广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院

民事判决书

（2014）兴民一初字第111号

原告（反诉被告）：刘某。

委托代理人：刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。

委托代理人：韦晓阳，广西桂兴律师事务所律师。

被告（反诉原告）：郭某。

委托代理人：万古，南宁市海宁法律事务所法律工作者。

原告刘某与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由审判员农慧兰适用简易程序，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。书记员吴腾睿担任记录。原告刘某及其委托代理人刘仲甲、韦晓阳，被告郭某的委托代理人万古到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告刘某于2014年2月21日申请司法鉴定，后于2014年10月8日撤回司法鉴定申请。本案现已审理终结。

原告刘某诉称：2012年9月28日，被告与原告达成合意，将位于古城路的“南宁土特产经营部”承包给原告经营并签订承包合同，承包合同约定“承包期为2012年10月1日起至铺面拆迁为止”。2013年9月底，原告依照合同约定向被告交付10月至12月的承包金，但被告以妻子不同意收款为由拒绝收取铺面承包金，并于2013年12月2日送达解除合同通知书，采用堵门、塞锁眼的方式阻挠原告的正常经营，以达到赶走原告的目的。原告认为，双方签订的《承包合同》受法律保护，被告要求解除合同不符合合同约定和法律规定，请求法院依法判决：一、被告继续履行与原告签订的《承包合同》；二、本案诉讼费由被告承担。

原告对其陈述事实提供的证据有：证据1《承包合同》，证明原、被告签订合同的事实；证据2《解除<；承包合同>；通知书》，证明被告违反合同约定解除合同；证据3催领承包金通知书邮件寄送单，证明被告拒收承包金；证据4录音光盘，证明被告以其妻子不同意收款为由拒收承包金；证据5照片，证明被告以堵门方式阻止原告经营，被告存在违约；证据6《催领承包金通知书》，证明被告拒收承包金。

被告郭某答辩并反诉称：原、被告签订《承包合同》后，被告将经营部交由原告经营。2013年7月之前，原告尚能交付承包金，但从2013年7月至今，原告无正当理由拒交承包金，经被告多次催讨无果。被告认为，原告长期拖欠承包金，严重违反合同，是根本违约，致使被告的合同目的无法实现，被告于2013年11月、12月两次向原告发出解除合同通知书，但原告置之不理，为维护被告的合法权益，请求法院依法判决：一、解除原、被告双方于2012年9月30日签订的《承包合同》并将“南宁土特产经营部”交回被告经营；二、原告向被告支付承包金，承包金按每月5000元从2013年7月起计至原告搬离铺面之日止；三、本案诉讼费由原告承担。

被告郭某对其陈述事实提供的证据有：证据1《承包合同》，证明双方约定了承包金的交付时间和金额；证据2《关于解除<；承包合同>；的通知》、证据3《解除<；承包合同>；通知书》，证明原告存在拖欠承包金的行为。

双方当事人争议的焦点为：1、原告是否存在故意拖欠承包金的违约行为？被告主张解除合同是否符合合同约定及法律规定？2、原告应否继续支付承包金及承包金的数额？

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，但认为原告系在被告发出解除通知后才向被告出具催领承包金通知书，不能证明被告违约，被告对原告提供的证据5照片不予认可，但认可照片中的显示的店铺为原告所经营。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性均无异议。

本院对证据的认证：被告认可原告提交的证据1、2、3、4、6的真实性，原告认可被告提交的证据1、2、3的真实性，上述证据均为双方自签订合同至纠纷产生过程中所形成，本院对双方均认可的事实予以确认。但原告提交的证据4录音光盘中有三段录音，其中第二段、第三段录音内容不完整，无法辨识录音发生的起因、过程，故本院对第二段、第三段录音不予认可。原告提交的证据5照片，虽经被告辨认，照片中的店铺确系由原告所经营，但从照片中无法直接反应出被告强行开车堵门的事实，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对该证据不予认可。

综合全案证据，本院查明以下法律事实：位于南宁市古城路的南宁市土特产经营部的经营者为被告郭某。2012年9月30日，原告刘某（乙方）与被告郭某（甲方）签订一份《承包合同》，约定：由甲方将古城路“南宁土特产经营部”承包给乙方经营，承包期从2012年10月1日其至店铺拆迁为止，承包金为每月5000元正，每季度末需预交下季度承包费；由于甲方受与区外办租赁合同条款的限制，以后如因经营项目改变，需变更营业执照，仍以甲方的名义办理好再由乙方承包经营。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，被告向原告交付了铺面、货品及南宁市土特产品经营的营业执照，原告向被告支付了货品对应的货款。在该合同履行过程中，原告将每季度的承包金以现金方式交给被告，被告均未向原告出具收条。2013年11月21日，被告向原告发出《关于解除承包合同的通知》，主要内容是：双方签订的《承包合同》终止执行，限原告于2013年11月25日前将铺面交回。2013年12月2日，被告再次向原告发出《解除承包合同通知书》，主要内容是：因原告从2013年7月起无正当理由拒不支付承包金，构成根本违约，故从该通知函发出之日起解除承包合同，限原告于2013年12月7日前将“南宁土特产经营部”交还给被告，并结清尚欠的承包金。2013年12月4日，原告向被告发出《催领承包金通知书》，主要内容是：原告于2013年9月底到10月初屡次向被告交付承包金，但被告都拒绝收取，故限被告收到通知书之日起三日内领取承包金。原告收到被告发出的上述解除合同通知书后，未将铺面交还给被告。原、被告双方对合同是否解除的问题产生争议，原告遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。

另查明，除本案所涉铺面之外，原、被告还于2011年9月15日签订了一份《承包合同》，约定将被告位于古城路“李记米粉店”承包给原告经营，承包期限为2011年9月20日起至铺面拆迁为止。原告提供的录音光盘反映的主要内容是：原、被告双方协商铺面继续租赁事宜，由于原告承包被告的两个铺面，原告将“李记米粉店”转租给他人，获取中间差价，被告及其妻子不同意原告的转租行为，原告要求继续交付租金，被告明确拒绝。

本院认为：虽然原、被告双方签订的合同名为承包合同，但在合同履行过程中，原告以收取固定“承包金”为对价向被告交付商铺，被告罗杰则以交付“承包金”的方式获得合同所涉商铺的占有、使用、收益、处分的权利，双方签订合同时，该商铺已作为“南宁市土特产品经营部”经营，被告接手商铺时，该商铺仍保留原有的装修风格、设施，被告接手商铺后，沿用了此商铺的装修风格并以原告名义开展经营活动，此做法符合店铺转租场地时一并转让原有店铺经营权的交易习惯，结合录音光盘中双方协商过程中表述为租赁、租赁的内容，虽然合同将被告每月固定交付的费用表述为“承包金”，但实为商铺租金，原、被告双方之间形成实为租赁合同法律关系，《承包合同》系双方合意签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。

关于被告主张解除合同的条件是否成就的问题。《承包合同》约定租赁期限“从2012年10月1日起至店铺拆迁之日止”，故在合同约定的租赁期限内，原告有义务按期、足额交付商铺租金。从录音光盘反映双方的协商内容来看，除本案所涉商铺之外，原告还承租了被告的其他商铺，实际上，双方争执的问题在于原告转租了被告的其他商铺，从而导致被告不同意继续租赁本案所涉商铺给原告，被告以此为由拒收原告交付的租金。以此可证实，被告拒收租金的原因并非因原告长期故意拖欠，而本案所涉的《承包合同》与双方另行签订的合同属于不同的合同，不具有关联性，被告以原告在其他合同中的违约行为拒收原告所交租金并据此主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持，双方签订的《承包合同》仍继续履行。

关于原告应支付的承包金数额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原告作为承租人对交付租金的事实负有举证责任，原告主张租金实际已交至2013年9月30日，但从双方的合同履行过程来看，双方无出具收条证明租金交付事实的惯例，原告提交的现有证据均不能直接、充分地证实该事实，应由原告承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项主张不予采信。被告反诉请求原告从2013年7月开始按每月5000元支付租金，符合合同约定，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告郭某于2012年9月30日签订的《承包合同》继续履行；

二、原告刘某向被告郭某支付租金（租金计算：以每月5000元，从2013年7月起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；

三、驳回被告郭某的其他反诉请求。

本诉案件受理费50元，由被告郭某负担。反诉案件受理费138元，由原告刘某负担。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887***），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员　农慧兰

二〇一四年十月八日

书记员　吴腾睿

民事判决书