山东省曹县人民法院

民事判决书

（2015）曹民初字第3120号

原告：刘某某，农民。

委托代理人：张凯（特别授权），山东君诚仁和律师事务所律师。

被告：曹县某某房地产开发有限公司。

法定代表人：蒋某，董事长。

委托代理人：王雨（特别授权），山东邦治律师事务所律师。

委托代理人：魏盼（特别授权），山东邦治律师事务所律师。

第三人：中国某某银行股份有限公司曹县支行。

负责人：王某某，行长。

委托代理人：王迎春（特别授权），某某银行曹县支行职工。

原告刘某某与被告曹县某某公司、某某银行曹县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员刘波适用简易程序于2015年10月14日和11月13日公开开庭进行了审理。原告刘某某及委托代理人张凯，被告曹县某某公司委托代理人王雨、魏盼，第三人某某银行曹县支行委托代理人王迎春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年，原告看到被告开发的中央某某小区宣传广告彩页，被其中的经典平面图设计及“全明设计”宣传用语所吸引，于2012年11月14日同被告签订了0302号商品房买卖合同，约定由原告购买中央某某×座×单元××××房，总价款382948元，被告应于2013年12月30日前交房。另外合同约定的户型平面图与宣传彩页一致。合同签订前后，原告分批向被告支付了192948元的首付款。随后，原告同第三人签订了按揭贷款合同，从第三人处贷款19万元，并由第三人直接将该款打入了被告的账户。2015年7月，原告到被告处要求交房，到房间实际查看时发现在房屋进门处有一个2米多的走廊，而合同中约定的户型并没有该走廊。原告遂找到被告要求解除合同，被告却以种种理由推脱。原、被告签订合同后，原告依约履行了合同义务，但被告严重违约，向原告提供的商品房户型和合同约定不一致，也和被告广告彩页上的宣传不一致，根本无法达到宣传用语中的“全明设计”，其行为构成根本违约。为购买房屋，原告在第三人处办理了贷款，已偿还第三人本息31个月，共计43758.05元，该部分损失，被告理应赔偿，该贷款合同也理应解除。请求解除1、原、被告于2012年11月14日签订的0302号商品房买卖合同。2、判令被告返还原告交纳的首付款192948元及利息（按同期中国人民银行贷款利率，从交纳之日至返还之日），并赔偿由此给原告造成的直接损失43758.05元。3、解除原告与第三人签订的370817001-011-2012001522号的贷款合同。4、被告偿还第三人未收回的贷款余额本息。庭审中对第2项请求中的直接损失变更为请求赔偿损失46519.97元。

原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明该合同是双方真实意思表示，其中对逾期交房责任及户型均有明确约定。2、宣传广告1份，拟证明该广告中的户型和合同中约定的户型一致。3、照片2张，拟证明涉案房屋的实际户型比约定的户型多了2米多的通道。4、交房通知书1份，拟证明被告在2015年9月15日寄出此通知，说明原告在起诉之前没有收到交房通知书，被告逾期交房将近两年。5、曹县某某房地产开发有限公司的收款收据4张，拟证明原告履行了合同义务。6、中国某某银行个人贷款对账单，拟证明原告已偿还了贷款本息46519.97元。7、贷款合同和个人贷款支付凭证各1份，拟证明原告为购买涉案房屋在第三人处贷款及第三人已向被告打款的事实。

被告的质证意见为：1号证据，无异议。2号证据，真实性有异议，被告从未制过此宣传彩页，并且该宣传彩页中也并没有被告的盖章确认，所以，该宣传彩页不具有法律效力。3号证据，真实性、关联性均有异议。照片中无法看出所拍摄的房屋确属涉案的房屋。4号证据，真实性无异议，但该接房通知函是在前期多次催告原告接受房屋无果的情况下，才发出的通知函，该房屋符合交房条件时，也就是合同约定的交房期限2013年12月30日之前，多次通知原告接受房屋。5号证据，无异议。6号证据，原告的还贷情况，被告不清楚，系原告与第三人的合同关系，与被告无关。7号证据，该证据与被告无关。

第三人的质证意见为：1号证据，真实性无异议，2-5号证据，与第三人无关。6号、7号证据，无异议。

被告为支持其反驳主张，提供以下证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明双方房屋买卖真实有效，被告已完全按照合同的约定全面履行了义务，不存在违约行为。2、证人黄海源证：2013年9月27日左右，被告售楼处给我通知，让我看房。我当时看到很多“欢迎住户回家”的标语。房屋已竣工了，通知交房了。

原告的质证意见为：1号证据，真实性无异议。2号证据，有异议，证人没有拿出证据证明自己是中央某某业主。即使证人是业主，被告通知其交房也不能证明通知了原告交房，该证言不具有关联性。

第三人未提供证据。

本院依法对涉案的现场进行勘验，并制作了勘验笔录和照片。

原告的质证意见为：无异议。

被告的质证意见为：无异议。

第三人的质证意见为：不清楚。

被告辩称：原告请求解除双方签订的商品房买卖合同无事实根据与法律依据。被告从未印制过原告所说的小区宣传广告彩页，更没有宣传过“全明设计”的房屋设计理念，并且在双方签订的商品房买卖合同中也未显示了该用语，故被告建设的房屋不受该用语的约束。该房屋在建设过程中完全是按照相关部门批准的户型建设的，并未擅自变更，被告售予原告的房屋虽然有一条走廊，但该走廊是在被告全面、正确履行双方签订的商品房买卖合同的同时为了更好地利用现有建筑面积、完善设计、更多地为业主提供实惠而建设的。该走廊并不影响房屋的质量及正常使用，对房屋的价格也不产生任何影响，并不影响合同目的的实现，不但没有增加原告的负担，反而是给了原告更多实惠，被告行为构不成根本违约，达不到合同解除的条件。被告在房屋验收合格，达到交付条件后，于2013年12月30日前就多次通知原告接收房屋，但原告一直未到公司办理接房手续，故该房屋至今未交付完全是因为原告自身过错造成的，与被告无关。被告与第三人无直接债权债务关系，原告的第四项请求不应得到支持。

第三人述称：本案是商品房买卖合同，原告和第三人之间是贷款合同，本案与第三人无关。

经分析，原告提供的1号证据，被告提供的1号证据，系原、被告双方就涉案房屋签订的买卖合同，形式合法，反映案件事实客观、真实，符合有效证据的要件，对其证明效力，本院予以确认。原告提供的2号证据，被告对其真实性有异议，原告未提供其他证据相佐证，对其证明效力，本院不予确认。4号证据，经被告质证，对其真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。5号证据，经被告质证无异议，该证据符合有效证据的要件，对其证明效力，本院予以确认。6号、7号证据，经第三人质证，无异议，该证据形式合法，反映案件事实客观、真实，符合有效证据的要件，对其证明效力，本院予以确认。被告提供的2号证据，经原告质证，对其真实性有异议，被告未提供其他证据相佐证，对其证明效力，本院不予确认。本院的勘验笔录系依法制作，经原、被告质证均无异议，对其证明效力，本院予以确认。基于勘验笔录的佐证，对原告提供的2号证据的真实性，本院予以确认。

根据庭审举证、质证，本院认证，结合当事人陈述，本院确认以下法律事实：2012年11月14日，原告刘某某与被告曹县某某公司签订商品房买卖合同1份，约定：出卖人曹县某某房地产开发有限公司，买受人刘某某，第一条………。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第0003【座】02【单元】【层】2-1801号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上32层，地下0屋。…。第四条计价方式与价款。该商品房定价方式为双方协议价。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：第一种按【建筑面积】计算：（1）该商品房单价为每平方米3037.82元，总金额为382948元整。………。第六条付款方式及期限。买受人于2012年10月15日支付房款142948元整，剩余房款24万元整办理银行按揭贷款。………第八条交付期限。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。………。2012年10月2日至2012年12月20日，原告分四次支付被告涉案房屋的房款192948元。2012年12月28日，原告刘某某与第三人某某银行曹县支行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：借款人刘某某，贷款人某某银行曹县支行。第一条借款用途借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：曹县某某房地产开发有限公司。二、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商品房。三、房屋座落：中央某某3栋2单元2-1801。…第二条借款金额借款人借款本金壹拾玖万元整。第三条借款期限借款期限为贰佰肆拾个月（即2012年12月28日至2032年12月28日）。……第五条借款的发放与支用…贷款人将款项一次性划入下列账户账户名称：曹县某某房地产开发有限公司，账号：37×××75。……第十三条抵押条款抵押人以中央某某3栋2单元2-1801设定抵押………。合同签订后，第三人某某银行曹县支行将原告所贷款19万元汇划入被告账号为37×××75的银行账户内。自2013年3月1日至2015年11月1日原告共偿还第三人贷款本息共计46519.97元。原告称，2015年7月，其到被告处要求交房，到房间实际查看时发现在房屋进门处有一个2米多的走廊，该走廊影响了采光，违背了其购房的目的，被告认可入户门外移形成走廊的事实，但辩称房屋结构没有发生变化，反而增加了3到5平方米，该走廊不影响房屋的采光。本院于2015年9月22日对涉案的现场进行了勘验，经勘验涉案房屋的入户门至室内第一门之间有长约1.85米的走廊，房屋内各房间的结构和布局与原、被告所订立的商品房买卖合同所载明的房屋设计图相符。原、被告因房屋的入户门发生变化而产生争议，双方未能交接房屋。被告称，2013年12月30日前多次通知原告交房，原告对此否认，被告未提供充分的证据证明。被告于2015年9月10日向原告发出接房通知函，原告于2015年9月17日收到该通知函。另查明，2012年12月20日中国人民银行贷款年基准利率为6%。

本院认为：根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议的焦点问题：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同是否应予以解除。二、被告返还原告交纳的首付款192948元及利息（按同期中国人民银行贷款利率，从交纳之日至返还之日），并赔偿由此给原告造成的直接损失46519.97元是否予以支持。三、原告请求解除与第三人之间的贷款合同并由被告偿还贷款余额及利息是否予以支持。

关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本条是关于合同约定解除的规定。合同约定解除是指当事人以合同形式为一方或双方设定解除权的解除。基于合同的约定一方或双方享有解除权，但需在解除权行使条件成立时方可行使。就本案而言，依据原、被告所签订的商品房买卖合同第八条的规定，被告应当于2013年12月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，逾期超过90日后（即自2014年4月1日起），作为买受人的原告有权解除合同。同时，依据原、被告所签订的商品房买卖合同第十一条的规定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。2015年7月份，原告到被告处要求交房，双方因入户门发生变化而产生争议，未能交接房屋，在此之前，并无证据证明被告已书面通知原告办理交付手续，此时距被告应交房日期2013年12月30日已逾期575日（1年零7个月），且不存在商品房买卖合同约定的除外情形，原告行使解除权的条件成就。原告请求解除与被告所签订的商品房买卖合同，本院予以支持。被告称，2013年12月30日前多次通知原告交房，原告对此否认，被告未提供充分的证据证明，且被告仅于2015年9月10日向原告发出接房通知函，故对被告的主张本院不予采纳。

关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原、被告所签订的商品房销售合同解除后，被告收取原告所支付的购房款192948元，被告应当返还原告。原告请求被告返还购房款192948元，本院应予以支持。因被告未按合同约定向原告交付房屋致使商品房买卖合同被解除，确实给原告造成了损失，被告应当赔偿。对于所收取原告交纳的购房款192948元，被告应自2012年12月20日起按同期中国人民银行贷款年基准利率6%支付利息。本案系以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，原告刘某某以涉案的房屋作为抵押在第三人某某银行曹县支行贷款19万元，该19万元已划入被告账号为37×××75的银行账户内。自2013年3月1日至2015年11月1日，原告共偿还第三人贷款本息共计46519.97元。该46519.97元应作为原告已支付的房款，由被告予以返还。原告请求被告返还款46519.97元，本院予以支持。

关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案是以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，某某银行曹县支行虽作为第三人参加了本案的诉讼，但在诉讼中未提出诉讼请求，故本案应仅处理商品房买卖合同纠纷。原告请求解除与第三人之间的贷款合同并由被告偿还贷款余额及利息，无事实根据和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：

一、解除原告刘某某与被告曹县某某房地产开发有限公司于2012年11月14日就位于中央某某3栋2单元2-1801室所签订的商品房买卖合同；

二、被告曹县某某房地产开发有限公司返还原告刘某某购房款192948元及利息（按中国人民银行贷款年基准利率6%，自2012年12月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止），并返还原告刘某某其余房款46519.97元，均于本判决生效后十五日内付清；

三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5398元，减半收取2699元，由被告曹县某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

审　判　员　刘　波

二〇一五年十二月九日

书　记　员　赵　静

合同纠纷