山东省济南市市中区人民法院

民事判决书

（2013）市商初字第2145号

原告济南某房地产经纪有限公司，住所地济南市。

法定代表人李某，总经理。

委托代理人李钧，山东国杰律师事务所律师。

委托代理人张颜，女，该公司员工，住济南市。

被告任某，女，19**年**月**日生，汉族，某电力股份有限公司职员，住济南市。

委托代理人吴波，山东清泰（济南）律师事务所律师。

委托代理人赵某（系被告任某之夫），男，山东电力集团公司员工，住济南市。

原告济南某房地产经纪有限公司（以下简称济南某房地产公司）与被告任某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵忆泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南某房地产公司法定代表人李某的委托代理人李钧、张颜、被告任某的委托代理人吴波、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告济南某房地产公司诉称，原告作为房屋居间方与被告和卖房人李某于2013年9月4日共同签订“房屋买卖合同”一份，约定卖房人李某将位于济南市经六纬四路的自有产权房一套卖与被告；同日，原、被告双方签订“佣金确认单”一份，约定被告于2013年9月5日向原告支付房屋居间佣金16400元，该房屋佣金经原告多次催要，被告拒不支付，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告居间佣金16400元；2、被告支付原告逾期付款违约金686.6元（计算方式为以16400元为基数，自2013年9月4日起至2013年12月18日止，按日万分之五计算）。

被告任某辩称，原告作为专业的居间人，未对卖房人的卖房信息进行审查，向被告提供了虚假信息，根据合同法的规定，原告无权要求被告支付居间报酬。由于卖房人存在违约，导致买卖合同无法正常履行，根据原、被告与案外人李某三方签订的买卖合同第十条第六款规定，佣金应由违约方即案外人李某承担，而不应由被告承担。

经审理查明，2013年9月4日，原告济南某房地产公司（居间方、丙方）与被告任某（乙方）及李某（甲方）共同签订《房屋买卖合同》一份，合同内容主要为：“经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守：一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市市中区经六纬四的房产给乙方，房屋所有权证书号：中字第069555号，房屋建筑面积为43.64平方米，地下室/小房面积5平方米；房屋产权取得方式：房改购房，取得产权。房屋抵押、租赁情况：已解押，无租赁。……二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为：人民币捌拾贰万元整（小写￥820000.00元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币贰万元整（小写￥20000.00元整）……四、付款方式：（一）现金付款：乙方于2013年9月6日前将人民币贰拾万元整（含定金贰万元整）（小写￥200000.00元整），经甲乙双方协商，存入甲方账户，剩余房款于2013年9月16日前将人民币陆拾万元整（小写￥600000.00元整）存入甲方账户。……五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：乙方承担：过户所有税费。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起叁日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；……十、违约责任：……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。……6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。合同中，“已解押、无租赁”的约定为原告工作人员手写。

同日，原告（乙方、代理方）济南某房地产公司与被告任某（甲方、委托方）签订佣金确认单一份，主要内容为：客户任某；成交物业：经六纬四路，成交金额捌拾贰万元整，佣金金额壹万陆仟肆佰元整，支付日期2013年9月5日，乙方齐鲁楼市不动产佰嘉星加盟店（济南某房地产经纪有限公司）推荐客户完成上述物业的出售业务，甲方承诺按上述支付日期支付上述佣金予乙方。备注：请客户根据支付日期及时付款，若未经同意无故延期，乙方将追索滞纳金，滞纳金按每天0.05%计算。

以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、佣金确认单及原、被告的陈述等予以证实。

原告为证实涉案房产不存在抵押情况和查封情况，提交于2013年11月20日在济南市房屋档案馆查询的房屋权属状况信息一份，主要内容为：房屋编号：20080925046303，所有权人为李某，共有情况为张广俊，房产证号为中069555，房屋坐落为市中区经六纬四路，面积为43.64平方米，抵押情况为无，查封情况为无。被告认为该证据只能证明查询时的房产法律状态，而不能证明涉案房屋在原、被告签订房屋买卖合同时房屋的法律状态。

被告为证明涉案房屋在签订买卖合同时设定了两个抵押权，提交于2013年12月31日在济南市房屋档案馆查询打印的房屋登记簿房屋抵押权登记信息两份，其中一份主要内容为：房屋编号200820080925046303，抵押人为李某，抵押权人为孟晓静，被担保主债权数额为15万元，债务履行期限为2012年9月19日至2013年1月18日，登记时间为2012年9月20日，注销登记时间为2013年11月1日；另一份主要内容为：房屋编号200820080925046303，抵押人为李某，抵押权人为崔建新，被担保主债权数额为7万元，债务履行期限为2013年4月28日至2013年5月27日，登记时间为2013年5月6日，注销登记时间为2013年9月10日。原告认为原告陈述的涉案房屋两个抵押中，15万元的抵押权期限是2012年9月19日至2013年1月18日，7万元的抵押权期限是2013年4月28日至2013年5月27日，证明在2013年9月4日三方签订房屋买卖合同时，涉案房屋不存在房屋抵押状况。被告认为涉案房屋两个抵押权存续期间是房屋抵押权登记信息中设立和取消的时间，抵押权的设立与取消应以登记为准。

原告为证实房屋买卖合同的签订过程及三方约定办理房产解押的具体情况，申请涉案房屋的出卖人李某出庭作证，据证人李某陈述，其是涉案房产的房主，其委托原告出售上述房屋，并与被告任某达成一致意见，于2013年9月4日在原告办公室里签订了房屋买卖合同，收取了被告购房定金2万元。2013年9月5日上午，其与被告任某在原告工作人员张颜的陪同下去济南市房管局调档，查出该房屋有房产抵押，三方又约定在2013年9月10日一同到房管局办理解押手续，然后给被告办理房屋过户手续。2013年9月7日，被告任某电话通知其不购买涉案房屋，按照合同约定，被告应于2013年9月6日将20万元存入其账户，于2013年9月16日将60万元存入其账户，如被告逾期15日不给钱其有权解除合同并且获取违约金，所以其有权在2013年10月2日解除合同并获取违约金，涉案房产已经在2013年12月份卖给其他人了。原告对证人证言无异议，其陈述三方在2013年9月5日调档后发现有涉案房屋有抵押，约定于2013年9月10日到济南市房管局办理解押手续，然后再办理过户手续，被告的实际行为已构成对房屋买卖合同“已解押、无租赁”约定的变更，但三方没有签订书面材料，后被告通知原告及李某不买房，已构成违约，应承担违约责任。被告认为证人陈述与事实不符，其陈述2013年9月5日三方去房管局查询发现房屋有抵押，当天晚上三方协商买卖合同履行及过户问题，被告购买涉案房屋原因是给孩子入户上学，要求房屋尽快过户，不可能约定2013年9月10日办理解押，因合同约定三日内过户，也没有在2013年9月7日电话通知李某不再购买房屋。证人李某是房屋买卖合同的当事人一方，与本案佣金负担存在利害关系，其证言效力法院不应采纳。

本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据房屋买卖合同及佣金确认单，可以认定原告向被告提供房产信息，促成被告与卖房人李某签订了房屋买卖合同，原、被告双方构成居间合同关系，双方均应全面履行合同义务。原告作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原、被告与李某三方签订的房屋买卖合同中载明“已解押、无租赁”，但根据被告提供的涉案房产的房屋抵押权登记信息，涉案房屋设定了两个抵押权，注销登记时间分别为2013年11月1日和2013年9月10日，证实在房屋买卖合同签订当天即2013年9月4日上述抵押仍然存续且并未办理注销登记，故原告并未履行向被告如实告知与订立合同有关的事项的义务。原告主张三方在查询涉案房产存在抵押后重新约定于2013年9月10日办理解押手续，被告对此不予认可。在仅有证人证言而无其他证据予以佐证的情况下，本院对原告的上述主张不予认定。在得知涉案房屋存在抵押后，房屋买卖双方并未在合同约定的三日内办理过户、评估等手续。原告济南某房地产公司作为居间人，未履行如实告知义务，导致房屋买卖合同未能继续履行，其不得要求被告支付居间报酬，故对其要求被告支付居间佣金16400元及违约金686.6元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：

驳回原告济南某房地产经纪有限公司的诉讼请求。

案件受理费230元，减半收取115元，由原告济南某房地产经纪有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

代理审判员　赵忆泉

二〇一四年三月十日

书　记　员　刘冬玲

民事判决书