吴某平,吴某安与陈某兴,冯某勇,冯某煊,冯某惠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院

民事判决书

（2015）佛南法民三初字第283号

原告：吴某平，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。

原告：吴某安，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。

上列两原告的共同委托代理人：徐东剑，系广东国龙律师事务所律师。

上列两原告的共同委托代理人：何家铭，系广东国龙律师事务所律师。

被告：冯某煊，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。

被告：陈某兴，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。

被告：冯某勇，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。

被告：冯某惠，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。

上列三被告的共同委托代理人：冯某煊，系陈某兴的儿子，系冯某勇的哥哥、冯某惠的弟弟，同为本案原告之一。

原告吴某平、吴某安诉被告陈某兴、冯某煊、冯某惠、冯某勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，于同年4月7日、4月13日公开开庭进行了审理。两次庭审，两原告的共同委托代理人徐东剑、三被告的共同委托代理人被告冯某煊并作为三被告的共同委托代理人均到庭参加诉讼；原告吴某安到庭参加了第一次庭审；原告吴某平到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。

原告诉称，2013年9月30日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区狮山白沙桥北后岗、土地证号为南府国用（2001）字第特1＊＊1号的土地及房产证为粤房证字第××号等的地上房屋，以1500万元实收的价格出售予原告。双方约定，被告应从本合同签订之日起90天即2013年12月31内办妥继承及继承过户手续。从2014年1月1日起，原告向被告收取承租人租金的80%，即收租金每月73203元的80%，当原告已付转让款达到1480万元时，则全部租金归原告所有，由原告直接向承租人收取。双方签订合同后，原告依约向被告支付了合同定金50万元及150万元，另支付合同款项610万元。因被告拒不履行人民法院判决，被禅城区人民法院查封，至今仍处于查封状态，现准备评估拍卖。且被告不但没有将原告应得的租金交予原告，反而违反约定，将本来到期日为2015年6月1日的原租赁合同，又与他人签订新租赁合同，租期定为2014年1月1日至2017年12月31日，并预收了130万元的租金。被告的行为已构成了根本违约，合同也不可能继续履行。为此，请求判令：1、原、被告解除《房地产买卖合同》。2、被告向原告返还615万元，并以50万元为本金自2013年8月12日起；以100万元为本金自2013年8月24日起；以150万元为本金自2013年8月30日起；以110万元为本金自2013年9月7日起；以200万元为本金自2013年10月1日起；以5万元为本金自2014年7月24日起，均至实际清偿之日止，按人民银行同期贷款利率向原告支付利息，暂计至2015年2月13日利息为443841.68元。3、被告向原告支付违约金100万元。4、被告双倍返还定金400万元。5、诉讼费用由被告承担。

四被告辩称，1、2007年冯培、冯某煊、冯某惠、冯某勇因与广发银行发生纠纷，引致诉讼（诉讼标的为200万元），禅城区法院据此查封了涉讼房屋及土地。冯培、冯某煊、冯某惠、冯某勇因又与余伟元发生纠纷，引致诉讼（诉讼标的为300万元左右），禅城区人民法院轮候查封了涉讼房屋及土地，原告同意以1500万元的价格购买涉讼房屋及土地，以所付款项偿还被告债务，四被告本人与原告于2013年9月30日签订涉讼合同，原告于2013年8月10日以银行转账方式向被告支付50万元、于2013年8月23日以银行转账方式向被告支付100万元、于2013年8月29日以银行转账方式向被告支付150万元。期间四被告因对农信社负有债务，林国标代被告向农信行还款3928375.27元，再由原告代四被告向林国标支付该款，原告于2013年9月6日以银行转账方式向被告支付110万元、于2013年9月30日以银行转账方式向被告支付200万元、于2014年7月23日以银行转账方式向被告支付5万元。2、冯培于2012年死亡，四被告办理继承手续并办理了继承权公证书，办理完毕公证手续后，因与余伟元的纠纷，涉讼房屋及土地被继续查封，无法办理过户手续，四被告所收原告款项部分交至债权人，期间因办理过户手续的测绘工作，原告于2014年7月24日向被告转款5万元，因无法继续进行过户手续，原告要求结算；3、对原告的其他诉讼请求没有意见，但请求法院酌情调低违约金。

庭审中，原告举证如下：

1、原告身份证复印件2份、被告身份证复印件1份、被告人口信息查询表复印件3份，证明原、被告的诉讼主体资格。

2、房地产买卖合同原件1份，用以证明合同第十一条第一款约定，甲方如在收取乙方的定金后，反悔不履行合同，或一物多卖，甲方应双倍返还定金给乙方。合同第三条第一款第一项约定由乙方先行支付定金人民币两百万元给甲方；合同第十一条第四款约定，甲方如不能在本合同确定的时间内，上述土地房屋如因甲方的原因导致无法过户的，甲方需承担乙方因此产生的全部损失，而且乙方有权单方解除合同，甲方应立即退还乙方已付的所有款项，并向乙方支付违约金400万元。

3、收条原件6份；

4、交通银行个人转账回单原件1份、中国农业银行银行卡取款业务回单原件4份、中国农业银行业务回单原件1份、中国工商银行个人业务凭证原件1份、中国农业银行广东省分行卡卡转账凭证复印件1份、中国农业银行银行卡复印件1份。

证据3-4，用以证明原告按照被告的要求履行合同，向被告账户转账610万。

5、国有土地使用证及宗地平面图复印件各1份，用以证明土地使用权由被告所有。

6、房屋共有权保持证复印件4份，用以证明四被告是涉案房屋的所有权人。

7、公证书复印件1份，用以证明冯培对涉案的土地及房屋享有的份额由被告陈某兴继承。

8、土地登记档案电脑查询信息表原件1份，用以证明被告的土地处于被查封状态，无法办理过户。

9、（2013）佛城法执变申字第119号、（2013）佛城法执变申字第120号执行裁定书复印件各1份、（2007）佛禅法执字第202号-3执行裁定书复印件1份、（2015）佛城法执异字第3号执行裁定书原件1份，用以证明相关诉讼执行情况。

10、佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书原件4份；

11、宗地图原件3份；

12、增值税普通发票原件1份。

证据9-12，用以证明因被告欠款比较多无法解决，且涉讼房地产已进入评估拍卖阶段。2014年原告帮被告垫付的2万元测绘费。

13、中国农业银行客户收（付）款交易回单2014年7月23日原件1份，用以证明原告至2014年一直均有支付转让费，为了顺利履行合同。

14、收据、中国农业银行个人结算业务申请书原件各1份，用以证明两原告向林国标支付债权转让款3928375元。

经质证，四被告对两原告出示的证据1-14均无异议。

庭审中，四被告举证如下：

1、房屋共有权保持证原件9本、房屋所有权证原件3本；

2、国有土地使用证原件1本。

证据1-2，用以证明涉讼房屋及土地原属于冯培、冯某勇、冯某煊、冯某惠所有。

3、公证书原件2份，用以证明冯培死亡后冯某勇、冯某煊、冯某惠放弃继承由冯培享有涉讼房产的份额，由陈某兴继承。

经质证，两原告对四被告出示的证据无异议。

本院经审查后认为，当事人出示的证据，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。

综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：

涉讼房地产信息如下：1、位于佛山市南海区狮山白沙桥“北后岗”（兆基工业园）房屋，建筑面积是1560平方米，房屋所有权证：粤房证第60＊＊号，房屋共有权保持证：粤房证字第03＊＊2号、粤房证字第034＊＊号、粤房证字第034＊＊号。2、位于佛山市南海区狮山白沙桥“北后岗”（兆基工业园）房屋，房屋建筑面积是1046平方米，房屋所有权证：粤房证第60＊＊8号，房屋共有权保持证：粤房证字第03＊＊号、粤房证字第03＊＊号、粤房证字第03＊＊号。3、位于佛山市南海区狮山白沙桥“北后岗”（兆基工业园）房屋，房屋建筑面积是1560平方米，房屋所有权证：粤房证第60＊＊号，房屋共有权保持证：粤房证字第××号、粤房证字第034＊＊号、粤房证字第034＊＊号。4、上列涉讼房屋对应的国有土地使用证号均为南府国用（2001）字第特1＊＊1号，地号为＊＊-6，土地使用权取得方式为出让，面积为7003.92平方米，用途为工业用途。涉讼房地产的登记权属人均为冯培、被告冯某煊、冯某惠、冯某勇，各占四份之一份额。

2013年8月10日，原告吴某平通过银行向被告冯某煊转款50万。次日，被告冯某煊出具收条，确认收到涉讼房地产定金50万元。

2013年8月23日，原告吴某平通过银行向被告冯某煊转款100万。同日，被告冯某煊出具收条，确认收到涉讼房地产预付款100万元。

2013年8月29日，原告吴某平通过银行向被告冯某煊转款150万。同日，被告冯某煊出具收条，确认收到涉讼房地产订金100万元。

2013年9月5日，原告吴某平通过银行向案外人林国标转款3928375元。同日，案外人林国标出具收据，确认收到债权转让款共3928375元。

2013年9月6日，原告吴某平通过银行向被告冯某煊转款110万。同日，被告冯某煊出具收条，确认收到涉讼房地产预付款110万元。

2013年9月30日，被告陈某兴、冯某煊、冯某惠、冯某勇（甲方）与原告吴某平、吴某安（乙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉讼三房屋及土地，成交价为1500万元，本房地产转让的费税由乙方负担，付款方式：1、双方洽淡期间由乙方先行支付定金50万元（2013年8月11日已付）；（2）于2013年8月23日再预付100万元（已付）；（3）于2013年8月29日再预付定金150万元（已付）；（4）于2013年9月5日从原债权人林国标手中转让至乙方吴某平或吴某安名下时，乙方再付给甲方3928375.27元，该款直接转入林国标账户；（5）于2013年9月6日再预付110万元给甲方（已付）；（6）双方正式签订本合同及甲方签属债权转让通知书后，由乙方再付200万元给甲方。（7）交易过户时再付200万元；（8）余款2971625元由银行托管，待上述土地房屋的国有土地使用权、房屋产权过户到乙方名下时，由双方共同到银行办理付款手续，先付277万元，待三个月后剩余201625元付清。甲方在签订本合同后，应立即到公证处办理继承权公证，期间甲方应从本合同签订之日起90天即2013年12月31日内办妥上述继承及继承过户手续。从2014年1月1日起，乙方向甲方收取承租人租金的80%，即每月73203元的80%。当乙方已付转让款达到1480万元时则全部租金归乙方所有，由乙方直接向承租人收取。如甲方在收取乙方定金后，反悔不履行合同，或一物多卖，甲方应双倍返还定金给乙方。甲方如不能在合同确定的时间内完成合同项下的土地、房产的继承公证和继承过户手续或因继承权问题导致本合同无效或上述土地房屋如因甲方的原因导致无法过户的，甲方需承担乙方因此造成的全部损失，乙方有权单方解除合同，甲方应立即退还乙方已付的所有款项，并向乙方支付违约金400万元。

同日，原告吴某平通过银行向被告冯某煊分别转款125万及75万。同日，被告冯某煊出具收条，确认收到涉讼房地产预付款200万元。

2013年12月13日，广东省佛山市南海公证处出具（2013）粤佛南海第31531号公证书，查明被继承人冯培于2011年9月13日死亡，被继承人冯培的配偶是陈某兴，冯培的子女是冯某惠、冯某煊、冯某勇，冯培的父母均先于其死亡。

2014年7月23日，原告吴某平通过银行向被告冯某煊转款5万。同日，被告冯某煊出具收条，确认收到涉讼房地产款5万元。

2015年1月26日，四被告委托佛山市南海区房地产测绘中心对涉讼房地产进行测绘。次日，佛山市南海区房地产测绘中心出具报告书，确认涉讼房屋面积分别为1560平方米、1087.21平方米及1560平方米。

另查明，2013年10月22日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2013）佛城法执变申字第119号执行裁定书，查明佛山市禅城区张槎农村信用合作社诉佛山市荣富兴印花有限公司、冯某勇、冯某惠、冯某煊借款合同纠纷一案，该院作出的（2007）佛禅法民二初字第431号民事判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，根据权利人佛山市禅城区张槎农村信用合作社的申请，该院以（2007）佛禅法执字第2029号立案执行。在执行过程中，权利人佛山市禅城区张槎农村信用合作社于2013年4月12日将本案债权转让给林国标，依据林国标申请，该院于裁定变更林国标为该案的申请执行人。权利人林国标于2013年9月5日将该案债权转让给吴某平，并以书面形式直接通知了被执行人关于债权转让事宜。申请人吴某平以受让该案债权为由，向该院申请变更其为该案的申请执行人，该院裁定变更该院（2007）佛禅法执字第2029号案件的申请执行人为吴某平，原申请执行人林国标就本案所涉的权利义务由吴某平继受。

2013年10月22日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2013）佛城法执变申字第120号执行裁定书，查明佛山市禅城区张槎农村信用合作社诉佛山市南海区狮山汉达织造有限公司、冯培、冯某勇、冯某惠、冯某煊借款合同纠纷一案，该院作出的（2005）佛禅法民二初字第1785号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，根据权利人佛山市禅城区张槎农村信用合作社的申请，该院以（2007）佛禅法执字第202号立案执行。在执行过程中，权利人佛山市禅城区张槎农村信用合作社于2013年4月12日将本案债权转让给林国标，依据林国标申请，该院于裁定变更林国标为该案的申请执行人。权利人林国标于2013年9月5日将该案债权转让给吴某平，并以书面形式直接通知了被执行人关于债权转让事宜。申请人吴某平以受让该案债权为由，向该院申请变更其为该案的申请执行人，该院裁定变更该院（2007）佛禅法执字第202号案件的申请执行人为吴某平，原申请执行人林国标就本案所涉的权利义务由吴某平继受。

2014年12月29日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法执异字第3号执行裁定书，查明该院在执行佛山市禅城区张槎农村信用合作社诉佛山市南海区狮山汉达织造有限公司、冯培、冯某勇、冯某惠、冯某煊借款合同纠纷一案过程中，申请执行人（异议人）吴某平于2013年12月25日以双方当事人已达成以物抵债的方式履行该案债务，并支付了大部分款项为由，向该院递交了结案申请书。该院于2013年12月31日向双方当事人发出（2007）佛禅法执字第202《结案通知书》，告知该案已经执行终结。后因用于抵债的房地产此前已被该院另案查封，导致双方当事人以物抵债无法实现，本案债务并未实际履行，遂裁定撤销该院作出的（2007）佛禅法执字第202号《结案通知书》，恢复对该案的执行。

据2015年1月29日打印的《土地登记档案电脑查询信息表》显示：涉讼土地于2003年6月17日办理他项权登记，抵押权利人为佛山市张槎农村信用合作社，该宗地于2010年8月5日办理查封登记。生效日期为2012年9月23日，查封单位为佛山市禅城区人民法院，查封裁定书为（2007）佛禅法执字第1607号恢1号，期间，依据上述裁定该院办理轮封、续封手续。该宗地又于2013年12月31日办理查封登记，查封单位为佛山市禅城区人民法院，查封裁定书为（2013）佛城法民三初字第1733-1号，查封类型为轮封。该宗地又于2014年9月17日办理查封登记，查封单位为佛山市禅城区人民法院，查封裁定书为（2014）佛城法民三初字第2062-1号，查封类型为轮封。该宗地又于2014年9月17日办理查封登记，查封单位为佛山市禅城区人民法院，查封裁定书为（2014）佛城法民三初字第2063-1号，查封类型为轮封。该宗地又于2014年12月10日办理查封登记，查封单位为佛山市禅城区人民法院，查封裁定书为（2007）佛禅法执字第202号，查封类型为轮封。

2015年2月13日，两原告向本院提起诉讼。

诉讼中，双方确认两原告未收取过涉讼房地产租金。两原告确认本案主张的购房款不包括两原告向林国标支付的债权转让款3928375元。

本院认为，两原告与四被告签订的《房地产买卖合同》是买卖双方真实意思表示，合法有效，未违反法律强制性规定，应受法律保护，双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、办证等义务。合同约定四被告应在签订合同之日起90天办妥继承及继承过户手续，但四被告至今仍未办妥继承手续已远超合同约定的履行期限。且涉讼房地产因被告其他案件纠纷至今仍被法院查封，两原告起诉后，四被告亦未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，两原告有理由相信四被告丧失履行合同的能力。综上，原告诉请解除合同及返还购房款615万元（定金50万元＋100万元＋定金150万元＋110万元＋200万元＋5万元）符合法律规定，本院予以支持。

合同因四被告违约解除，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本合同总标的为1500万元，双方约定200万为本案定金未违反法律的禁止性规定。因原告请求退还的购房款615万已包含定金200万在内，且本院已处理，故原告请求四被告双倍返还定金实质是请求四被告支付定金数额200万元作为违约金，该项诉请符合法律规定和双方约定，本院予以支持。因违约金的支付具有一定的补偿性质，且应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平和诚实信用原则综合予以衡量。涉讼房地产在签订合同前已被查封，两原告作为购房人购买涉讼房地产前应对此进行了解、查核并承担相应风险；原告亦未举证证明其实际损失高于本院核定的损失范围，就同一违约行为再另行请求四被告支付违约金100万及支付购房款利息于法无据，本院对此不予支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决如下：

一、解除原告吴某平、吴某安与被告陈某兴、冯某煊、冯某惠、冯某勇于2013年9月30日签订的《房地产买卖合同》。

二、被告陈某兴、冯某煊、冯某惠、冯某勇应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款6150000元予原告吴某平、吴某安。

三、被告陈某兴、冯某煊、冯某惠、冯某勇应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿2000000元予原告吴某平、吴某安。

四、驳回原告吴某平、吴某安的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审　判　员　周桂颜

二〇一五年四月二十日

书　记　员　彭标文

书　记　员　陈志锋

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