济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2013）槐民初字第1831号

原告山东某某汽车零件贸易有限公司，住所地济南市。

法定代表人尹某，总经理。

委托代理人冯延强，山东舜元律师事务所律师。

被告济南某某国际汽车配件城有限公司，住所地济南市。

法定代表人李某，总经理。

委托代理人杨某，男，19**年*月*日出生，汉族，住济南市，该公司员工。

原告山东某某汽车零件贸易有限公司（以下简称某某公司）与被告济南某某国际汽车配件城有限公司（以下简称某某汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理。本院组成合议庭，于2013年年12月23日依法公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人冯延强，被告某某汽车公司的委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称：2011年9月30日，原、被告签订《市场经营房租赁合同》，约定被告将位于济南市二环西路1777号的济南某某国际汽车配件城的一期B3区7、8号，面积为211.2平方米的商铺租赁给原告。租期为2011年10月1日至2015年3月31日。原告于签约当日向被告支付两年租金46252.80元，同时交付了工程改造费2万元，并约定该笔费用待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理。2013年3月11日，原告工作人员来到承租房时发现被告擅自撬开原告门锁，并为新租户更换了门锁。同时被告明确表示终止上述租房合同，并不向原告承担任何违约责任。原告诉至法院请求确认原被告于2011年9月30日签订的《市场经营房租赁合同》无效；判令被告返还租金12925.44元，工程改造费20000元，诉讼费由被告承担。

被告某某汽车公司辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，均不应支持。依据双方签订的租赁合同，原告未按照合同第七条第1、3、9、10、11条约定提交相关证件、未按约定营业、未配备消防设施、营业人员未向被告备案，按照合同第八条第1、2、3、5条的规定，原告的上述违约行为应视为合同自动终止。依据租赁合同的违约责任的约定，我方不承担责任。工程改造费根据合同的约定，被告并不承担该费用，不应当予以返还。

经审理查明，2011年9月30日，被告某某汽车公司作为甲方，原告某某公司作为乙方，双方签订《市场经营房租赁合同》一份，约定：一、商铺位置：甲方将位于济南市二环西路1777号的济南某某国际汽车配件城的一期B3区7、8号，面积为211.2平方米的商铺经营权租赁给乙方。二、租赁期限：租赁期为三年半。从2011年10月1日起至2015年3月31日止。三年半期限，包括一年免费租续期，半年装修改造工程建设期。三、租金、费用标准及交纳方式和期限。1、租金为每天0.3元／m﹤sup﹥2﹤／sup﹥，两年租金一次性交清，合计46252.80，先交费后使用。3、乙方所交工程改造费贰万元，待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理。七、乙方权利及义务。1、乙方应具备合法经营资格，在签订本合同后及时向甲方提交营业执照、税务登记证、组织代码证、法人代表身份证等材料复印件，并如实提交经营纳税情况说明。3、乙方须合法经营，自行承担因经营发生的纠纷和法律责任。乙方利用商铺，只能开展符合营业执照规定和市场允许的经营活动，并不得以甲方名义开展经营活动。9、乙方要保证严格遵守市场的营业时间规定。无甲方认可的正当理由，不得延迟开门、提前关门、歇业等。10、乙方须按照消防部门的要求配备消防设施，费用自理。11、乙方营业人员须报甲方审查备案，乙方对其营业人员的行为负有管理和担保义务。八、乙方有下列情形之一的，视为自动终止合同，甲方有权解除合同收回商铺，剩余合同期经营权出让金不予退还。1、不具备合法经营资格，或提供虚假材料和手续的。2、未经甲方允许擅自将商铺转租、转让或转借他人的。5、违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或已造成损失的。十、违约责任。2、甲方对乙方的违约行为可选择下列补救措施：（1）甲方有权单方解除合同，终止乙方对商铺的占有。十一、不可抗力。1、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，不适于使用时，乙方可暂停支付有关费用，直到商铺修复或恢复原状。审理中，被告某某汽车公司主张主合同以外，原被告还签订了附件三份，落款处均有原告某某公司工作人员燕照山的签名，其中，附件二《消防安全协议书》约定乙方需按甲方要求（统一）配备轻便灭火器材，由甲方对器材实施检查，并责成乙方对不合格器材进行维修和更换；附件三《治安安全协议书》约定乙方必须将营业执照等相关资信材料复印件报甲方备案；附件四《商户经营守则》约定了市场营业时间规定，除市场统一安排外，常年不间断营业，遇国家法定节日，各经营商户做好内部职工轮休工作，保证正常营业。原告某某公司对附件二、三、四不予认可，不认为其存在违约的情况。租赁合同签订后，原告某某公司于2010年10月16日分别交纳了租金46252.8元及工程改造费2万元，被告某某汽车公司将房屋交付给了原告使用。2013年3月11日，原告某某公司主张因被告某某汽车公司更换门锁并将房屋出租予了第三方，其搬离了涉案房屋。被告某某公司认可原告某某公司于2013年3月11日搬离了本案涉案房屋，但认为是原告某某公司未向其提交营业证件、未用作商业用途、未配备消防设施等违约行为在先导致租赁关系自动终止，其不应承担责任。

另查明，讼争房屋没有进行房屋的权属登记亦未取得建设工程规划许可证。

以上事实有原告某某公司提交的市场经营房租赁合同、接处警登记表、照片，被告某某汽车公司提交的市场经营房租赁合同、收款收据及原、被告陈述为证，本院予以确认。

本院认为，位于济南市二环西路1777号的济南某某国际汽车配件城的一期B3区7、8号的房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。依此规定，原被告签订的《市场经营房租赁合同》应为无效。对于原告某某公司要求确认该合同无效的诉讼请求，本院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为双方签订的《市场经营房租赁合同》为无效合同，对此原被告均有过错。原告某某公司之过错在于对房屋的相关手续、能否承租未尽到充分注意、审查等义务，被告某某汽车公司之过错在于明知未取得建设工程规划许可证等手续即将房屋对外出租。因此，原被告应各自承担相应的责任。

因被告某某汽车公司已将房屋收回，原告某某公司不需要再返还房屋。被告某某汽车公司应将基于租赁合同取得的租金46252.8元及工程改造费20000元予以返还。但因2011年10月1日至2013年3月10日期间，原告某某公司一直实际使用讼争房屋，此间该房屋的占用费可以参照双方所签租赁合同约定的租金标准予以扣除，占用费为33327.36元（0.3＊211.2＊526），剩余租金12925.44元应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：

一、原告山东某某汽车零件贸易有限公司与被告济南某某国际汽车配件城有限公司于2011年9月30日签订的《市场经营房租赁合同》无效。

二、被告济南某某国际汽车配件城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东某某汽车零件贸易有限公司返还租金12925.44元。

三、被告济南某某国际汽车配件城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东某某汽车零件贸易有限公司返还工程改造费20000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1780元，由被告济南某某国际汽车配件城有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　张　斌

人民陪审员　关为民

人民陪审员　耿林芝

二〇一四年二月十日

    书　记　员  官　静

房屋租赁合同纠纷