浙江省东阳市人民法院

民事判决书

（2015）东民初字第189号

原告：李某甲，农民。

委托代理人：章福阳，浙江金正大律师事务所律师。

被告：李某乙，农民。

委托代理人：黄树飞，东阳市申义法律服务所法律工作者。

原告李某甲与被告李某乙农村房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员李晓明适用简易程序独任审判，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告李某甲及其委托代理人章福阳，被告李某乙及其委托代理人黄树飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某甲起诉称，2000年10月28日，原告将坐落于某某镇某某某某村象塘的座北朝南三间二层房屋（以下简称涉案房屋），以21000元出让给被告，并约定由被告负责去办理好一切房屋买卖相关的手续，并承担一切费用，包括交纳税金和变更登记宅基地的使用权。2012年3月18日，被告又以无住房为由，向东阳市国土资源局审批取得面积108平方米三间宅基地并建成房屋，导致被告违法拥有二处住宅。2014年11月27日，某某镇人民政府作出了歌信访答字（2014）43号信访事项答复意见书，认定“李某乙和李某甲的房屋买卖行为，但未办理过户手续，因此该房屋还应属于李某甲所有”并告知房屋买卖纠纷应向法院提出诉讼解决。故房屋买卖后，被告理应遵守承诺，按照法律规定，办理完成过户手续，但被告为了以后再审批宅基地，故意不去办理房屋过户，和故意不去申办变更登记宅基地使用权及又以无房为由，并审批三间108平方米宅基地后建房，因此构成违法，同时导致房屋买卖合同不能履行，故被告应承担违约责任。请求判决被告归还原告的三间房屋，在交还前必须保持现状，不得拆除，不得改变，不得损坏房屋及装饰及一切所属构造，如果损坏、拆除的，应承担赔偿损失；原告归还被告卖房款21000元。

原告李某甲举证如下：

一、照片2张，以证明原告卖给李某乙房屋三间现场情况，被告李某乙又审批建造三间房屋的事实。

二、契税1份（复印件），以证明2000年10月28日，被告以购房款21000元交纳相关税收的事实。

三、某某镇人民政府2014年11月27日答复意见书1份，以证明原告卖给被告三间房屋，被告未办理过户手续，同时又向土地管理部门审批三间宅基地，相关部门认定出让房屋应属原告所有的事实。

四、当庭提供收条1份，以证明原告已将办理土地过户的相关资料交付给被告岳父的事实。

五、当庭提供集体土地建设用地使用证1份，以证明原告系涉案土地的宅基地使用权人的事实。

六、当庭提供证明1份，以证明收条中的收件人卢某虎（谐音）系被告的岳父的事实。

被告李某乙未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：农村集体房屋买卖经过村书记、村长签字见证，不违反法律规定，应属合法有效。本案已超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告李某乙向本院举证如下：

一、2000年11月4日执笔人为徐某龙的杜卖契1份，以证明杜卖契系原、被告双方真实意思表示。

二、2000年11月4日李某甲出具的收条1份，以证明原告收取全部房屋买卖款的事实。

三、契证、缴纳契税票据各1份，以证明被告按21000元标准缴纳了房屋买卖的税，实际购房款为45000元的事实。

四、东集建（1992）字第398号集体土地建设用地使用证1份（复印件），以证明土地使用证原告曾提交给被告，但事后又被原告骗回，原件在原告处，导致无法过户其原因系因为原告不肯配合的事实。

五、东阳市某某镇人民政府、东阳市某某镇某某某某村民委员会共同盖章出具的证明2份和东阳市某某镇某某某某村民委员会出具的证明1份，以证明原、被告系同个集体经济组织成员，房屋买卖系双方自愿意思表示并经村干部见证的事实。

六、照片2份，证明原告现有四间五层房子，现房子间距有17米的事实。

对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：

关于原告提供的证据：

证据一，被告对涉案房屋无异议，但认为涉案房屋与前面原有的房屋间距仅3米，现因涉案房屋前方的房屋因拆除后有间距17米，照片2与本案无关。本院审核认为，该证据具有证明被告现占有和使用涉案房屋的证明力，予以采纳。证据二，被告对证据无异议，但认为涉案房屋的购房款为45000元。本院审核认为，该证据具有证明被告以购房款为21000万元向税务部门交纳了相应的税款的证明力。证据三，被告认为，因土地使用证被原告骗回，导致无法办理过户手续，但与房屋买卖无关，证据四与证据六认为与本案无关联，证据五认为因集体土地建设用地使用证现仍在原告处，故导致至今未能办理过户手续。本院审核认为，证据三、四、五、六具有证明：2012年4月11日，被告经村公示报批了占地108平方米的三间宅基地并建成了房屋和东集建（1992）字第0398号集体土地建设用地使用证现仍由原告保管，其中该证中包含了涉案房屋的建筑占地（面积100.26平方米）和原告的其他一处住宅的建筑占地（面积28.58平方米）的证明力，本院予以采纳。

关于被告李某乙提供的证据：

证据一，原告对杜卖契的内容无异议，但认为出卖人处的“李某甲”的印章系事后交由被告加盖的，证据二，对收到购房款无异议，但认为收款人的印章不属由原告直接加盖，证据三，真实性无异议，被告给原告复印件时曾告知被告需办理过户，证据四，对证据无异议，认为该证是交给被告的，但被告又还给原告，由原告骗回该证不属实，证据五，原告对原、被告系同一集体组织成员的证明内容无异议，但认为村委会出具的证明无经办人签字且内容不属实，原告没有三处住宅，和8间房屋，证据六，原告对涉案房屋的照片无异议，照片二认为与本案无关。本院审核认为，被告提供的证据具有证明：被告系农村居民，原、被告系同一集体组织成员。2000年11月4日，由徐某龙执笔、村干部为见证人，书写杜卖契一份（出卖人和买入人处仅加盖了各自印章），约定将原告所有的（东至李某良户）涉案房屋以45000元出让给被告，由原告提供办证所需的一切证件、资料及私章，转让所需费用由被告自负，同日原告收取45000元卖房款的证明力，本院予以采信。

根据本院确认的有效证据及当事人陈述，经审理查明的本案事实如下：被告系农村居民，现与原告系同一集体组织成员。1992年8月25日，原告取得了东集建（1992）字第0398号集体土地建设用地使用证（现仍由原告持有），其中该证中包含了涉案房屋的建筑占地（面积100.26平方米）和原告的其他一处住宅的建筑占地（面积28.58平方米）。2000年11月4日，由徐某龙执笔、村干部为见证人，书写杜卖契一份（出卖人和买入人处仅加盖了各自印章），约定将原告所有的（东至李某良户）涉案房屋以45000元出让给被告，由原告提供办证所需的一切证件、资料及私章，转让所需费用由被告自负，同日原告收取45000元卖房款。2000年11月6日，被告以涉案房屋21000元为合同价金额缴纳了315元房屋买卖契税，并居住和管业至今。2012年4月11日，被告经村公示报批了占地108平方米的三间宅基地并建成了房屋。

本院认为，被告李某乙购买了李某甲审批取得建筑占地100.26平方米的房屋，在支付相应对价后居住并管业至今的事实，有原、被告提供的证据及其陈述，事实清楚，证据确实充分，足以认定。综合分析《杜卖契》形成的前因后果，应确认该《杜卖契》系原、被告双方的一致真实意思表示。原告以被告为了以后再审批宅基地，故意不去办理房屋过户，和故意不去申办变更登记宅基地使用权及又以无房为由，并审批三间108平方米宅基地后建房，导致房屋买卖合同不能履行的理由不成立，本院不予支持。其理由如下：一、原、被告系同一集体组织成员，双方之间签订的涉案房屋的《杜卖契》并不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。二、被告已履行了合同的主要义务，即支付相应价款和交纳相应契税和占有使用涉案房屋。其次，若办理土地使用权变更手续仍需原告将集体土地建设用地使用证进行分割。再则，被告怠于行使过户手续并不造成原告的损失。三、被告违法拥有二处住宅，其后一行为并非必然导致前一民事行为的无效，且被告后一行为是否违法属另一法律关系调整范畴，依法应由土地管理部门作出相应处罚。综上，原告要求判令被告归还原告的三间房屋、原告归还被告卖房款21000元的诉讼请求，不符合本案事实及相关法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条之规定，判决如下：

驳回原告李某甲的诉讼请求。

案件受理费326元，减半收取163元，由原告李某甲承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审判员　　李晓明

二〇一五年四月二日

书记员　　陆承焕

房屋买卖合同纠纷