广东省中山市第一人民法院

民事判决书

（2013）中一法坦民一初字第604号

原告：田某甲，男，19**年*月*日出生，汉族，住四川省蓬安县。

委托代理人：田某乙，系原告之子。

被告：管某某，女，19**年**月**日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。

委托代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。

第三人：珠海市某某房地产代理有限公司，住所地珠海市。

法定代表人：王某某，总经理。

委托代理人：荣某某，该公司员工。

原告田某甲诉被告管某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院职权追加珠海市某某房地产代理有限公司（以下简称：某某公司）为无独立请求权的第三人参加诉讼。原告及其委托代理人田某乙，被告管某某及其委托代理人徐周生，第三人的委托代理人荣某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告田某甲诉称：2013年8月14日，通过某某公司的居间服务，原、被告及某某公司签订了一份房地产买卖合同，约定，被告以700000元的价格向原告出售其位于中山市坦洲镇界狮南路6号御湖居＊栋＊房。合同还约定，定金为80000元，房屋的过户期限为2013年9月13日，除定金外，第二部分的购房款620000元买房需在产权过户当日付清；被告应在签订合同的30天内取消涉案房屋的抵押。但被告在收取定金后无主动与原告及某某公司联系，在合同约定的供过户之日，被告仍未履行过户手续。也未签订珠海市房地产买卖合同。被告的行为违反了合同法的规定，存在违约，经原告及世华购得催促仍不履行。为此，原告诉请判令：1.被告向原告双倍返还定金160000元；2.被告向原告支付违约金70000元。

诉讼中，原告明确其请求如下：解除原告与被告及某某公司签订于2013年8月13日签订的房地产买卖合同项下关于涉案房屋买卖的权力和义务；2.第三人某某公司返还定金80000元及利息（自2013年9月13日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被告赔偿定金的另一半80000元、损失费（含车费、住宿费等）；4.诉讼费由被告及第三人承担。

原告田某甲为支持其诉请，在举证期限内提交了如下主要证据：1.合同编号为110328的房地产买卖合同；2.涉案房屋的土地证、房产证；3.收条；4.定金托管确认书；5.快递单；6.银行的转账凭证。

被告管某某辩称：原告的诉讼请求依法不予支持。其诉讼请求要求被告双倍返还定金16万元，我方认为缺乏事实与法律依据。房地产买卖合同为第三人提供的格式条款，其合同的第12条对于定金的违约责任方面有明确约定，而本案被告并未收到房屋的定金80000元，因此被告不存在违约行为。另外，原告交纳的定金一直由第三人持有，一直未将定金交付给被告，因此第三人应承担相应法律责任。

被告管某某为支持其辩解意见，向本院提交如下主要证据：1.收单回执；2.房地产买卖合同。

第三人某某公司称：我公司员工肖某某认识原告儿子田某乙，他们需要买房，刚好管某某在我司有一套房子待售。肖某某就带田某乙去看管某某的房子。看完后，田某乙对该房子比较喜欢，但价格未谈定。田某甲得知消息后，从四川老家赶到坦洲，并再一次跟田某乙去看该套房子，后决定购买该套房子。我司肖某某约双方见面谈价。2013年8月13日，肖某某、田某甲父子及管某某在我司的中澳新城分店协商买卖细节，并在当天达成协议。当时，田某甲通过刷卡转账80000元到我司银行账户，该款为管某某委托我公司托管的定金。当天管某某也将涉案房屋的房地产权证书交予我司托管。按照合同约定，管某某应将其涉案房地产权证交予我司托管并在我司对涉案房屋查档后才将80000元定金转交给管某某。但是，第二天由于管某某需要房地产权证到银行办理还清贷款取消抵押登记的手续，所以我司将房地产权证书交回给了管某某。后管某某要求我司将定金转交给她，但我司认为这不符合约定。为此我司建议管某某将房地产权证书交予我司查档后再将定金转交给她。但是管某某误以为我司不转交定金给她。之后，管某某拒绝与我司及原告联系房屋买卖事宜。后我司通过手机短信以及书面的信函催促管某某配合办理房屋的交易手续，但管某某不予理睬，一直未配合办理。

第三人某某公司向本院提交如下主要证据：1.定金托管确认书；2.房地产买卖合同；3.2013年8月14日由被告的朋友叶玉清出具的收据。

经审理查明：2013年7月及8月间，田某甲为购买二手房房屋与某某公司取得联系，并在世华的中介作用及充分了解涉案房屋的情况下，田某甲向某某公司缴纳了3000元的保证金定购房屋。2013年8月13日，经田某甲、管某某及某某公司的的协商，达成一致意见，并以田某甲作为买方与管某某作为卖方、某某公司作为中介方签订一份房地产买卖合同，约定由通过某某公司出售及买入座落于中山市坦洲镇界狮南路6号御湖居＊栋＊房一套，建筑面积为108.05平方米，权属人为管某某【土地证号为中府国用（2011）第易330＊＊＊号，房产证号为：粤房地权证字第0211017＊＊＊，已办理抵押登记】；田某甲与管某某同意上述房产的转让价为700000元；买方在签订合同的时候交纳3000元保证金给某某公司，若卖方于2013年8月15日签或之前签订合同并对上述款项以定金名义签收，买方所交保证金自动转为定金；买卖双方同意在卖方签订合同后三个工作日内办理相关手续并将物业的已有房地产证原件托管于某某公司作为过户转让之用；买方在卖方签订合同后三个工作日之内不足定金7700元至某某公司，买卖双方违反上述约定均视为违约；付款方式为，作为第二部分购房款的680000元，买方需在产权过户当天支付给卖方，买卖双方必须在2013年9月13日或之前办理完税费的缴纳和签署珠海市房地产买卖合同……；卖方应在签订合同的30天内解除抵押登记，并将房地产证原件托管到某某公司作为办理过户手续之用；产权过户前卖方支付购房款420000元，余额200000元买卖双方采用银行资金监管，资金在产权分证的当天由监管银行支付；如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买房，则卖方必须返还双倍定金给买方作为补偿损失。合同还约定了买卖双方的其他权利和义务。当天，田某甲将约定的定金余额77000元按照管某某的要求交给某某公司托管。同时，管某某出具一份定金托管确认书给某某公司，载明：本人现收到购房客田某甲交来的购买本人的物业中山市坦洲镇界狮南路*号御湖居*栋**方定金80000元，因物业的房地产未查档，故本人同意将定金暂时委托给到某某公司代为保管，待该物业之房地产查档后再收回定金。某某公司与管某某在托管书上加盖公章及签名确认。同日，某某公司也出具一份收单回执给管某某，其中载明：本公司收到交来的票据一张……金额80000元，预计在3个工作日内可以到账。管某某也在当天将涉案房屋的房地产证交予某某公司托管。2014年8月14日，管某某在上述合同上签名确认收到定金80000元，并以取消涉案房屋的抵押登记为由向某某公司取回房地产权证。同日，管某某要求某某公司将定金转交给她，但某某公司以不符合约定为由拒绝转交。之后，某某公司向管某某催促要求其配合办理涉案房屋的过户手续未果。2013年10月8日，田某甲以管某某拒绝配合办理房屋的过户手续，违反合同的约定为由，提出前述实体请求。

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是管某某在履行合同中是否存在违约行为。经查，2013年7月及8月之间，田某甲为购买二手房与某某公司取得联系，并在世华的中介作用及充分了解涉案房屋的情况下，田某甲向某某公司缴纳了3000元的保证金。2013年8月13日，经田某甲、管某某及某某公司的的协商，达成一致意见，并以田某甲作为买方与管某某作为卖方、某某公司作为中介方签订一份房地产买卖合同，约定由田某甲购买属于管某某所有座落于中山市坦洲镇界狮南路6号御湖居＊栋＊房。田某甲、管某某、某某公司三方签订的房地产买卖合同是在自愿、平等、合法的基础上签订，并不违反法律法规强制性规定，本院予以认定。在合同签订后的当天，田某甲依约将定金交给某某公司托管，管某某亦依约将涉案房屋的房地产权证交予某某公司托管用作过户之用。但在第二天，管某某以涉案房屋需取消抵押登记为由取回房地产权证，之后管某某要求某某公司转交定金时，某某公司便以管某某未托管房地产权证为由拒转交，造成房屋不能买卖。本院认为，定金是担保方式的一种，担保是债权人需要以担保方式保障其债权实现而设定。本案中，房地产买卖合同中设定了担保，以保障双方的权力、义务得以实现。但未约定某某公司转交保证金的前提是管某某必须将房地产权证交予其托管，某某公司认为约定了管某某必须向其托管房地产权证查档依据不充分。另，即使有约定，管某某在签订合同的当天也已经将房地产权证托管给某某公司，某某公司可以在收到后立即查档。故某某公司的陈述意见本院不予采信。2013年8月13日，某某公司出具给管某某的收单回执中，某某公司确认定金预计在三个工作日内到达管某某的账上，也即管某某最迟可以在2013年8月16日前收到某某公司转交的保证金，但某某公司以管某某未托管房地产权证为由拒付。管某某在未收到田某甲定金的情况下拒绝履行房地产买卖合同约定的义务，其行为并不存在违约行为。田某甲主张管某某赔偿双倍定金的另一半80000元及交通费、住宿费等损失没有事实和法律依据，本院不予支持。至于田某甲主张解除房地产买卖合同中涉及房屋买卖的权力义务，诉讼中管某某对此不持异议，本院予以准许。因合同已经解除，田某甲主张某某公司返还其定金及其利息理据充分，本院亦予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告田某甲与被告管某某、珠海市某某房地产代理有限公司于2013年8月13日签订的房地产买卖合同项下关于原告田某甲与被告管某某之间房地产买卖的权力和义务；

二、第三人珠海市某某房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告田某甲返还定金80000元及其利息（自2013年10月8日起至本院确定的履行期限之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

三、驳回原告田某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4750元（原告已预交），由原告负担2750元，第三人某某公司负担2000元（某某公司负担部分在判决生效之日起7日内向本院交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　谭　敏

代理审判员　陈　睿

人民陪审员　周文江

二〇一四年三月六日

书　记　员　邹　军

房屋买卖合同纠纷