该项目的征收补偿工作由我公司具体负责。2013年12月20日，梦腾公司与我公司签订了《补偿协议书》，按协议条款约定，梦腾公司应于2014年2月28日将全部厂房交付我司，完成拆除腾地工作。由于梦腾公司与底下的租赁企业上海某某餐饮管理有限公司存在租赁纠纷，故未按期交付厂房，直至2014年6月底才完成交付工作”。

陆某某为上海多艺服装厂的法定代表人以及被告公司的股东。被告公司的法定代表人为张某某，与陆某某为夫妻关系。

以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，租赁合同、发票、收据、评估意见书、情况说明、案件接报回执单、《企业名称预先核准通知书》、短信照片等证据予以证实，并经庭审质证出证属实，本院予以确认。

审理中，当事人存在以下争议以及本院意见：

一、原告支付的租金

原告认为，直接支付租金为2010年1月到12月，2011年的租金用上海多艺公司的餐费抵扣，2012年开始的租金因被告口头允诺不需支付，故原告未拖欠被告租金。且即使原告未支付租金，被告主张租金的请求已经超过诉讼时效。

被告认为，仅收到2010年一年的租金，未与原告约定餐费抵扣租金，且未允诺不需要支付租金。

双方一致确认，房屋于2014年6月29日被第三人强制拆迁，此前原告未将房屋交付被告。

本院认为，原告占用系争房屋，理应支付租金。至于原告是否实际使用房屋并不成为其可以不支付租金的正当理由，原告主张占用房屋以要求被告支付拆迁补偿款，亦无依据。被告签订拆迁安置协议后，再向原告收取租金无依据。本院确认原告需要负担的租金到拆迁协议签订之日。原告主张餐费抵扣租金的意见，被告对原告的该项主张不予认可，原告又未就此主张提供依据，且从原告陈述看，该部分餐费的消费者实际为案外人，因此，本院对原告上述主张意见不予采信，本院确认原告从2011年1月开始未向被告支付过租金。原告仅实际支付11万元租金，要求被告返还22万租金，于法无据，本院不予支持。

诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算，约定分期支付租金的，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，债务人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了债权人关于该笔租金享有的权利，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。本案中合同明确约定了租金需要先付后用、每3个月支付，且需提前15天支付，因此，本院认为被告应明知每期租金应该从该期租金开始之日前15天支付，被告认为原告自2011年1月开始不支付租金，虽在2014年4月以短信形式催讨租金，但2011年1月到2013年4月20日前的租金已经超过诉讼时效，而被告未提供依据证实其向原告曾催讨过租金，因此，本院采信原告的意见，确认被告主张上述期间的租金的诉讼超过诉讼时效，基于原告不愿意再支付该时间段的租金，本院对被告的该项诉求不予支持。原告应支付2013年4月20日到2013年12月19日的租金73，333元。

二、原告应得的拆迁款

原告认为，其装修投入有42万元，原告就主张35万元，但认可评估报告且同意按照评估报告的标准及数量，并主张评估确定的不可搬迁设备款和可搬迁设备补偿款。

被告认为，合同约定了遇拆迁只需要补偿2个月的租金，不同意补偿其余的费用。

第三人上海某某拆迁有限公司认为，不可搬迁设备款和可搬迁设备补偿款已经给原告单独列开，但装修部分合在一起，无法区分。

本院认为，原、被告的合同在2010年1月签订，原告主张被告此时已经知晓系争房屋列入动迁范畴，被告对此不予认可，原告未就此主张提供充分依据予以证实，本院不予确认。合同履行过程中，系争房屋遇到动迁，合同提前解除，此系不能归责与原、被告任一方的原因。但因动迁获得的补偿款，应依法依约进行分割。合同条款5.3的约定显然对动迁造成合同无法履行时违约责任不需双方承担进行了明确，但违约责任与拆迁补偿不属同一内容。该条款约定了被告需要补偿的部分除停产及搬迁费以外没有明确，被告主张包括了所有的拆迁补偿内容，显属不公平。原告主张的可搬迁设备补偿款的金额实为搬迁费，属于合同约定的范畴，原告再主张依据不足。不可搬迁设备评估的价值实非搬迁费，因此该部分不属于合同约定的一次性补偿范围内。原告主张金额与评估报告中一致，本院确认这部分的补偿款应归属原告。

原告主张装修补偿款35万元，需要提供充分依据，原告认为是被告口头允诺的主张，依据不足，被告不予认可，本院对此不予采信。原告主张微波链车和锅炉属于漏评项目，经另案向第三人索赔而不需要被告赔偿，属于处分自己的权利，本院予以准许。原告自认其提出的遗漏项目中下水道排污、隔油池、砖砌水池与不可搬迁设备明细表中是一致的，因此根据原告的意见也不存在上述遗漏项目。第三人明确了涉及到原告承租房屋的装修补偿项目均在被告的咨询意见书内，并提供了清单，本院对此清单予以采信。

扣除原告的自述非属原告投入部分，其余部分的装修无法根据目前证据材料区分。原、被告双方未在接受房屋或者拆除房屋时对系争房屋内的装修等进行交接清点，原告负有证实装修投入具体明细的义务，但评估时作为房东的被告未向评估单位区分出租的评估区域亦属不当，双方对造成目前评估清单上的内容无法区分归属均有过错，本院酌情确认20万元补偿费归原告所有。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告上海某某餐饮管理有限公司要求被告上海某某工贸有限公司返还租金22万元的诉讼请求不予支持；

二、被告上海某某工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某某餐饮管理有限公司保证金5万元；

三、被告上海某某工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某餐饮管理有限公司不可搬迁设备补偿款201，750元；

四、被告上海某某工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某餐饮管理有限公司装修拆迁补偿款20万元；

五、反诉被告上海某某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海某某工贸有限公司租金73，333元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费13，297.50元，由原告负担5，221.25元，被告负担8，076.25元；反诉受理费3，537.50元，由原告负担817元，被告负担2，720.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　邵　霞

代理审判员　金　艳

人民陪审员　俞逸辉

二〇一五年八月二十四日

书　记　员　汪宇婧

房屋租赁  合同纠纷