广东省乳源瑶族自治县人民法院

民事判决书

（2014）韶乳法民一初字第182号

原告（反诉被告）赖某某，女，汉族。

委托代理人李金锡、赵军，系广东天行健律师事务所律师。

被告（反诉原告）丁某某，男，汉族。

原告赖某某诉被告丁某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理后，被告丁某某于2014年7月24日向本院提起反诉，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员陈茂娣适用简易程序于2014年8月19日公开开庭进行了审理。因本案案情较为复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2014年9月16日作出（2014）韶乳法民一初字第182-1号《民事裁定书》，裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年10月11日公开开庭进行了审理。原告赖某某及其委托代理人赵军、被告丁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告赖某某诉称，我与被告丁某某于2012年9月1日签订了一份《木材加工租赁合同》，双方约定：房租从2012年9月1日至2012年12月31日，每月按3300元计承包费；2013年1月1日起，按每月3800元计。在双方签订上述合同后，在被告丁某某经营期间，因其未向我交纳2014年1月至6月间的承包费共计12000元，故为维护我的合法权益，特提起诉讼，请求：一、依法判决被告丁某某归还木材加工厂承包费12000元，终止我与其签订的《木材加工租赁合同》，并向我归还厂房和机械设备；二、本案的诉讼费由被告丁某某承担。

被告（反诉原告）丁某某答辩并反诉称，2012年9月1日，我因投资生产锯木板料、床板的需要，与原告赖某某友好协商签订了《木材加工厂租赁合同》，约定：原告赖某某将***大队*区平房砖木结构七间，场地约二千平方米，铁架结构厂房，锯板机一台，磨锯机一台，跑规车一台给我承包作锯板厂加工木材使用；房租自2012年9月1日起至2012年12月31日止，每月按3300计算场地租赁费，自2013年1月1日起，按每月3800元计。签订《木材加工厂租赁合同》后，我与原告赖某某口头约定每月的场地租金可以现金形式缴纳或者由我通过银行转入其指定的账户，并以银行出账单作为缴纳租金的凭据。在租赁期间，我因生产需要，在与原告赖某某口头协商并征得其同意的情况下，对该租赁场地进行了加建厂房、土地平整、购置生产设备及办公设备、更换电线及线路开关等共投资3万多元……我按时按月向原告赖某某缴纳场地租金，双方并无发生过任何矛盾。根据商业惯例、商业道德及诚实信用原则，我于2014年1月8日至2014年5月12日间相继向原告赖某某指定的农业银行账户汇款78600元，其中30000元是清偿2013年12月31日前所剩余的未缴纳租金，45600元是作为2014年度的全年租金，并承诺剩余的3000元作为缴纳2015年的租赁定金。但在2014年6月28日，原告赖某某在与我解除合同事宜的过程中，就处理善后问题未与我协商达成一致的情况下，将租给我的厂房转租给他人，并与其签订了另一份《木材加工租赁合同》。原告赖某某的上述行为，导致我的经营项目无法继续运行，致使我租用场地用于经营的商业目的无法继续实现，使得我与原告签订合同的根本目的无法达到，给我造成了巨大的经济损失。原告赖某某擅自转租的行为属于严重的违约行为，违反了商业惯例和商业道德，违反了诚实和公平原则。为此，特提起反诉，请求：一、判令解除我与反诉被告赖某某签订的《木材加工厂租赁合同》；二、判令反诉被告赖某某退回我已支付的自2014年5月31日起至2014年12月31日止的场地厂房租金22800元；三、判令反诉被告赖某某退回我代为缴纳的***大队场地租金9000元；四、判令反诉被告赖某某退回我支付的2015年度租赁定金3000元；五、判令反诉被告赖某某承担因提前解除合同给我造成的搭建厂房、平整土地、安装机器设备等损失费用30900元；六、判令反诉被告赖某某赔偿合同违约给我造成的预期利益损失136800元（以一年场地租金45600元为基础的三倍计算）；七、本案诉讼费用由反诉被告赖某某承担。

反诉被告赖某某辩称，一、合同的解除是因反诉原告丁某某违约所致，且我与案外人文某某签订厂房租赁合同时，反诉原告丁某某就在现场，而且案外人文某某是由反诉原告丁某某找来的，其也将加建的场地和机器转让给了案外人文某某，因此不存在我违约的问题。二、根据我与反诉原告丁某某签订的《木材加工厂租赁合同》约定，自2013年1月1日起，租金按每月3800元计，其中1800元租金是交纳给***大队的，2000元租金是交纳给我的；2014年1-6月间，反诉原告丁某某仍在继续使用场地，其交纳给***大队的租金9000元本应就由其承担。三、反诉原告丁某某所说的款项构成，毫无事实根据，纯属无稽之谈。综上所述，请求法院依法驳回反诉原告丁某某的反诉请求。

经审理查明，原告赖某某分别于2009年7月2日、2010年8月20日与广东省核工业地质局***大队劳动服务公司签订了《房屋租赁合同》，由原告赖某某相继租赁***大队南区两处相邻的房屋及场地用于经营乳源瑶族自治县宝塔木材加工厂，两处相邻的房屋及场地的租金分别为每月1300元、每月1800元。2012年9月1日，原告赖某某（甲方）与被告丁某某（乙方）签订了《木材加工厂租赁合同》，原告赖某某将租金为每月1800元的上述房屋及场地转租给被告丁某某用作经营木材加工，合同约定：1、甲方将***大队*区平房砖木结构七间，场地约二千多平方米，铁架结构厂房，锯板机一台，磨锯机一台，跑轨车一台，给乙方承包作锯板加工木材使用，若改变租房用途必须事先征得甲方同意；2、房租从2012年9月1日至2012年12月31日止，每月按叁仟叁佰元计承包费，2013年1月1日起，按每月叁仟捌佰元计；3、乙方必须在每月5日前交纳当月房租金、水电费；4、承包期间，若乙方需要扩大经营规模，新建的各类建筑物，乙方在退房时应无偿保留，甲方不负责任何补偿。合同签订后，被告丁某某每月按时交纳租金；自2014年1月起，被告丁某某因经营状况不佳，一直拖欠原告赖某某的租金（每月3800元，包含原告赖某某租金每月2000元及应向广东省核工业地质局***大队劳动服务公司交纳的房屋及场地每月1800元）。后因原告赖某某拖欠广东省核工业地质局***大队劳动服务公司2014年1月至5月间的租金，广东省核工业地质局***大队劳动服务公司停止向原告赖某某及被告丁某某的木材加工厂供电，被告丁某某于2014年6月间直接向广东省核工业地质***大队劳动服务公司交纳了其租赁房屋及场地2014年1月至5月间的租金共9000元（按每月1800元计）。原告赖某某因被告丁某某拖欠其2014年1月-6月间的租金共12000元，且多次催收未果，遂于2014年6月20日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。

另查明，2014年7月1日，原告赖某某与案外人文某某签订了一份《木材加工厂租赁合同》，原告赖某某将租给被告丁某某的房屋及场地、机械设备转租给案外人文某某，房租从2014年7月1日起至2015年6月30日止，按每月3800元计。原告赖某某与案外人文某某签订合同时，被告丁某某在场。被告认为原告赖某某未与其协商一致，就擅自将租给其的房屋及场地等转租给案外人文某某，致使其与原告赖某某签订的合同目的无法实现，遂于2014年7月24日向本院提起反诉，提出前述反诉诉讼请求。

又查明，原、被告之间除了租赁关系外，曾在2014年1月至5月间合伙运送木材板方到江门某包装材料有限公司，货款主要由该公司通过银行转账到被告丁某某账户，再由被告丁某某转账给原告赖某某。被告丁某某分别于2014年1月21日、2014年1月26日、2014年4月22日、2014年5月12日用其在中国农业银行乳源支行的银行卡（卡号：622**************10）向原告赖某某转账18000元、15600元、20000元、20000元，合计73600元；于2014年1月8日用其上述银行卡向案外人沈某某转账5000元。

综上所述，有原告的起诉状、被告的答辩状、反诉状、《房屋租赁合同》、《木材加工租赁合同》、广东省核工业地质局***大队劳动服务公司《证明》、银行转账流水、询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告于2012年9月1日签订的《木材加工厂租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于原告赖某某要求被告丁某某支付2014年1月-6月间租金共12000元的主张，被告丁某某反诉并抗辩称其已于2014年1月8日至2014年5月12日间相继向原告赖某某指定的农业银行账户汇款78600元（其中30000元是清偿2013年12月31日前所剩余的未缴纳租金，45600元是作为2014年度的全年租金，剩余3000元作为缴纳2015年的租赁定金）。本院认为被告丁某某的抗辩与合同中“乙方必须在每月5日前交纳当月房租金、水电费”的约定不符；如被告丁某某已向原告赖某某交纳2014年度的全年租金，却仍按原告赖某某的要求代为向广东省核工业地质局***大队劳动服务公司交纳房屋及场地租金，这不符合日常生活经验法则，因为其完全有理由拒绝按原告赖某某的要求代为向广东省核工业地质局***大队劳动服务公司交纳房屋及场地租金；且经本院调查核实，原告赖某某与被告丁某某在2014年1月至5月间确有拼车向江门某包装材料有限公司供货，货款已由江门某包装材料有限公司财务统一转账到被告丁某某账户，被告丁某某并未向本院提交证据证明其转账款系还款和租金，而不是货款；故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任当事人承担不利后果”的规定，对于被告丁某某的抗辩理由本院不予采纳，对于其反诉要求原告赖某某退回其缴纳的自2014年5月31日起至2014年12月31日止的场地厂房租金22800元及2015年年度租赁定金3000元的主张，本院不予支持。现原告赖某某要求被告丁某某支付2014年1月-6月间租金共12000元，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院予以支持。现原告赖某某要求终止其与被告丁某某签订的《木材加工厂租赁合同》，被告丁某某亦反诉要求解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对于原告赖某某起诉及被告丁某某反诉要求解除合同的主张本院予以支持。2014年1月-5月间，被告丁某某仍在继续使用其租赁的广东省核工业地质局***大队劳动服务公司房屋及场地，其本应向原告赖某某交纳广东省核工业地质局***大队劳动服务公司房屋及场地租金共9000元，尔后由原告赖某某将该租金交纳给广东省核工业地质局***大队劳动服务公司，现该租金已由其代为交纳给广东省核工业地质局***大队劳动服务公司，而原告赖某某也未向其主张要求给付该租金，故对于其反诉要求原告赖某某退回该9000元租金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。原告赖某某于2014年7月1日与案外人文某某签订了《木材加工厂租赁合同》，已将租给被告丁某某的房屋及场地、机械设备转租给案外人文某某，案外人文某某也于当日入驻经营，故对其要求被告丁某某归还厂房和机械设备的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。被告丁某某反诉要求原告赖某某承担因擅自转租给其造成的搭建厂房、平整土地、安装机器设备等损失费用30900元及预期利益损失136800元，因其与原告赖某某在2014年6月间曾协商解除租赁合同相关事宜，案外人文某某亦是其介绍过来承租原告赖某某的租赁场地，原告赖某某与案外人文某某签订租赁合同时其也在场，视为其已默认了该转租行为，且其与原告赖某某签订的《木材加工租赁合同》第4条已约定“承包期间，若乙方需要扩大经营规模，新建的各类建筑物，乙方在退房时应无偿保留，甲方不负责任何补偿。”，故被告丁某某的该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告赖某某与被告丁某某于2012年9月1日签订的《木材加工厂租赁合同》。

二、限被告丁某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赖某某租金12000元。

三、驳回原告赖某某的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告丁某某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案件受理费100元，反诉费2169元，合计2269元，由被告丁某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判长　谢永雄

审判员　陈茂娣

审判员　罗斌衡

二〇一四年十二月十九日

书记员　李雄财

租赁合同纠纷