青岛市市南区人民法院

民事判决书

（2014）南民初字第10992号

原告官某某。

委托代理人张旺，山东诚功律师事务所律师。

委托代理人朱睿，山东诚功律师事务所律师。

被告刘某某。

委托代理人王悦敏，山东诚远律师事务所律师。

委托代理人王立红，山东诚远律师事务所律师。

原告官某某诉被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告官某某的委托代理人张旺及朱睿、被告刘某某的委托代理人王悦敏及王立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告官某某诉称，原被告于2008年4月25日签订合同书一份，合同书中约定，原告以被告名义购买青岛市市南区延吉路临字XXX号海尔·臻园小区X号楼X单元XXX户（房产登记地址为市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXX户）房屋。购买该房屋的首付款、银行贷款以及房屋税费均由原告实际承担。后原告依约履行了合同义务，支付了该房屋的首付款及相关税费，并且每月按时将当月贷款金额支付给被告，被告也向原告出具了收条。合同中还约定，在上述房屋取得房产证五年后，被告应当将上述房屋无条件、完整过户给乙方，并且配合乙方办理一切相关手续。合同签订后，原告一直履行合同义务每月按时向被告支付贷款金额并多次与被告沟通合同中约定的房屋过户事宜，但被告一直回避房屋过户事宜，并于2014年10月明确告知原告其不再履行合同义务，也不会将房屋过户给原告，并退还了原告2014年10月份已经支付的房屋贷款。现被告以自己的实际行为明确表示不再继续履行合同，原告为保护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令确认原被告2008年4月25日签订的合同书合法有效、判令被告继续履行合同，与原告办理房屋过户手续、判令被告支付违约金80000元并承担本案诉讼费用。

被告刘某某辩称，本案实质上是原告借用被告名义向第三方购房，并非买卖合同，原告无购买资格，该协议是无效协议。原告借用被告购买限价房的资格和公积金首次贷款资格，导致被告无法再次购买限价房。2014年4月初，被告想再次购买房屋，但因名下有现住房和涉案房屋，无法购买。被告曾多次要求原告办理产权转让事宜，原告因限购政策不具备购房资格，迟迟不予配合被告办理产权转让事宜，导致被告无法购买住房。2014年10月初，双方曾协商一致解除本协议，被告按照双方约定将当期2万元以及相应贷款金额退还原告，双方约定被告共计支付49万元给原告，双方针对本合同的一切事宜解决完毕。对于原告前期支付的费用，被告同意给原告适当补偿，房屋归被告所有。

经审理查明，2008年4月25日原告官某某（乙方）与被告刘某某（甲方）签订了合同书一份，上书：“甲乙双方一致同意，由甲方向乙方转让甲方拥有的青岛海尔集团有限公司以优惠价出售给甲方的壹套位于市南区延吉路临字XXX号。…作为受让该房屋的对价（转让补偿款），乙方应向给甲方支付转让款总计人民币伍万元整。…首付房款20万元由乙方实际承担，并以甲方名义支付；甲方负责按规定办理贷款。乙方负责在甲方办理贷款手续后，按月度向甲方支付购买房屋中产生的相关费用（即：贷款月支银行费用），直至在五年后本房产具备市场交易许可后，则贷款由甲方负责转乙方承接贷款（或乙方一次性支付房屋剩下的所有费用）。甲方应积极配合乙方完成有关手续。在五年后本房产具备市场交易许可后，乙方负责代甲方支付房屋购买的所有费用自动转为乙方向甲方购买房屋的费用。乙方付给甲方以上款项后，即无偿享有海尔集团公司给甲方的所有涉及该房的优惠政策，预交房款利息也由乙方享有。乙方在签订本合同并代为甲方支付首付房款（20万）后，则开始度占地、不受干涉地享有房屋的居住使用、出租等权利，同时需要承担本房屋有关物业管理、水电等有关费用。…若甲方所作承诺与保证不实或不能按时办理产权过户等违约情形，乙方有权单方解除合同，甲方应当在合同解除后10日内无条件退还乙方已支付的全部款项的120%（包括房屋价款、转让补偿款、交易税费、装修费用等），并赔偿乙方因此产生的一切损失（包括办理房屋按揭等发生的相关费用、利息支出以及因房价上涨造成的损失等等）。”

2008年5月1日，刘某某与青岛海尔房地产开发投资有限公司签订了房屋买卖合同，以506559.24元的价格购买了涉案房屋，其中贷款30万元，购买该房屋的首付款20万元为原告所支付。

2008年5月12日，刘某某出具收条一份，上书：“收到由官某某代为支付的海尔房屋尾款及房屋地税费用壹万肆仟叁佰玖拾贰元陆角叁分人民币整。”

2008年12月20日，刘某某出具收条一份，上书：“收到海尔臻园房屋尾款9474.30元。”

庭审中被告认可曾收到原告5万元转让款，但在2014年10月8日已退还原告2万元房屋转让款及2290元当期贷款。

刘某某购买涉案房屋以后按期偿还银行贷款，之后再由官某某将还款数额支付给刘某某。通过官某某提交的收条可以看出自2008年7月至2014年10月双方一直通过此种方式支付房屋贷款。截止起诉之日，原告总共支付了房款404706元（已退还原告2万元房屋转让款及2290元不计算在内）。

另查明，涉案房屋一直由原告实际控制并按期交纳物业管理费，早先原告将房屋租赁给他人，现在房屋处于空置状态。

上述事实，有协议书、房产证、收条、证明、住房公积金抵押贷款合同等及当事人当庭陈述证据为凭，业已经过本院质证及审查。

本院认为，被告认为原告没有购买海尔公司福利房的资格，用被告的名义顶名购买涉案房屋侵犯了国家和第三人的权益，双方所签订的《合同书》应为无效协议。但根据合同法第五十二条第二款的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同方为无效合同。本案双方所签订的《合同书》实际情况为原告与被告协商一致约定由原告购买被告所购买的海尔公司福利房的协议，双方并不存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情况。且原告与被告所签订的关于购买市南区延吉路临字XXX号房屋的《合同书》明确约定了转让补偿款、首付款的交纳、贷款的办理等详细事项，合同条款约定具体明确，原告也严格按照合同的约定支付了被告房屋转让补偿款5万元及房屋首付款20万元，并自在之后的时间里按照合同的约定按月支付被告的房屋贷款。同时原告按期交纳房屋的物业费并实际控制涉案房屋，本院综合考虑上述因素认定原被告2008年4月25日所签订的《合同书》合法有效，被告应继续履行原合同。

关于原告所主张的要求被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，考虑涉案房屋现仍有贷款未还清，不具备过户条件，因此本院对原告该项诉讼请求不予支持。

关于原告所主张的要求判令被告支付违约金80000元的诉讼请求，考虑到被告的行为确已构成违约，且双方的合同中有“若甲方所作承诺与保证不实或不能按时办理产权过户等违约情形，乙方有权单方解除合同，甲方应当在合同解除后10日内无条件退还乙方已支付的全部款项的120%”的条款，原告所主张的违约金可参照该条款的约定，由被告支付原告已付购房款的20%的违约金。因被告实际已付购房款40多万元，因此原告主张被告支付违约金8万元符合法律规定，应当予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：

一、原告官某某与被告刘某某于2008年4月25日签订的《合同书》合法有效，被告应按照合同书的约定继续履行合同；

二、被告刘某某于本判决生效之日十日内支付原告官某某违约金8万元；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13500元，保全费4970元，由被告刘某某负担，因上述费用原告已预交，被告吴水平于本判决生效之日十日内支付原告18470元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　赵方栋

人民陪审员　张秀云

人民陪审员　钟　芳

二〇一五年三月十二日

书　记　员　邓俊玺

房屋买卖合同纠纷