云南省泸西县人民法院

民事判决书

（2015）泸民二初字第407号

原告：郭某某，男，19**年**月*日生，汉族，农民，小学文化。

委托代理人：罗俊刚，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托代理人：郭某丙，男，19**年**月*日生，汉族，居民，小学文化，系原告郭某某之父。代理权限：特别授权代理。

被告：郭某乙，男，19**年**月*日生，汉族，居民，小学文化。

委托代理人：周红生，云南望达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原告郭某某诉被告郭某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，由代理审判员陈琳适用简易程序，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托代理人罗俊刚、郭某丙，被告郭某乙及其委托代理人周红生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郭某某诉称，原被告系亲堂弟兄关系，被告是原告大伯家的二儿子。2005年12月21日，原被告自愿签订《售房契约》，由龚某某执笔，证人刘某某、郭某丙在场。契约载明：”经过商定同意将郭某乙的三间大房子及二间平房一并同时卖给郭某某。房子坐落于白石头村中，大房子坐西朝东，南至山墙外滴水，西至墙外滴水，北至郭某丁接挂，东至公路。房屋售价为人民币57600元。现金于当日下午付清后，房屋及土地证交给买方郭某某管理使用。双方当事人立下契约后不再变更，如有违约应负一定的法律责任，违约金伍仟。”协议签订后，原告于当天晚上付清了被告所有款项，但付款后被告未依约交付房产证及土地证，构成严重违约。原告碍于亲戚关系一直谦让被告，无奈之下，只有诉请法院确认原、被告于2005年12月21日签订的《售房契约》有效，判令被告履行房屋及土地过户手续，并承担违约金5000元。

被告郭某乙辩称，原被告的确为亲堂弟兄关系。被告在三河粮管所工作，常年不回家，所以金马白石头村老家的房子一直空置。2005年12月21日，原被告双方初步商定由原告购买该房屋，并签订了一份《售房契约》草稿，被告将三间大房子及二间平房卖给原告，房子坐落于白石头村中，大房子坐西朝东，南至山墙外滴水，西至墙外滴水，北至郭某丁接挂，东至公路。房屋售价57600元。按原告安排，由原告拿草稿去打印，双方在打印的正式文本上签字、捺印后生效、履行。但原告拿到《售房契约》草稿后私自更改合同，在两个月后给被告一份原告单方变更后的《售房契约》复印件，在契约末尾添加”现金于当日下午付清后，房屋及土地证交给买方郭某某管理使用。双方当事人立下契约后不再变更，如有违约应负一定的法律责任，违约金伍仟”。原告私自添加合同条款的行为导致原、被告未能签订正式合同，原告也未按约定支付购房款。原告添加的条款违背了双方在签订合同时约定的：如果被告退休回老家过日子，房子他会返还。双方也没有约定过违约金。三间房子，一间是被告父母所盖，分家时分给被告，一间是被告于1986年建盖，一间是被告于1995年建盖，被告建盖的这两间房子办理了《集体土地建设用地使用证》。2007年，原告之父与被告家商量把被告家的院心给原告家使用，租金10000元。2007年10月，原告欲支付被告租金6000元，因不足10000元，被告未收。原告又叫被告妻子收下并出具借条，等10000元凑足后再把借条并拢成租金的收条，到时再定租期。被告妻子收下6000元并出具借条给原告，把钥匙移交原告。一年后，原告提出欲把房子大门升高方便其拖拉机进出，被告同意。其后原告又提出把房间钥匙给原告，让原告在被告家超生。2008年10月31日，原告支付3000元给被告作为房屋租金，被告出具借条交原告持有。时至今日，原告也没有把剩下的租金1000元支付被告，故两张借条未合并成租金的收条。原告占有被告房屋后一直未再谈房屋买卖的事。综上，原被告双方签订的《售房契约》不是被告的真实意思表示，双方并未达成买卖房屋的合意，房屋买卖合同不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。

综合原、被告的诉辩主张，本院确认本案争议焦点为：

1.原告郭某某与被告郭某乙于2005年12月21日签订的《售房契约》是否成立；

2.原告郭某某是否向被告郭某乙支付了购房款57600元。

原告郭某某为证明其诉讼主张，向本院提供下列证据：

1.郭某某身份证复印件一份，欲证明原告的身份情况及诉讼主体资格；

2.2005年12月21日签订的《售房契约》一份，欲证明双方在自愿的前提下签订《售房契约》，契约上双方都有签字、捺印；

3.泸西县金马镇新坝村民委员会出具的证明一份，欲证明房屋过户经过新坝村民委员会调解形成初步意见；

4.调查笔录三份，欲证明原被告双方签订了《售房契约》；

5.答辩状两份，欲证明被告在金马法庭提交的两份答辩状与今天当庭提交的答辩状有所不符。

上述证据，经被告郭某乙及其委托代理人周红生质证认为：1号证据无异议；2号证据不予认可，该《售房契约》原件只有一份，被告持有的是复印件，该《售房契约》的内容截至”付款57600元”是在双方在场时写的，后面的四行是被告不在场的前提下原告自己写的。被告名字上的捺印不是其亲手所捺；3号证据真实性无异议，证明目的不予认可，与本案无关联；4号证据对龚某某的调查笔录不予认可，刘某某的调查笔录内容与本案没有关联，郭某丙的调查笔录三性均不予认可，因为郭某丙与原告是父子，又是原告代理人；5号证据认可真实性和合法性、但与本案没有关联性。

被告郭某乙为证明其诉讼主张，向本院提供下列证据：

1.郭某乙身份证复印件一份，欲证明被告的身份情况及诉讼主体资格；

2.宅基地证、集体土地建设用地使用证各一份，欲证明被告现在仍然是该房屋的合法权利人。

上述证据，经原告郭某某及其委托代理人罗俊刚、郭某丙质证认为：对被告提交的1、2号证据无异议。

为查明案件事实，本院于2015年9月18日依职权向龚某某、刘某某做了调查笔录，龚某某陈述，原被告双方于2005年12月21日签订的《售房契约》系其于签约当日代笔一次性写成，契约上签名的人都是亲笔签名、亲自捺印，当时郭某乙卖给郭某某的房子有三间，售价57600元，在签订契约当晚郭某某就支付了现金57600元给郭某乙，付款后在郭某某家吃饭，付款时刘某某、郭某丙在场。刘某某陈述，清楚被告把路边的三间房子卖给原告的事情，也在售房契约上签了名字，签字后在郭某某家吃晚饭，但契约内容不清楚，57600元房款是否支付不清楚。

上述证据，经原告郭某某的委托代理人郭某丙质证认为龚某某的陈述符合事实，刘某某的部分陈述隐瞒了真实情况；经被告郭某乙质证认为龚某某对付款情况的陈述不符合事实，对刘某某调查笔录的三性无异议。

在当事人举证、质证的基础上，本院认证如下：

原告郭某某提供的1号证据，经被告郭某乙质证无异议，本院予以采信。2号证据，被告郭某乙质证认为郭某乙的名字系其签署，但契约内容后四行字系原告事后单方添加、无证据支持且不符合生活常理，本院对该证据予以采信。3号证据符合证据特性，本院予以采信。4号证据，虽然被调查人龚某某、刘某某未到庭接受质询，但本院庭后对该二人分别作了调查，本院制作的调查笔录经双方当事人质证，原告无异议，被告对被调查人龚某某的证言不予认可，本院认为，被调查人龚某某、刘某某的证言符合生活常理，与当事人陈述能够相互印证，本院予以采信；郭某丙作为原告代理人，丧失证人中立立场，对证人郭某丙的调查笔录，本院不予采信。

被告郭某乙提供的1、2号证据，经原告郭某某质证无异议，本院予以采信。

根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案事实如下：

原告郭某某与被告郭某乙系堂兄弟。2005年12月21日，原、被告双方签订《售房契约》，载明：”房主郭某乙与买房人郭某某于二〇〇五年十二月二十一日双方经过商定同意将郭某乙的三间大房子及二间平房一并同时卖给郭某某。房子座落于白石头村中，大房子座西朝东，南至山墙外滴水，西至墙外滴水，北与郭某丁接挂，东至公路。房屋售价为人民币伍万柒仟陆佰元正（57600元），现金于当日下午付清后，房屋及土地证交给买方郭某某管理使用。双方当事人立下契约后不再变更，如有违约应负一定的法律责任，违约金伍仟。卖房人郭某乙（签名、捺印）买房人郭某某（签名、捺印）代笔人龚某某（签名、捺印）证人刘某某、郭某丙（签名、捺印）二〇〇五年十二月二十一日”。后因被告郭某乙未交付土地证、未协助原告郭某某办理集体土地建设用地使用证变更手续成诉。

庭审中，被告郭某乙陈述诉争房屋已于2007年交付原告管理使用。另查明，被告郭某乙主张原告郭某某于2007年10月给付其妻的6000元、2008年10月31日给付其本人的3000元被本院（2015）泸金民初字第240号、第242号生效民事判决书认定为借款并判决其在限期内偿还。

本院认为，关于原被告双方签订的《售房契约》是否成立的问题，原告郭某某与被告郭某乙于2005年12月21日签订的《售房契约》，合同成立要素齐备，房屋买卖合同关系成立；该契约是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。关于原告郭某某是否向被告郭某乙支付57600元购房款的问题，原告郭某某虽无被告郭某乙的收款凭据，但《售房契约》约定支付购房款后房屋交付原告管理使用，该房屋已交付原告管理使用多年，又有证人龚某某的证言相互印证，本院应予认定原告郭某某已支付原告郭某乙本案诉争房屋的购房款57600元。原告郭某某主张被告郭某乙未依约交付土地证、构成违约，要求被告支付违约金5000元的诉讼请求，因《售房契约》未约定具体明确的交付时间，其违约事实无法认定，该诉讼请求，本院不予支持。

被告郭某乙辩称其将房屋交付原告管理使用系租用，未提供证据支持，对该辩解意见，本院不予采纳。被告郭某乙辩称契约内容后四行字为原告在签订合同后单方增加的主张，无证据支持且与证人龚某某的陈述不符，对该辩解意见，本院不予采纳。被告郭某乙辩称其处分该房屋未经其妻同意，合同无效，本院认为，本案房屋交付原告居住数年，被告之妻未提出异议，故被告之妻对被告处分该房屋应为知情并同意。被告郭某乙辩称其处分该房屋给原告未经村集体经济组织同意，不符合相关法律规定，合同应为无效，本院认为，被告处分其房屋给为同一集体经济组织成员的原告，村集体经济组织的同意只是对农村宅基地权利流转的管理行为，未事先征得其同意不导致合同无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：

一、原告郭某某与被告郭某乙于2005年12月21日签订的《售房契约》有效；

二、被告郭某乙于本判决书生效后十日内协助原告郭某某办理泸西县人民政府第0580号宅基地证及泸集建（95）字第56140018号集体土地建设用地使用证变更手续；

三、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。

案件受理费1370元，减半收取685元，由原告郭某某承担55元，被告郭某乙承担630元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

代理审判员　陈　琳

二〇一五年九月二十九日

书　记　员　马代艳

房产纠纷