广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民事判决书

（2014）银民初字163号

原告：北海某某投资管理有限公司，住所地北海市。

法定代表人：顾某某，总经理。

委托代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。

委托代理人：包栋，广西启迪律师事务所实习人员。

被告：北海某某通信器材有限公司，住所地北海市。

法定代表人：陈文霞。

原告北海某某投资管理有限公司与被告北海某某通信器材有限公司土地转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢波锋、包栋到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。

原告北海某某投资管理有限公司诉称：在1992年改革开放热潮中，根据北海市政府安排，市规划局下文、市土地局发出通知，划拨了银海区665亩国有土地作为银海区政府乡镇工业开发用地取名北海市某某乡镇企业园。1993年8月8日，银海区政府与市土地局正式签订《国有土地使用权出让合同》，按照市政府有关文件精神，对665亩土地支出征地费用、土地款及进行园区内基础设施建设，总计支出4109.25906万元。原告为对外招商引资，被告拟在银滩某某工业园投资建设通信电线电缆厂，经双方协商，原、被告于2002年11月20日签订《土地转让合同》，约定：1、原告以每亩6万元的价格转让位于北海市某某乡镇企业园内的11.35亩土地（含道路分摊3.6亩）给被告兴建北海某某通信器材厂；2、付款方式：签订协议之日起3日内，被告向原告缴付协议定金15万元（定金可在最后一期土地款中冲抵）；土地款68.1万元分三期缴付，第一期土地款25万元须在合同签订后2个月内缴付，第二期土地款14万元在2003年12月31日前缴付，第三期余款在2004年12月31日前缴清；3、土地办证：被告付清土地转让款项并提供建设用地规划许可证、厂区建筑平面图（市规划局认可）等办证材料下，原告配合被告到市国土资源局将该项目土地使用权办至被告名下；4、违约责任：由于一方的过错，造成本合同不能履行或不能完全履行时，过错方承担违约责任，除赔偿守约方因违约造成的经济损失外，另向守约方支付10万元违约金。此外，原、被告还作其他约定。合同签订后，原告向北海市银海区政府申请，获得该合同项目用地并交付被告使用，但被告未依约按期足额支付原告土地款（被告应在2003年1月20日前支付第一期土地款25万元，但其仅在2003年2月10日支付了15万元。之后第一期的余款和第二期、第三期均未按时支付），原告无法协助其办妥项目用地的权证。2008年，被告要求原告协助办理用地手续，经咨询北海市国土局，2004年8月31日后，经营性用地无法再以协议出让方式办理，按规定以“招拍挂”方式组织出让。原告认为，被告未按合同支付土地转让款构成违约，应承担违约责任。现因被告迟延支付土地转让款和土地政策发生变化，双方所订合同无法履行，转让目的无法实现，故诉请法院判令：1、解除原、被告签订的《土地转让合同》；2、被告向原告支付违约金100000元、逾期付款违约金288180元；3、被告将原告已交付其使用的位于北海市某某乡镇企业园内的7.75亩土地恢复原状并交还原告管理使用，恢复原状的费用由被告承担；4、被告向原告支付土地占用使用费371085元（以11.35亩土地面积，按同等地段土地租赁价格每年2800元／亩，自2002年11月28日计至被告将土地交还原告管理使用之日，暂计至2014年2月28日）；5、本案诉讼费用由被告承担。

被告北海某某通信器材有限公司未作答辩，也未到庭参加诉讼。

原告北海某某投资管理有限公司对其诉讼主张在举证期限内提供的证据有：

一、企业法人营业执照，拟证实原告的诉讼主体资格。

二、电脑咨询单、企业法人营业执照，拟证实被告的诉讼主体资格。

三、《关于要求安排北海某某通信器材有限公司项目用地的请示》、《关于同意安排北海某某通信器材有限公司项目用地的批复》，拟证实原告向银海区政府申请在银滩某某工业园安排11亩土地作为被告的项目建设用地获批。

四、《土地转让合同》，拟证实原、被告签订合同，就项目用地的转让约定了双方的权利、义务关系。

五、收款收据（NO.0084***、NO.00848**），拟证实被告于2002年11月8日、11月14日分别支付给原告100000元和50000元购地定金。

六、收款收据（NO.00848**），拟证实被告于2003年2月10日支付给原告土地款150000元。

七、《关于要求协助办理某某通信项目用地手续的报告》和《关于办理某某通讯公司项目用地手续的函复》，拟证实原告函复被告，因被告未能及时付清土地款而导致原告无法协助其办妥有关项目用地的权证，因国家土地政策的重大变化，原、被告签订的合同无法履行。

八、《北海某某通信器材公司关于要求完善公司所用土地的出让手续的报告》、《北海某某通信器材公司关于要求补办公司所用土地的出让手续的报告》，拟证实被告致土地局及原告的报告中，确认其因未足额缴纳土地款，导致至今土地出让手续未办。

九、《关于结清土地转让尾款的函》、《关于要求结清土地转让尾款的函复》、《关于汇款结清土地转让款的函》、《关于〈关于汇款结清土地转让款的函〉的复函》、《关于对北海银海投资管理有限公司复函的回函》、同城票据结算提入贷方凭证，拟证实被告违约造成双方原约定合同无法履行，经原告告知其暂不收取相关尾款后，被告仍于2010年5月10日单方强行向原告账号汇款381000元。

十、《北海市银海区人民政府关于办理银海区银滩某某工业园土地使用权证的征询函》，拟证实银海区政府就涉案土地办证问题向北海市国土资源局发出征询函。

十一、《关于办理银海区银滩某某工业园土地使用权有关问题的复函》，拟证实涉案土地属工业等经营性用地，已无法再以协议出让方式办理，按规定须以“招拍挂”方式出让。

十二、《关于征用土地作郊区政府开发用地建设用地的通知》，拟证实北海市土地管理局发布征用土通知，征用665亩集体土地并划给郊区政府（现银海区政府）做开发用地。

十三、《国有土地使用权出让合同》北地合字（93）号，拟证实1、北海市银海区人民政府取得银海区某某乡镇企业园的665亩土地使用权建立工业开发区，有权根据项目对企业园内的土地使用权进行转让。2、北海市土地局根据管理权限对出让土地按项目出让。

十四、市长办公会议简报（1998）第15期，拟证实北海市政府同意将银海区某某乡镇企业园内尚未办证的土地使用权直接办理至受让企业名下。

十五、北海市第十二届人民政府第二十二次常务会议纪要，拟证实会议决定，银海区某某乡镇企业园项目用地继续享受优惠政策的问题仍按北海市人民政府市长办公会议简报（1998）第15期执行。

十六、协议书，拟证实临近土地租赁价格。

被告北海某某通信器材有限公司在举证期限内未提供证据。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告北海某某通信器材有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，原告提供的以上证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2002年11月20日，原告北海某某投资管理有限公司与被告北海某某通信器材有限公司签订一份《土地转让合同》，约定：一、被告购买原告位于北海市某某乡镇企业园（如下简称：“企业园”）内，东接企业园小区道路，南接企业园小区主干道，西接西塘某某信用社查封地，北接北海某某建筑陶瓷公司，约11.35亩土地（净地7.75亩，道路分摊3.6亩，以土地局出具的宗地园为准）兴建北海某某通信器材厂。二、被告将法定的生产经营地址注册至企业园内；保证该用地用于建厂，五年内不得转让，如需转让，须征得原告同意，并将土地转让所得60％上缴原告；被告自合同签订之日起一个月内进场动工建设，延迟动工，原告每月按合同总额的1％向被告收取土地租用金。三、每亩作价60000元，11.35亩共681000元。四、合同签订之日起3日内，被告向原告缴付协议定金150000元（定金可在最后一期土地款冲抵）；土地款681000元分三期缴付，第一期250000元在合同签订后2个月内缴付，第二期140000元在2003年12月31日前缴付，第三期余款在2004年12月31日前缴清。五、付清款后，被告提供建设用地规划许可证，厂区建筑规划平面图等办证材料，原告配合被告将项目土地使用权办至被告名下，办证过程中除土地出让金、营业税外所发生的交易费用由被告负责。六、原告保证被告享受企业园投资优惠政策；合同所述土地不受第三方于扰；被告提供相关资料给原告，原告协同被告办好工商及税务登记。七、被告将法定的生产经营地址注册至企业园内；保证按合同相关条款并按时如数交纳款项，在未付清土地款前，因未正式办理土地使用证而自建的临时建筑，应按规定自行办理手续，因手续不全产生的损失由被告承担；被告必须服从企业园的园区管理；在生产经营和各种活动中所发生的法律责任由被告负责。八、因一方过错造成合同不能履行或不能完全履行时，由有过错方承担违约责任，除负责赔偿守约方因违约造成的经济损失外，另向守约方支付100000元违约金，支付期限为守约方给违约方发出通知之日起一个月内。被告未能按期向原告支付合同款项，逾期一个月，除交纳违约金外，每日按欠款额的千分之三向原告交纳罚金等。合同签订前，被告于2002年11月8日、14日分别支付购买土地定金100000元和50000元给原告。合同签订当天，原告将涉案土地（空地）交付被告使用，被告陆续兴建一些简易建筑物使用。2003年2月10日，被告向原告支付土地款150000元。此后，被告没有按照合同约定向原告支付购地款，所称建造的北海某某通信器材厂亦未投产使用。2008年10月，被告向原告发去《关于要求协助办理某某通信项目用地手续的报告》，要求原告配合，按程序申报并协助为被告办理涉案用地手续。2009年2月27日，原告作出《关于办理某某通讯公司项目用地手续的函复》称，因被告在签订合同后未能及时付清土地款，原告无法协助被告办妥项目用地权证，而自2004年8月31日起，国家土地政策变化，土地出让须通过招拍挂方式进行，故双方所订合同无法履行，望被告尽快派员来协商相关事宜，原告将积极协助被告办理该项目用地相关手续。2009年7月16日，被告向北海市国土资源管理局提出《北海某某通信器材公司关于要求完善公司所用土地的出让手续的报告》，称其与原告签约使用的涉案企业用地11.3亩，约定土地受让价为681000元，分三期于2004年底前付清，其因故至2003年2月才缴纳300000元，余下381000元未付，土地出让手续至今未办。请该局支持其尽快解决此问题，其按现行土地出让政策完成所用土地出让手续办理工作。2009年10月15日，被告致原告《北海某某通信器材公司关于要求补办公司所用土地的出让手续的报告》，承认其至2003年2月只向原告缴纳土地款300000元，余下381000元未付。请原告支持其解决涉案企业用地11.3亩土地出让手续问题，其按现行土地出让政策完成所用土地的补办出让手续的工作。2010年3月16日，被告致原告《关于结清土地转让尾款的函》，称其从2004年底前后几年，被告多次向原告提出结清土地转让款和办理土地转让手续，原告推诿未果，再次书面申请缴清土地转让款尾数。2010年4月8日，原告作出《关于要求结清土地转让尾款的函复》称，因国家土地政策发生变化及各种原因，造成双方合同无法履行，原告暂不收取合同约定的土地转让款尾数。从现在起，原告同意被告对土地继续使用，每年须向原告支付不少于50000元的管理费。2010年5月8日，被告致原告《关于汇款结清土地转让款的函》称，被告决定将项目土地转让尾款381000元以转帐方式汇入原告银行帐户，请原告查收。此前，被告多次要求同原告结清土地转让尾款，因原告原因未果，责任不在被告；被告不接受原告在《关于办理某某通讯公司项目用地手续的函复》提出将该项用地未能及时办证的原因说成是因被告未及时付清土地转让款造成的观点。2010年5月10日，被告将381000元汇入原告在某某银行股份有限公司北海新安支行的账户。2010年5月25日，原告作出《关于〈关于汇款结清土地转让款的函〉的复函》提出，原告认为此际收取被告应于2004年年底前支付的土地价款不妥。请被告告知银行账户，原告及时将该款还给被告。2010年6月18日，被告作出《关于对北海银海投资管理有限公司复函的回函》称，被告将土地转让余款汇给原告，是履行合同义务，并无不妥，原告将土地款退还被告，无利于问题的解决，被告不同意原告退款的做法。2013年7月18日，北海市银海区人民政府向北海市国土资源局送去《北海市银海区人民政府关于办理银海区银滩某某工业园土地使用权证的征询函》提出，贵局于1993年8月8日与我区政府签订合同，出让位于广东南路（前政法路）以东，乡镇企业城以南的665亩土地给我区政府建设银海区银滩某某工业园。经我区政府同意，我区投资公司于2002年11月20日与北海某某通信器材有限公司签订《土地转让合同》，将银滩某某工业园11.35亩土地（东接企业园小区规划道路中心，南接杭州路中心，西接北海市某某纯净水有限公司，北接北海某某建筑陶瓷公司，详见附图）转让给某某公司作项目用地。因某某公司未依约按时支付相关款项，未及时申报办理土地使用权证，以致某某公司至今未能办理该地的土地使用权证。征询：1、该幅土地现能否办理国有土地使用权证？2、如能办理，能否办理至某某公司名下？需提供什么资料？3、如无法办理，说明具体原因。2013年8月13日，北海市国土资源局作出《关于办理银海区银滩某某工业园土地使用权有关问题的复函》答复：根据国土资源部《关于印发〈关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见〉的通知》、国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（以下简称：两《通知》）精神，对在2002年7月1月以前，市、县政府已经进行了前置审批，或者市、县政府已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题，可以在2004年8月31日以前继续以协议方式出让；8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。来函征询地块如属工业（含仓储）、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，已无法再以协议出让方式办理，须以“招拍挂”方式组织出让。

另查明：1993年5月21日，北海市土地管理局（“北海市国土资源局”前称）作出《关于征用土地作郊区政府开发用地建设用地的通知》，征用位于北海林场以东以南，沙江村以南，北背岭村以北一幅面积约665亩土地作郊区政府开发用地。1993年8月8日，北海市郊区人民政府（“北海市银海区政府”前称）与北海市土地管理局签订北地合字（93号）《广西壮族自治区北海市国有土地使用权出让合同（成片开发土地出让合同）》，约定：北海市土地管理局出让位于政法路以东，乡镇企业城以南443333.33平方米（665亩）土地给北海市郊区人民政府，建立工业开发区，由北海市郊区人民政府根据管理权限按项目分期出让，并向北海市土地管理局提供招商投资开发的土地使用者名单及拟安排的土地座落、面积，依照规定办理土地登记手续，分块领取《建设用地许可证》，取得土地使用权，竣工后经甲方复核无误，换发《国有土地使用证》。北海市郊区于1995年变更为北海市银海区。1998年10月9日（1998）第15期北海市人民政府市长办公会议简报，针对银海区某某乡镇企业园内已出让但尚未办证的，同意在办理土地使用权手续时将土地使用证直接办理至受让企业名下。

还查明：涉案土地11.35亩位于上述665亩土地范围内。

本院认为，原、被告签订的《土地转让合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同签订当天，原告已将涉案土地交付被告使用；被告除了在合同签订前向原告支付购地定金150000元和合同签订后的2003年2月10日，向原告支付土地款150000元外，第一、二期购地款均没按合同的约定向原告支付。合同约定双方的第三期购地余款（291000元）定于2004年12月31日付清，但是，根据两《通知》精神规定，在2004年8月31日以后，原、被告对涉案土地要以“招拍挂”方式组织出让，故此，因国家土地政策发生变化，导致双方不能继续履行合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，原告请求解除合同，有事实和法律依据，应予支持；但是，合同不能继续履行是国家土地政策变化的原因，不能归责于被告的过错，原告请求被告支付违约金100000元及按合同第八条规定的支付逾期付款违约金288180元，没有法律依据，不予支持；由于涉案土地为11.35亩土地，其中道路分摊3.6亩，尚剩7.75亩，原告请求对涉案土地中的7.75亩土地恢复原状并交还其管理使用，有事实和法律依据，应予支持，但请求被告负担恢复原状的费用，因该项费用尚未产生，故原告该项请求因缺乏证据，不予支持；合同解除后，原告应将收取被告的购地定金150000元、土地款150000元以及被告通过银行转给原告的土地转让尾款381000元，共购地款681000元返还给被告；原告请求被告支付土地占用使用费371085元（以11.35亩土地面积，按同等地段土地租赁价格每年2800元／亩，自2002年11月28日计至被告将土地交还原告管理使用之日，暂计至2014年2月28日），并出具其与他人签订《协议书》（证据十六），欲以涉案土地的同等地段临近土地上述租赁价格证明该项诉讼请求，因该《协议书》与本案没有关联性，本院不予采纳，但是，鉴于被告从签订合同的2002年11月20日起占用原告涉案土地至今，除2003年2月10日向原告支付购地款共300000元外，一直没有向原告支付土地占用使用费，造成原告的损失，原告请求被告支付土地占用使用费，有事实和法律依据，故此，该土地占用使用费应以被告未付的购地余款381000元作为本金基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2002年11月20日起计至本判决生效确定的履行期限届满之日止，被告提前履行交还涉案土地给原告的，计至实际履行之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、解除原告北海某某投资管理有限公司与被告北海某某通信器材有限公司签订的《土地转让合同》；

二、被告北海某某通信器材有限公司在本判决发生法律效力后三十日内将位于北海市某某乡镇企业园内的7.75亩土地（四至界向为：东接企业园小区规划道路中心，南接杭州路中心，西接北海市某某纯净水有限公司，北接北海某某建筑陶瓷公司，已扣除其中道路分摊3.6亩）拆除地上建筑物，并恢复原状，交还原告管理使用；

三、原告北海某某投资管理有限公司返还购地款681000元给被告北海某某通信器材有限公司；

四、被告北海某某通信器材有限公司支付原告北海某某投资管理有限公司上述土地占用使用费（计算方式：以被告未付的购地余款381000元作为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算土地占用使用费，自原告将涉案土地交付被告使用的2002年11月20日起计至本判决生效确定的履行期限届满之日止，被告提前履行交还涉案土地给原告的，计至实际履行之日止）。

五、驳回原告北海某某投资管理有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费11392元，由原告原告北海某某投资管理有限公司负担5696元，被告北海某某通信器材有限公司负担5696元。

上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11392元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：4550606000181200984***，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　王宗剑

代理审判员　钱　芳

人民陪审员　吴宗富

二〇一四年十二月九日

书　记　员　许　建

合同纠纷