济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2013）槐民初字第328号

原告孟某，女，19**年**月**日出生，汉族，济南**培训学校职工，住济南市市中区。

原告孟某东，男，19**年**月*日出生，汉族，齐鲁**有限公司职工，住济南市槐荫区。

两原告共同委托代理人李荣凯，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。

两原告共同委托代理人刘晓敬，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。

被告安某，女，19**年*月**日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。

委托代理人马增华，山东东城律师事务所律师。

委托代理人张强，山东东城律师事务所律师。

原告孟某、孟某东与被告安某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月17日立案受理后，由审判员夏珍适用简易程序，于2013年3月20日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2013年10月30日公开开庭审理。原告孟某，原告孟某、孟某东共同委托代理人李荣凯、刘晓敬，被告安某委托代理人马增华、张强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告孟某、孟某东诉称，孟继仑系两原告之父，2001年9月30日购得南沙小区*号楼*单元***室房产一套，此房系济南市槐荫区***办事处南沙居委会旧村改造房。2009年2月9日，孟继仑与被告安某签订房屋买卖协议，将此房转让给被告安某。孟继仑于2010年1月14日去世。二原告认为，被告安某无权取得涉案房屋产权，现诉至法院，请求法院判决孟继仑与被告安某2009年2月9日签订的房屋买卖协议无效，被告安某将涉案房屋返还给二原告，二原告返还购房款15万元给被告安某，被告安某按每月1500元标准支付房屋使用费，期间自合同签订之日计算至判决生效之日，诉讼费用由被告安某承担。

被告安某辩称，2009年2月9日，孟继仑与被告安某签订协议，将涉案房屋以15万元出售给被告安某，被告安某付清了购房款，孟继仑出具了收据，该房屋买卖合同是合同双方当事人之间的真实意思表示，也已经实际履行完毕，合同是有效的。二原告与涉案房屋并无关系。即使合同无效需要返还房屋，二原告应返还购房款15万元的利息及房屋增值损失，利息按银行同期贷款利率计算，期间自合同签订之日至判决生效之日。

经审理查明，2001年9月30日，孟继仑与济南市槐荫区美里湖街道办事处南沙居民委员会签订《商品房买卖合同》一份，约定孟继仑购买由该居民委员会开发建设的旧村改造房南沙小区西区*号楼**单元**室房屋和地下室，总价款为111652元。2009年2月9日，孟继仑与被告安某签订房屋买卖协议一份，该协议载明：经双方充分协商，在平等自愿的基础上同意将南沙小区西区*号楼*单元**室三室二厅的房屋和地下室一套房屋卖给安某，并一次性付款共计15万元。本协议双方签订之日起生效。孟继仑在“出卖人”处签名，被告安某在“买受人”处签名，夏德宝、朱泽善在“证明人”处签名。同日，孟继仑给被告安某出具收据一份，该收据载明：今收到安某买南沙小区西区**号楼**单元***室房屋和地下室一套房屋，房款共计15万元。特此证明。孟继仑在“收款人”处签名，夏德宝、朱泽善在“证明人”处签名。2010年1月14日，孟继仑死亡。孟继仑、被告安某均非济南市槐荫区美里湖街道办事处南沙王庄村的村民。

另查明，2010年8月26日，被告安某曾到本院起诉二原告，请求法院判令涉案房屋为其所有。本院做出（2010）槐民初字第1309号民事判决，认定房屋买卖协议无效，在向被告安某释明后其仍坚持诉讼请求，遂驳回了被告安某的诉讼请求。

以上事实，有二原告提交的房屋买卖协议、商品房买卖合同，被告安某提交的收据、商品房购销合同、物业管理合同及当事人当庭陈述为证，本院予以确认。

本院认为，原告孟某、孟某东主张，孟继伦与被告安某签订的房屋协议无效，但该协议已由（2010）槐民初字第1309号民事判决确定为无效，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予处理。根据《中华人民共和国土地管理法》和相关法律法规及政策的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；在农村集体土地上建设的房屋不能向非本集体经济组织成员的人转让或出售。买卖小产权房实质上是变相买卖农村宅基地使用权，宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容，对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，法律不予保护，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。根据《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房屋不能办理物权登记手续，无法取得相应的权属证书，权属并不明确，且涉案房屋买卖协议业已履行完毕，故对于二原告所主张的二原告返还购房款、被告安某返还涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十六条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告孟某、孟某东的诉讼请求。

案件受理费8622元，由原告孟某、原告孟某东负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　夏　珍

人民陪审员　茅　华

    　　　　人民陪审员　耿林芝

二〇一三年十二月三十日

书　记　员　王　鑫

民事判决书