安徽省黄山市屯溪区人民法院

民事判决书

（2015）屯民一初字第01756号

原告：方某某，男，住安徽省黄山市屯溪区。

委托代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。

被告：兰某，男，住地江西省贵溪市。

被告：陈某某，男，住浙江省温州市龙湾区。

委托代理人：李瑜，安徽地平律师事务所律师。

第三人：许某，女，住安徽省芜湖市。

委托代理人：朱有志，安徽经盾律师事务所律师。

原告方某某诉被告兰某、陈某某、第三人许某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由审判员王浩丹适用简易程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告方某某及其委托代理人徐华勇、被告兰某、被告陈某某及其委托代理人李瑜、第三人许某的委托代理人朱有志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

方某某诉称：2010年8月11日，原被告签订店面（房屋）租用协议，约定被告承租原告所有的坐落于黄山市屯溪区xx南路xx号二层至七层房屋，租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月30日止，第一年租金为35万元，以后逐年递增，第一年租金于签订协议时支付，以后提前一个月支付次年租金，否则视为自动放弃，终止合同，原告有权停水停电，被告经营需增加装潢，被告不再租赁时，原告不给付装潢等一切费用，在保留装潢原样情况下被告可撤回新增可移动设备，水电费、物业费等一切费用由被告承担，租赁前五年，被告每年支付原告楼梯费用1万元，租赁后五年，被告每年支付楼梯费用2万元，原告提供建造楼梯的场地，被告负责改造恢复工程，如发生纠纷，律师费由被告承担。2010年9月12日，被告与第三人签订店面（房屋）租用协议将承租的部分房屋转租给第三人使用，该协议还约定了租金、转租期限等条款。被告与原告签订协议后，原告依约履行了各项义务，但被告拖欠2015年11月1日至2016年10月30日的租金40万元和楼梯费2万元，原告多次催讨未果，为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原被告签订的店面（房屋）租用协议；2、被告及第三人腾空并按现状交还原告出租的房屋；3、被告按店面（房屋）租用协议约定的租金及楼梯费用标准支付原告2015年11月1日至判决交还房屋时的租金及楼梯费用；4、被告承担律师费7000元；5、诉讼费由被告承担。

方某某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、第三人身份证，证明第三人诉讼主体资格；4、店面（房屋）租用协议，证明原被告的权利义务；5、店面（房屋）租用协议，证明被告将涉案房屋转租给第三人使用；6、通知、顺风速运快递单，证明原告于2015年9月30日向两被告寄出通知，要求两被告在2015年10月1日前交付房租，两被告已签收；7、律师费发票，证明原告为诉讼支付律师费7000元。

兰某、陈某某辩称：1、同意解除合同；2、本案所涉租赁物由第三人实际占有使用，原告诉请的交还租赁物及支付租金义务应由第三人承担。

兰某在举证限期现内未向本院提交证据。

陈某某为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：（2015）屯民一初字第01732号民事判决书一份，证明涉案房屋由许某使用。

许某在庭审中述称：本案将许某作第三人起诉并要求第三人交付房屋无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉请。

许某在举证期限内未向本院提交证据。

对方某某提交的证据，兰某、陈某某质证认为：证据1、2、3、6、7无异议；证据4、5真实性无异议，被告将租赁物出租给许某是经过原告同意的。许某质证认为：证据1、2、3无异议；、证据4真实性、合法性无异议，该协议是原被告双方签订的，对第三人无约束力；证据5真实性无异议，该协议被告已经以许某没有支付租金而终止合同，并将该房屋租赁给吕某甲；证据6、7与第三人无关。

对陈某某提交的证据，方某某质证认为：房屋由许某使用的事实无异议，但不能免除两被告支付租金的义务。兰某质证认为：该证据无异议。许某质证认为：真实性无异议，但该判决还未生效，房子由吕某甲使用，且吕某甲支付了2014年10月1日至2015年9月30日的租金，说明许某与被告的合同已经终止。

对方某某提交的证据，本院认证认为：证据1、2、3两被告及第三人均无异议，本院经审查予以确认；证据4有原被告签字确认，本院予以采信；证据5有原被告及第三人签字确认，本院予以采信；证据6两被告认可已收到，本院予以采信；证据7两被告无异议，本院经审查予以确认。

对陈某某提交的证据，本院认证认为：该证据与本案无关，本院不予采信。

经审理查明：2010年8月11日，方某某与兰某、陈某某签订店面（房屋）租用协议，约定兰某、陈某某向方某某承租坐落于黄山市屯溪区xx南路xx号二层至七层房屋，租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月30日止，第一年至第四年每年租金为35万元，第五年至第八年每年租金为40万元，第一年租金于协议生效后一次性付清，以后每年提前一个月支付下一年租金，兰某、陈某某如需增加装潢，在不租赁时，方某某不支付增加装潢等一切费用，在保留装潢原样情况下兰某、陈某某可以撤回新增可移动设施，方某某提供建造楼梯场地，由兰某、陈某某负责改造恢复工程，2011年11月1日至2015年10月30日每年的楼梯租赁费为1万元，2015年11月1日至2020年10月30日为每年2万元，如有争议，由合同签订法院裁决，律师费由败诉方承担。合同签订后，兰某、陈某某支付了押金5万元。2015年9月30日，方某某以快递邮寄方式通知兰某、陈某某于2015年10月1日前支付租金，但兰某、陈某某至今仍未支付。

另查明：2010年9月12日，兰某、陈某某与许某签订店面（房屋）租用协议，约定兰某、陈某某将坐落于黄山市屯溪区xx南路xx号三层至八层房屋（建筑面积约2300平方米）转租给许某，租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月30日止。方某某在该协议上签字同意转租。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应按照约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。兰某、陈某某未按照约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付租金，已构成根本违约，方某某诉请要求解除合同，且兰某、陈某某也同意解除合同，本院予以支持。合同解除后，兰某、陈某某应将房屋返还给方某某，方某某诉请要求兰某、陈某某腾空房屋本院予以支持，兰某、陈某某在返还房屋时应按照约定保留房屋装潢。许某与方某某不具有房屋租赁合同关系，根据合同的相对性原则，其在本案中对方某某不负交还房屋的义务，方某某诉请要求许某承担腾空及交还房屋的义务本院不予支持。2015年11月1日以后，兰某、陈某某仍占用该房屋，其应按照每年租金（含楼梯租赁费）42万元即每天租金1150.68元的标准支付租金，方某某诉请计算至判决交还房屋时止本院予以支持。方某某为本次诉讼支付律师费7000元，该费用符合安徽省律师服务收费标准的规定，根据约定，该费用应由兰某、陈某某承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告方某某与被告兰某、陈某某于2010年8月11日签订的店面（房屋）租用协议；

二、被告兰某、陈某某于本判决生效之日起十日内将坐落于黄山市屯溪区xx南路xx号二层至七层房屋腾空并将该房交还原告方某某；

三、被告兰某、陈某某于本判决生效之日起三日内按照每天1150.68元的标准支付原告方某某自2015年11月1日起至本判决确定交还房屋之日止的租金；

四、被告兰某、陈某某于本判决生效之日起三日内一次性支付原告方某某支出的律师费7000元；

五、驳回原告方某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。

案件受理费3852.5元，财产保全费2620元，合计6472.5元，由原告方某某负担5500元，由被告兰某、陈某某负担972.5元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。

审判员　　王浩丹

二〇一五年十一月二十七日

书记员　　王惠璐

房屋租赁合同纠纷