广东省东莞市第三人民法院

民事判决书

（2013）东三法民一初字第2178号

原告钟某某，男，汉族，19××年×月××日出生。

委托代理人王贤华，系广东海联泰达律师事务所律师。

委托代理人张一云，系广东海联泰达律师事务所律师。

被告曾某某，男，汉族，19××年×月××日出生。

委托代理人罗秀勇，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。

委托代理人龙琳，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。

原告钟某某诉被告曾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原由审判员刘传飞适用简易程序独任审理，后因案情复杂，本案转换适用普通程序进行审理，由审判员刘传飞担任审判长，与人民陪审员廖兴洪、骆红招共同组成合议庭，于2013年7月23日、9月4日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人王贤华，被告委托代理人罗秀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告钟某某诉称：2012年1月18日，被告与原告签订位于黄江镇社贝二街某号土地使用权及其地上建筑物的《物业转让协议书》。原告于2012年1月18日全额支付被告转让款400000元。东莞市黄江镇社贝村村民委员会同意并认可原、被告所签订的转让协议。原告曾多次要求被告履行上述物业过户到原告名下的义务，但被告至今未履行，构成违约。原告为维护自身权益，诉至本院，请求判令：1、被告尽快履行《物业转让协议书》，交房给原告并协助原告办理过户手续；2、被告赔偿原告的直接损失律师费12000元；3、被告承担本案诉讼费。原告起诉后增加诉讼请求：4、被告赔偿原告的损失费140000元（2012年3月至2013年5月的租金损失）。经本院第一次庭审释明后，第二次庭审中，原告当庭变更诉讼请求第一项要求为返还购房款400000元及相应的法定利息（从2012年1月18日起计至付清日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。

原告为支持其诉请，向本院提交的证据有：物业转让协议书及房地产权证、收据、委托代理合同、代理费发票、转账凭证、企业机读档案登记资料、关于转款1000万元的说明、淦诚公司证明一份及营业执照、法定代表人证明及身份证复印件、物业转让协议书、收据、证明。

被告曾某某辩称：1、物业转让协议书真实性不确认。2、原告付款凭证不确认。3、协议书的成交价400000元明显偏低，显失公平。4、原告提交的物业转让协议无效，违反农村宅基地流转的规定。5、原告诉请损失不合理。6、被告没有收到原告的400000元，因此不存在返还问题。7、签订上述文件时空白处是没填写的，因此是无效的文件。原告根据无效文件请求支付利息和损失没有法律依据。综上，请求驳回原告全部诉请。

被告未就其辩称举证。

经审理查明：2012年1月18日，原、被告双方签订《物业转让协议书》一份，约定由被告向原告出售位于黄江镇社贝二街某号房屋。该合同第2条约定转让价款为400000元；第3条约定被告有权在2012年2月28日前以400000元回购该物业，回购款转入原告指定的东莞市淦诚贸易有限公司；第4.1条约定如被告不回购上述物业，被告须在回购日后一个月内将物业过户至原告名下；第6条约定任何一方违反本协议规定的，应依法承担违约责任，并赔偿其它方因此所产生的全部损失。协议签订后，被告将该房的房地产权证交由原告收执。同日，被告向原告出具收据一份，确认收到购房款400000元。

被告对协议、收据上有关被告签名真实性予以确认，但主张签名当时是空白合同，且并未实际收到转让款400000元，被告是在受胁迫的情况下出具收据，但表示未就受胁迫的事实报警。关于付款问题，原告主张是通过其开办的东莞市淦诚贸易有限公司转账10000000元（包括本案在内的4宗物业买卖的总款）汇至被告指定的东莞市中耀实业投资有限公司账号，并提交了转账凭据、说明、工商户登记资料、物业转让协议书、收据、证明等为据。依上述材料显示，东莞市淦诚贸易有限公司于2012年1月18日向东莞市中耀实业投资有限公司汇款10000000元。东莞市淦诚贸易有限公司书面确认该10000000元系代原告转款，款项实属原告所有。除案涉物业转让协议外，原、被告双方另签订3宗厂房转让协议，被告同样出具相应收据给原告。另，被告系东莞市中耀实业投资有限公司的法定代表人，持股95%。被告主张该10000000元与本案无关。

原告主张，其为进行涉案诉讼花费律师费12000元，诉请被告赔偿该项损失，并提交《委托代理合同》、律师费发票为据。被告不同意赔偿该项损失。原告主张，除法定利息损失外，被告还应赔偿其2012年3至2013年5月租金损失140000元，但未举证证明具体的租金标准。被告不同意赔偿损失。审理过程中，依原告申请，本院对被告就涉案房屋所享有的租金收入进行诉讼保全，要求承租人停止向被告支付。承租人向本院出示的合同显示，该房月租金为4500元。原、被告双方对本院诉讼保全行为，以及所调取的租赁合同均无异议。

另，被告方自认被告本人因涉嫌犯罪现被公安机关羁押，当前涉及10多宗经济纠纷被诉至法院。

以上事实，有物业转让协议书及房地产权证、收据、委托代理合同、代理费发票、转账凭证、企业机读档案登记资料、说明、物业转让协议书、收据、证明以及本院庭审笔录等附卷为据。

本院认为，被告对《物业转让协议书》上有关其签名真实性认可，但辩称签约当时是空白合同，故无效。被告作为完全民事行为能力人，理应知晓其在协议上签名的法律后果，现事后又以签约当时为空白合同应属无效为由进行抗辩，且仅限于口头抗辩，未举出任何实质性反驳证据，被告该项抗辩主张于法无据，本院不予支持。原、被告间房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应积极按约履行己方义务。现本案争议焦点为：原告诉请被告返还购房款400000元及法定利息，以及要求被告赔偿租金损失、律师费损失，应否予以支持？关于该争议焦点，本院分析如下：

首先，关于购房款400000元的问题。原告主张已付购房款400000元，该款通过东莞市淦诚贸易有限公司汇款至被告开办的东莞市中耀实业投资有限公司，并提交收据、转账凭证、说明为据。被告否认收到涉案购房款400000元，主张东莞市中耀实业投资有限公司的收款与本案无关。本院认为，被告系东莞市中耀实业投资有限公司的法定代表人，持股95%。原告主张的被告通过公司收款虽不规范，但现实生活中也客观存在，并且被告也向原告出具已收款400000元的收据。因此，对于原告的已付款400000元的主张，本院予以采信。被告本人现被羁押，且否认《物业转让协议书》的效力，即主观上不愿、客观上也不能履行涉案物业转让协议。在此情况下，原告诉请返还400000元，事实清楚，于法有据，本院予以支持。

关于利息，被告收款后又违约，原告诉请被告支付法定利息于法有据，本院予以支持。被告于2012年1月18日收款，应于次日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，计付至本判决确定的履行期限届满日止。

其次，关于违约损失赔偿。被告在已收款后不愿也不能继续履行合同，属单方违约，客观上给原告造成一定损失，理应合理赔偿。原告诉请被告按14个月租金140000元予以赔偿，自2012年3月至2013年5月份的租金损失。经由本院现场诉讼保全调取的材料可知，涉案房屋由被告用于出租，属经营性资产，月租金4500元。涉案合同约定被告应于回购期满后一个月内即2012年3月底将物业过户至原告名下，但被告至今未履行，原告诉请被告支付相应租金作为损失赔偿合法合理，本院予以支持，但租金应按本院查明的4500元／月计算，自过户期满即2012年4月1日起计至原告诉请的2013年5月，为58500元。对于原告超出该数额的赔偿请求，本院不予支持。

关于律师费损失。原告主张其为本案诉讼支付律师费12000元，被告应予赔偿。经审查，涉案合同并未明确约定律师费损失也在违约赔偿范围内。并且，聘请律师是当事人为寻求法律帮助而额外支出的诉讼成本，并非进行诉讼的必然支出。原告该项诉请，于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院判决如下：

一、限被告曾某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟某某返还购房款400000元及利息（以400000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2012年1月19日起计至本判决确定的履行期限届满日止）。

二、限被告曾某某于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告钟某某损失58500元。

三、驳回原告钟某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9320元、财产保全费1280元，合计10600元，由原告钟某某负担2422元，由被告曾某某负担8178元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

审　判　长　刘传飞

人民陪审员　廖兴洪

人民陪审员　骆红招

二〇一三年九月十七日

书　记　员　罗春梅

合同纠纷