浙江省杭州市中级人民法院

民事判决书

（2015）浙杭民终字第2255号

上诉人（原审原告）：张某某。

委托代理人（特别授权代理）：任旭荣、葛宗萍，浙江楷立律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杭州余杭某某汽车修理厂。

负责人：戚某某。

委托代理人（特别授权代理）：谢俊，浙江泽毅律师事务所律师。

原审第三人：刘某。

上诉人张某某因与被上诉人杭州余杭某某汽车修理厂（以下简称某某汽修厂）、第三人刘某租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2006年12月31日，张某某所经营的杭州余杭区星桥荣贵电器修理部（甲方）与某某汽修厂（乙方）签订《场地租赁协议书》一份。该合同约定，甲方将坐落于杭州市余杭区临平街道丁山村土地租赁给某某汽修厂。甲方拥有使用权的全部场地，租赁场地的面积及四至界限以甲方的土地使用权书证书为准。租赁用途为仓储及乙方营业执照经营范围。租赁期限18年，从本合同签订之日即2007年1月1日起至2024年12月31日止。协议对租金进行了分阶段约定。其中，2013年1月1日至2015年12月31日的租金每年198450元。租金支付方式：第一年租金在本合同签订之日一次性支付，其后一年租金应在前一年租赁期限满30天前支付。关于乙方在租赁场地上兴建地上建筑物、构筑物及附属设施等相关事宜的处理：乙方如须在租赁场地上兴建地上建筑物、构筑物及附属设施须经甲方同意，但全部投资由以乙方自负，凡能办理合法报批手续的，由甲方负责以甲方名义报批，并及时办理相关房地产权属证书，权属证书由甲方保管。乙方在租赁场地上兴建的地上建筑物、构筑物及附属设施被依法全部或部分征用拆迁时，所得之全部拆迁补偿赔偿费如在本协议签订之日起五年内征用拆迁的，则由甲乙按3︰7比例分配；如在本协议签订之日起五年外征用拆迁的，则由甲乙按5︰5比例分配。协议还对其他权利义务进行了约定。

2007年6月30日，某某汽修厂经张某某同意将上述《场地租赁协议书》约定的部分租赁场地转租给刘某。转租土地面积约二亩。根据2006年5月8日颁发的国有土地使用证，使用权人杭州余杭区星桥荣贵电器修理部坐落于杭州市余杭区临平街道丁山村的仓储用地，使用权面积3879.3平方米。2008年1月1日，该土地使用证范围内的部分土地被借用用于绿化。2014年4月22日，杭州余杭区星桥荣贵电器修理部与临平街道办事处签订《征收国有工业（仓储）土地补偿协议》一份，约定征收面积404平方米，土地补偿361984元，地面附着物补偿95300元。某某汽修厂已付清2013年度以前的租金，并已支付2014年度租金10万元。张某某于2014年5月26日向该院起诉，请求判令：1.确认张某某与某某汽修厂之间的《场地租赁协议书》于2014年3月22日解除；2.确认租赁场地范围内某某汽修厂及刘某兴建的地上建筑物、构筑物及附属设施无偿归张某某所有；3.某某汽修厂、刘某立即腾空并返还租赁场地及地上建筑物、构筑物及附属设施；4.某某汽修厂支付张某某违约金30万元；5.某某汽修厂支付租金123450元并承担逾期支付租金违约金109418.16元（根据拖欠租金自逾期之日起暂计算至2014年3月22日止，按银行同期贷款年利率百分之六的四倍的1.3倍计算，自2014年3月23日起算至判决确定解除合同有效之日的违约金，按上述标准另行计算）；6.某某汽修厂承担逾期支付租金的违约金164340.60元（按银行同期贷款年利率百分之六的四倍的1.3倍计算，自逾期之日起算至实际支付之日止）；7.某某汽修厂承担判决确认解除合同之日起至租赁场地腾空退返之日止的租金损失。

原审法院认为：张某某与某某汽修厂签订的《场地租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据张某某提供的证据，可以证明其曾向某某汽修厂寄发《单方解除场地租赁协议通知书》，但尚不足以证明某某汽修厂已收到该解除通知。故张某某要求确认《场地租赁协议书》于2014年3月22日解除的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。租赁协议约定租赁场地的面积及界限以土地使用权书证书为准，该证书载明的使用权面积为3879.30平方米。而该土地使用证范围内的部分土地于2008年1月1日被借用用于绿化，并于2014年4月22日被征收土地面积404平方米。上述土地在被借用或征收后，某某汽修厂未实际占用使用，即张某某提供的权属范围内土地，实际少于协议约定面积。张某某亦未根据权属范围内土地被借用或征收的情况核减租金。故某某汽修厂关于张某某未按协议约定提供权属范围内足额面积租赁场地，存在先行违约行为的主张，依法有据，该院予以采信。张某某关于其实际提供的土地面积大于协议约定面积的主张，首先张某某未提供有效证据证明该主张；其次该主张亦不符合双方的《场地租赁协议书》中租赁场地的面积及四至界限以土地使用权书证书为准之约定。故张某某的该主张，理由不足，该院不予采纳。综上，本案中张某某的诉讼请求，依据不足，该院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院于2015年5月26日作出如下判决：驳回张某某的诉讼请求。案件受理费11135元，减半收取5567.50元，由张某某负担。

宣判后，张某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：张某某因某某汽修厂长期持续地拖欠租金，从不按照双方签订的《场地租赁协议书》约定方式和时间支付租金，致使张某某的合同权利和目的不能实现，为维护自己的权益，而不得不解除双方的合同。张某某解除合同有充分的事实和法律依据，并履行了法定告知程序，但一审法院一方面不依法认定某某汽修厂存在违约行为，另一方面又将根本不属于张某某的行为认定为是张某某的违约。一、某某汽修厂长期、持续地违约，张某某按照租赁协议约定，依法可单方解除合同。双方签订的租赁协议明确约定租期内各年度租金以及支付方式和时间。租赁协议第四条第1项约定租金的支付方式：“第一阶段3年合计租金54万元，每年一付，第一年租金人民币18万元在本合同签订之日一次性支付、第二年租金人民币18万元，在第一年租期满三十天前支付、第三年租金人民币18万元，在第二年租期满三十天前支付，其他各三年段除租金调整外，支付方式不变，即后一年租金应在前一年租赁期满30天前支付。”协议第九条约定了拖延支付租金的处理办法：“逾期不付，每拖延一天应当承担当年租金总额8%的违约金，累计拖欠租金30天，乙方除应承担违约金外，甲方即可单方解除合同，由此给甲方造成损失乙方应赔偿超过违约金的损失。”双方对拖延租金的行为规定了相当高额的违约金，并规定累计拖欠租金30天就可单方解除合同，说明张某某极为关注租金能否按时支付。因此要求某某汽修厂必须按时支付租金，是张某某最重要、最基本的合同利益。然而本案中，自合同签订履行开始，某某汽修厂就从未按照协议约定的方式和时间准时支付租金。年租金一次性支付的约定，俨然变成了某某汽修厂可随心所欲的分期付款。某某汽修厂长期、有意不按时支付租金，已经构成严重违约。张某某提出解除合同，不仅符合法定解除权的条件，也完全符合租赁协议关于张某某享有单方解除权的约定。但一审判决没有认定上述事实。二、张某某通过公证保全方式向某某汽修厂邮寄送达《单方解除场地租赁协议通知书》，一审判决认定“不足以证明某某汽修厂已收到该解除通知”，与事实不符，显然错误。三、一审判决认定张某某存在先行违约行为，完全不成立。1.关于404平方米土地于2008年1月1日被街道社区借用用于绿化的事宜。首先，张某某于租赁协议签订之日就将符合约定的土地交付给某某汽修厂使用，双方于2007年2月13日盖章确认的土地收条可以证明张某某已经按约履行土地交付义务。其次，借用该404平方米土地发生于合同履行期间，当时该土地实际由某某汽修厂占有使用。借用时由街道社区人员与某某汽修厂直接协商，经某某汽修厂同意。此次借用的404平方米土地系靠近公路边的空地，没有某某汽修厂的建筑物或构筑物，也不影响生产经营，因此某某汽修厂同意无偿借用给街道用于绿化工程。此后，某某汽修厂从未向张某某提出过降低租金的要求。2.关于前述404平方米空地于2014年4月22日被征收的事宜。首先，该土地被征收同样自始没有影响某某汽修厂合同目的的实现，即不影响其在租赁土地上继续进行经营活动，因此也不影响租赁协议的继续履行。其次，土地征收是行政行为，并且双方在合同中明确约定如果遇到政府征用拆迁该如何处理的条款。显然，将土地被征收认定为张某某的违约行为，是错误的。第三，根据租赁协议第七条第4项约定，只有在乙方在租赁场地上自建的地上建筑物、构筑物及附属设施被征用拆迁时，乙方才有权对相应的补偿费要求按一定比例分配，并且土地征用补偿费及租赁场地围墙和石驳墙基的征用拆迁补偿费与乙方无关。而这404平方米的土地已于2008年被借用绿化，并不存在乙方自建建筑物、构筑物和附属设施，因此乙方主张享有地面附着物补偿费95300元的50%，没有依据。第四，即使地面附着物补偿费95300元中，某某汽修厂有权享有一定份额，其也不得主张用该费用抵扣2014年度的租金。2014年度租金的支付时间应为2013年12月1日之前。某某汽修厂主张用地面附着物补偿费抵消其应付租金，却自始不提租金支付时间，恰能说明某某汽修厂从未有过应按时履行义务的想法。综上，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求：裁定撤销原判，发回重审，或查清事实后依法改判：1.确认张某某与某某汽修厂之间的《场地租赁协议》于2014年3月22日解除；2.某某汽修厂立即支付拖欠租金3.23万元（2014年度）和逾期付款违约金5383.75元（仅计算2014年度逾期违约金，根据该年度租金的实际付款情况计算至合同解除之日2014年3月22日，逾期利率按银行同期贷款年利率5.6%的四倍计算）；3.某某汽修厂支付违约金30万元；4.某某汽修厂立即腾空租赁场地及地上建筑物、构筑物并归还、交付张某某；5.本案的所有诉讼费用由某某汽修厂承担。

被上诉人某某汽修厂答辩称：第一，某某汽修厂截止至2013年的租金已付清，并未欠张某某租金。同时某某汽修厂已支付2014年租金10万元，张某某向吴经伟、张云华收取2014年租金66150元。第二，某某汽修厂在2013年未按合同约定支付租金以及2014年未一次性支付全部租金的原因是张某某存在违约行为，而某某汽修厂的上述行为系根据合同法相关规定行使先履行抗辩权。张某某存在的违约情形如下：1.张某某租赁给某某汽修厂使用的3879.2平方米土地中，有404平方米土地在2008年即被临平街道借用用于望梅路两侧绿化工程。某某汽修厂自2008年起即从未占有及使用过该部分土地，故某某汽修厂不应支付该部分土地面积的租金，但张某某一直拒绝给某某汽修厂减免相应租金。张某某未按合同约定交付相应面积土地给某某汽修厂，其行为已构成违约。同时，由于张某某未及时排除某某汽修厂正常使用全部租赁物的障碍，故其无权收取非因某某汽修厂原因而无法使用的404平方米土地租金。因此，张某某共计应减免某某汽修厂租金137877元。同时，由于2014年全年租金为198450元，某某汽修厂已支付10万元，扣除吴经伟、张云华已支付66150元，尚剩余32300元。而张某某应减免某某汽修厂的租金为137877元，故某某汽修厂已多支付105577元，并不存在拖欠租金及迟延交付租金的行为。2.张某某至今仍未按照合同约定为某某汽修厂办理土地上建筑的建筑物房地产权属证书。而合法建筑与违章建筑的价值及使用风险以及被政府征用拆迁时的补偿价格显然有着本质区别。张某某在一审庭审过程中亦承认上述建筑物的产权证书至今还处在办理中，其怠于办理相关房地产权属证书的行为显然系严重违约行为。3.张某某擅自将土地及某某汽修厂建造的部分房屋出租给案外人吴经伟及张云华使用，并自行收取租金。张某某在本案一审中故意隐瞒其已向案外人出租并收取租金的事实，并要求某某汽修厂支付该部分租金，其行为显然属于不诚信行为。张某某在未征得某某汽修厂同意的情形下，将土地租赁给案外人的行为系违约行为。张某某应赔偿某某汽修厂相应租金损失。同时，张某某提供的《转让协议》的签字系伪造，某某汽修厂根本就不知道这份协议，也从未同意并见证转让50%份额。4.张某某隐瞒本案所涉土地中的404平米于2014年4月22日已被临平街道征用的事实，意图逃避履行《场地租赁协议书》之规定，将征用土地地面附着物补偿费95300元的50%即47650元支付给某某汽修厂。张某某的上述行为显然侵害了某某汽修厂的合法权益，属违约行为。上述土地被借用时，某某汽修厂已对土地进行硬化，浇筑水泥地面用于洗车。在借用时某某汽修厂并未同意，并阻扰过政府进行绿化施工。本次征用所对应的地面附着物补偿系某某汽修厂构筑物的赔偿款，某某汽修厂根据合同约定应获得补偿费的50%。鉴于某某汽修厂已多支付105577元，张某某需支付某某汽修厂征用补偿款47650元，合计153227元。而2015年租金为177782元，扣除吴经伟及张云华应承担的66150元尚剩余111632元应由某某汽修厂承担。至此张某某应返还某某汽修厂扣除2015年租金后的剩余金额41595元。因此，张某某存在多种违约情形且某某汽修厂已超额支付租金的前提下，自身行使先履行抗辩权完全具有充分的理由及法律依据，在本案所涉合同的履行过程中某某汽修厂并不存在任何违约行为。第三，张某某在自身具有以上违约情形的前提下提出解除合同，其应根据本案所涉租赁合同之规定，赔偿某某汽修厂在租赁场地上兴建的地上建筑物、构筑物及附属设施的实际投入的全部损失并承担违约金30万元以及返还某某汽修厂未使用期间的租金及超额支付租金与征地补偿款。第四，《场地租赁协议书》明确租赁标的以土地使用权属证书面积为准，而张某某在交付租赁物的时候并未告知某某汽修厂交付土地包括土地使用权属证书之外的土地，同时张某某也无证据证明其对土地使用权属证书之外享有使用权，故其认为交付土地面积超过合同约定土地面积实属混淆概念。第五，张某某在本案一审、二审中存在隐瞒事实真相，提供虚假证明的不诚信行为。1.在一审中否认某某汽修厂截止至2013年底的租金已按合同约定全额支付的事实2.在一审中提供虚假的《转让协议》，伪造某某汽修厂负责人签字，意图证明某某汽修厂同意徐正利将租赁土地上自建房屋的50%份额转让给张某某的事实。3.故意隐瞒其擅自将土地及某某汽修厂建造的部分房屋出租给案外人吴经伟及张云华使用，并收取租金的事实。4.二审提交的丁山社区居委会出具的证明系张某某伙同徐正利虚构事实，骗取丁山社区居委会出具相应证明。综上，在张某某存在多种违约行为且某某汽修厂已超额支付租金的情形下，某某汽修厂享有先履行抗辩权。因此，张某某所提诉请均无任何事实及法律依据，请求驳回张某某的全部诉讼请求，维持原判。

二审期间，张某某向本院提交以下证据材料：

1.土地收条1份，欲证明某某汽修厂于2007年2月13日向张某某出具土地收条，确认张某某交付的土地符合协议约定，张某某完成租赁标的物交付义务的事实。

2.付款情况表1份、收条及领（付）款凭证21份，欲证明某某汽修厂历次付款情况，其连续、长期逾期付款，且至今拖欠2014年租金，未支付2015年租金的事实。

3.丁山社区居委会的证明及徐正利的证明各1份，欲证明部分土地于2008年被征用用于绿化，系由丁山社区居民委员会经与某某汽修厂负责人戚某某、徐正利协商同意后签订无偿借地协议，张某某并不知情的事实。

4.股份转让说明1份，欲证明某某汽修厂合伙人徐正利因个人对张某某欠款，将其对某某汽修厂享有的50%财产份额转让给张某某，并经戚某某同意；张某某取得财产份额后，将相应的财产出租给案外人吴经纬、张云华使用，并收取租金，不构成违约的事实。

5.收条、承诺以及未办理房产证事项的证明各1份，欲证明张某某积极配合某某汽修厂办理房产证，但因某某汽修厂自身原因未办理房产证的事实。

6.身份证复印件1份、照片2份，欲证明上述证明均系徐正利本人真实出具的事实。

上述证据材料，经某某汽修厂质证：证据1，真实性、合法性及关联性均没有异议。证据2，有些款项来往无法确认，某某汽修厂已全额付清2013年之前的租金，并支付2014年租金10万元。证据3，系张某某与徐正利欺骗居委会开具，已经提交反驳证据。证据4，股份转让说明，徐正利应该出庭作证，没有出庭不符合证据举证原则，同时其与本案张某某有利益关系，不应被采信。证据5，收条的真实性不予认可，如果张某某已经将上述文件交付，说明文件在相关单位存档，但张某某至今无法提供相关单位的存档；承诺无法达到其证明目的；未办理房产证事项的证明系证人证言，在证人没有出庭的情况下，不予质证。证据6与本案没有关联性。本院经审查后认为，证据1、2，根据当事人相关陈述并结合本案一审确认的有效证据,综合予以认定；证据3、4、5、6，尚不足以证明张某某主张的待证事实，故不予确认。

二审期间，某某汽修厂向本院提交以下证据材料：

1.收条1份，欲证明案外人已将2014年度租金66150元全部支付给张某某的事实。

2.证明1份，欲证明张某某提供的证据3中的丁山社区居委会出具的证明系张某某与徐正利骗取该社区所出具，该社区借用土地事宜并未与某某汽修厂协商的事实。

上述证据材料，经张某某质证：对证据1的真实性、合法性没有异议，但恰能证明某某汽修厂知道并认可张某某作为某某汽修厂合伙人收取案外人租金的事实。对证据2的真实性、合法性有异议，该证据系戚某某到居委会打闹，胁迫居委会出具。本院经审查认为，结合当事人陈述及一审认定的有效证据，对上述证据予以认定。

二审期间，刘某未向本院陈述意见亦未提供证据材料。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：首先，关于张某某要求确认《场地租赁协议书》于2014年3月22日解除的主张，张某某虽对其向某某汽修厂邮寄《单方解除场地租赁协议通知书》的行为进行公证，但也仅能证明其存在该寄发行为，根据本案张某某提供的现有证据尚不能证明已将该解除通知有效送达某某汽修厂。而某某汽修厂亦明确否认收到该解除通知，并对张某某主张的单方解除不予认可。同时，依据《场地租赁协议书》的约定内容以及双方对该租赁协议的实际履行情况，张某某在寄送《单方解除场地租赁协议通知书》时亦不具备行使租赁协议单方解除权的条件。故张某某要求确认《场地租赁协议书》于2014年3月22日解除的上诉请求无法成立。因张某某要求确认租赁协议解除的主张不能得到支持，其要求腾空租赁场地及地上建筑物、构筑物等并归还、交付张某某的诉请，亦无法予以支持。其次，关于租赁协议履行过程中是否存在违约行为的问题。在《场地租赁协议书》的履行过程中，本案所涉部分土地被借用或征收。被借用或征收土地在使用权证书范围内，而《场地租赁协议书》约定租赁场地的面积及界限以土地使用权证书为准。故某某汽修厂实际占有使用的土地面积，少于协议约定面积即土地使用权证范围内土地面积。可见，张某某未按协议约定提供权属范围内足额面积租赁场地。某某汽修厂关于张某某存在先行违约行为的主张，理由成立。故张某某要求某某汽修厂支付违约金的诉请，于法无据。土地被借用或征收后，理应根据现实情况重新核定租金数额。现根据当事人相关陈述及提供的有效证据，双方尚未就租金数额达成一致；且张贵荣同时向案外人就本案所涉土地另行收取了部分租金。在此情况下，张某某要求某某汽修厂按照《场地租赁协议书》支付租金及逾期付款违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6365元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　瞿　静

审判员　张一文

审判员　盛　峰

二〇一五年十月二十九日

书记员　何英杰

租赁合同