辽宁省鞍山市中级人民法院

民事判决书

（2015）鞍民一终字第00151号

上诉人（原审被告）张某霄。

委托代理人李娜，辽宁宇声律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）苏某成。

委托代理人黄某清。

委托代理人刘大为，北京市博圣律师事务所律师。

原审被告汪某。

原审第三人季某。

委托代理人靳晓虹，辽宁天博律师事务所律师。

原审原告苏某成与原审被告汪某、张某霄、原审第三人季某为房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市立山区人民法院于2014年7月19日作出（2014）立民一初字第1号民事判决，张某霄不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人张某霄及其委托代理人李娜，被上诉人苏某成的委托代理人黄某清、刘大为，原审第三人季某的委托代理人靳晓虹到庭参加诉讼。原审被告汪某经本院送达开庭传票，无故拒不到庭也未作出书面答辩意见。本案现已审理终结。

原告苏某成一审诉称：我与被告汪某于2005年10月31日签订了卖房协议，被告汪某将其名下的产籍号3-**-*7-3商业网点以29万元的价格卖给原告，现原告依约定将房款付清，但被告汪某及其爱人张某霄至今未配合办理更名过户手续，故诉至法院。请求判决1、确认原告与被告汪某订立的商业网点产籍号为3-**-*7-3的房屋买卖协议有效；2、二被告配合原告办理更名过户手续，相关更名过户费用原告自愿承担；3、诉讼费由被告承担。

被告汪某一审辩称：签订房屋买卖协议的事情属实，房款我已经全部收取，但是我爱人张某霄不知情。

被告张某霄一审辩称：原告与被告汪某签订的卖房协议无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据婚姻法规定，夫妻对共有财产有分割的权利，财产处理是平等的，汪某出卖夫妻共同财产房屋不是日常处理夫妻生活财产的情形，汪某在张某霄不知情的情况下卖房，显然违反了婚姻法的规定。张某霄对该买卖行为不追认，所以该买卖协议无效。原告以29万元购买价值120万元的商铺，不属于善意取得的行为，没有办理物权转让登记，根据原告提供的收款收条，证明双方是租赁关系，被告张某霄主张返还房屋。原告于2011年11月23日结清全部银行贷款和购房款，于2013年12月5日才到法院起诉主张权利，被告认为原告已经超过了2年的诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。

第三人季某一审述称：同意张某霄代理人意见，3-**-*7-3房屋应属于被告汪某与张某霄所有。

一审法院审理查明：2005年10月30日，原告苏某成与被告汪某签订一份卖房协议。协议约定，被告汪某将立山区友爱街一商业网点（产籍号3-**-*7-3）以29万元的价格卖给原告苏某成，苏某成先付给汪某12万元整，余款17万元分两批支付，一批为卖方汪某欠银行贷款8.5万元由买方苏某成支付（按月还款），另外一批8.5万元由苏某成与汪某协商偿还，原告苏某成、被告汪某及中间人张颜斌在该协议书上签字。签订协议后，苏某成给付汪某12万元，汪某将产籍号3-**-*7-3建筑面积154.4平方米的房屋交付原告苏某成使用，相关的水电费及住宅专项维修资金均由原告支付。截至2011年11月23日原告苏某成已支付全部银行贷款（包含利息）共10.842万元及欠汪某其余部分房款7.5万元，连同先期支付的12万元共计313，420元已全部支付。被告汪某庭审中称其一直催促原告苏某成办理更名过户手续。办理更名过户手续，签订卖房协议后，被告汪某将产权证交付原告苏某成，2011年11月23日银行贷款结清时，被告汪某需要办理房屋相关手续，将房屋产权证原件取回，现房屋产权证在被告汪某手中。

另查，被告汪某与被告张某霄原系夫妻关系，2014年1月27日在鞍山市铁东区民政局协议离婚，离婚协议书中记载无房。

再查，2005年左右被告汪某将其名下另一处房屋（产籍号为3-**-**-2）出售给原告苏某成，已办理更名过户手续，现在原告苏某成名下。

一审法院认为：依法成立的房屋买卖合同受法律保护，买受人有按合同约定支付购房款的义务，出卖方不仅有交付房屋的主合同义务，还有配合买受人办理房屋更名过户手续的随附义务。第三人有偿取得财产的，应维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案，原告苏某成与被告汪某双方均系自愿签订卖房协议，虽卖房协议没有张某霄签字，但由于张某霄与汪某是夫妻关系，使原告有理由相信该出卖行为是夫妻双方的意思表示，原告苏某成支付了对价购买房屋，该行为不违反法律规定，因此双方房屋买卖协议合法有效。依据协议原告苏某成支付对价后，被告汪某于2005年10月30日将该房屋交付原告苏荣行使占有使用，原告在行使占有使用权利过程中被告张某霄未提出异议，被告汪某、张某霄理应配合原告苏某成办理房屋的更名过户手续。故对原告要求确认与被告汪某订立的房屋买卖协议有效及二被告配合原告办理更名过户手续的请求予以支持。

对于被告张某霄辩称，卖房协议及收款收条上没有其本人签字，出售行为未经被告张某霄本人同意和追认，且原告以29万元明显过低价格购买价值120万元房屋，还未到房产部门办理登记，所以被告汪某单独出售的行为应属无效一节。该院认为，首先，虽卖房协议及收条仅有被告汪某签字，没有张某霄本人签字，但汪某作为夫妻一方，使原告有理由相信卖房行为是夫妻双方一致意思表示，从2005年10月30日签订卖房协议至今，被告张某霄并未举证证明阻止原告对该房屋行使权利，也未举证证明其曾对该房屋行使过权利。其次，被告张某霄与被告汪某在该院受理该案件后，于2014年1月27日在民政部门协议离婚，离婚协议书记载“无房”，该协议条款明确说明离婚时已无夫妻共同房产可以分割，即该房屋虽登记在被告汪某名下，但已不属于被告汪某与被告张某霄的夫妻共同财产。因此，原告与被告汪某所签订的房屋买卖协议虽没有被告张某霄签字，但应视为被告张某霄对被告汪某出卖给原告苏某成房屋行为的追认。故对被告张某霄的该项主张不予采纳。

对于被告张某霄主张其与原告系租赁关系一节，虽庭审被告张某霄代理人主张是将该房屋租赁给原告使用，但庭审张某霄并未就租赁的事实举证，且根据租赁习惯，作为出租方，维修房屋并缴纳房屋维修资金是出租方法定义务，该部分费用应由出租方缴纳，庭审中张某霄对原告缴纳维修资金未提出异议，这与房屋租赁习惯不符，且被告张某霄并未就该房屋在2005年时价值120万元的事实举证。因此对被告张某霄的该项主张不予采纳。

对于被告张某霄辩称原告的起诉已超2年诉讼时效一节。该院认为，原告主张的权利属于物权请求权，物权请求权是物权的具体体现，包含在物权之内，只要有物权存在，物权请求权即应存在。作为物权的一部分的请求权，不应因时效届满而消灭。因此，物权请求权不适用2年诉讼时效规定，对被告张某霄此项辩称不予采信。

综上根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于民事诉讼证据规则规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”之规定，据此判决：一、原告苏某成与被告汪某签订的卖房协议（房籍号为3-**-*7-3）合法有效；二、被告汪某、被告张某霄于该判决书生效后三日内配合原告苏某成办理房屋（房籍号为3-**-*7-3）的更名过户手续，相关更名过户费用由原告苏某成承担；案件受理费15，600元，由原告苏某成预交，由被告汪某、被告张某霄共同承担。

张某霄的上诉理由及请求是：1、原审被告汪某与被上诉人苏某成签订的卖房协议没有上诉人的签字和追认，亦没有抵押权人同意，该协议属无效。2、一审法院认定被上诉人的主张属于物权请求权，不适用2年诉讼时效错误。3、买卖协议约定的价格明显低于市场价格，显失公正。4、张某霄与汪某共同与案外人谷柳签订房屋转让协议，以60万元转让给谷柳，三人共同到鞍山市房产局办理了房屋更名手续，（2013）立民一初字第98号民事判决认定争议房屋处于租赁状态，一审未予采信错误。请求法院撤销一审判决，认定卖房协议无效，裁定驳回被上诉人的起诉并承担诉讼费用。

苏某成二审答辩认为：一审认定事实清楚，服从一审判决，双方签订合同已履行完毕，请求维持原判。

季某二审述称：同意上诉人主张。

原审被告汪某经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，亦没有作出书面答辩。

本院经审理查明：一审判决认定事实属实。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，被上诉人苏某成与原审被告汪某签订的卖房协议，是当事人双方的真实意思表示，并未违反相关法律规定，该协议合法有效。虽然张某霄没有在该卖房协议上签字，但由于汪某与张某霄是夫妻，作为另一方当事人的苏某成有理由相信汪某有权处置本案争议房屋；另外，从2005年10月30日签订卖房协议交付房屋，至今已有近十年的时间，张某霄不知道争议房屋已出卖不合常理，此外，在其与原审被告汪某于2014年1月27日办理离婚时，在离婚协议书房屋使用一栏明确记载“无房”，说明登记在汪某名下的该争议房屋已出卖的事实存在，其行为可视为张某霄对该协议的追认。张某霄主张卖房协议没有其签字和追认无效无事实和法律依据。苏某成已支付相应的价款，汪某、张某霄理应配合苏某成办理房屋的更名过户手续。故一审判决正确，本院予以维持。

关于上诉人提出的原审被告汪某与被上诉人苏某成签订的卖房协议没有抵押权人同意，该协议属无效一节，因该争议房屋的贷款已经还清，抵押权已经消灭，故对上诉人此节主张，本院不予支持。

关于上诉人提出的一审法院认定被上诉人的主张属于物权请求权，不适用2年诉讼时效错误一节，本院认为，被上诉人的主张是基于买卖合同而产生的物权请求权，不适用诉讼时效的限制，故对上诉人此节主张，本院不予支持。。

关于上诉人提出的买卖协议约定的价格明显低于市场价格，显失公正一节，因上诉人没有证据证明买卖协议约定的价格明显低于市场价格，二审审期间上诉人虽提出请求司法鉴定，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”之规定，其提出司法鉴定申请，已超过举证期限，故对上诉人此节主张，本院不予支持。

关于上诉人提出的其与汪某共同与案外人谷柳签订房屋转让协议，以60万元转让给谷柳，三人共同到鞍山市房产局办理了房屋更名手续，（2013）立民一初字第98号民事判决认定争议房屋处于租赁状态，一审未予采信错误一节，因争议房屋现仍然登记在汪某名下，在一审庭审中，上诉人张某霄与汪某均陈述（2013）立民一初字第98号案与本案无关，且该案认定张某霄、汪某与案外人谷柳之间是借款行为，故上诉人张某霄此节主张没有事实依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15，600元，由上诉人张某霄负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　张瑞虹

审　判　员　徐　琼

代理审判员　徐云龙

二〇一五年五月二十日

书　记　员　陈　昆

房屋买卖纠纷