广东省肇庆市端州区人民法院

民事判决书

（2015）肇端法民四初字第347号

原告：肇庆市某物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区。

法定代表人：孔某某。

委托代理人：孔桂明、张朝华，广东安达信律师事务所律师。

被告：傅某某，男，汉族，住肇庆市端州区。

被告：姚某某，女，汉族，住肇庆市端州区。

原告肇庆市某物业管理有限公司诉被告傅某某、姚某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卓贤独任审判，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张朝华，被告傅某某、姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告肇庆市某物业管理有限公司诉称：2009年6月26日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告作为被告购买的帝和豪庭*幢*号住宅房屋（套内面积144.60平方米）所在小区的物业管理企业为其提供物业管理服务，协议还约定物业管理服务费用收取标准如下：1、住宅物业管理服务费：按套内面积每月每平方米1.3元标准计收；2、非住宅（写字楼、商铺）物业管理服务费：按套内面积每月每平方米2.0元标准计收；3、公共照明费：按10元／户／月的标准计收；4、电梯电费：按30元／户／月的标准计收；5、二次供水加压费：（指小区每幢六层及六层以上的业主）暂按1.0元／吨水的标准计收；……；9、室内可视对讲机维护费用：按5元／户／月标准计收。地下车场物业管理服务费用收费标准：1、小车位物业管理费：按30元／个／月的标准计收；2、摩托车位物业管理费：按10元／个／月的标准计收。每月物业管理服务费用交纳时间：每月1号至20号。如果业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起，原告有权按应缴服务相关费用1%的标准增收违约金。协议签订后，原告已按开发商统一要求和协议约定进驻上述小区开展物业管理服务工作，被告亦己接收、装修使用其所购买的上述房产物业，然而，被告却未能按约定及时足额交纳其相关物业管理费用给原告（拖欠费用明细详见《拖欠物业管理服务费用清单》，且虽经原告多次催缴但仍拒绝交纳，己构成严重违约，损害了原告的正当合法权益和原告企业正常运作，也间接侵害了其他正常交费业主的合法权益。为此，请求判令：1、被告立即支付物业管理服务费7519.02元、公共照明费400元、电梯电费1200元、室内可视对讲维护费200元、小车位物业管理费1200元，合计10519.02元（该费用为计至2014年12月31日止的费用）给原告，并支付逾期交费违约金1052元（自2015年1月1日起计至2015年4月10日止共100天，以欠交费用总额为基数按每天1%标准计算）给原告；2、由被告承担本案诉讼费用。

被告傅某某、姚某某辩称：一、原告主张物业管理服务费用无合法依据。答辩人于2009年6月26日与原告所签订的《前期物业管理服务协议》已于2011年6月25日执行完毕，因而，原告要求答辩人支付其物业管理服务费用并无合法依据。二、答辩人曾多次要求重新签订物业管理合同但原告置之不理，没有合同作为依据，答辩人也就没有义务向原告缴纳物业管理服务费用了，至于滞纳金就更无从说起。三、物业管理服务存在严重问题。1、原告在有关业主均不知情下围闭停车场的部分公共空间。负一层为小区停车场，原告在第7（G）幢周边并17号小车位（答辩人所有）附近用车位锁、水坭墩、铁链等围闭公共空间。停车场的公共空间是全体业主共有的，作为物业管理，是为业主服务的，要围闭业主的公共空间，首先需征询有关业主的同意才可实施。2、管理有失公允。在16、17号小车位后面有竖式连续3个的摩托车位被1人购得，并在不足6平方米的位置上停放一台小汽车，占用了16、17号小车位的部分公共空间，并增加了17号车位的驶入难度，但答辩人为了不与此3个摩托车位买主产生矛盾，一直隐忍至今。3、小区设施长期不能正常使用，给答辩人造成诸多不便。①答辩人现住房的可视对讲器已于2011年不能正常使用至今，每每有客来访、送米、送水等都要自己下楼开门；②答辩人的门卡也是从2011年前后无法使用至2015年6月20日，这样的管理我只能再次说“不”。诸如此类等等，答辩人不想究其原因，只是原告在物业管理服务中存在很多严重问题，加之小区设施长期不能正常使用，其又怎能要求答辩人正常地缴纳物业管理服务费用呢？综上所述，肇庆市某物业管理有限公司主张物业服务费用和滞纳金均无合法依据，加之其在物业管理服务中存在严重问题。故答辩人不应当正常支付其物业管理服务费用，请求法院依法驳回其诉讼请求。

经审理查明：原告肇庆市某物业管理有限公司是于2000年4月26日依法登记设立的有限责任公司，经营范围包括物业管理、装饰工程等，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市端州区和平四巷帝和豪庭小区第*幢*房的权属人为被告傅某某、姚某某，该房屋建筑面积为165.67㎡，套内建面积为144.68㎡。2009年6月26日，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业服务期限自签订本协议之日起2年内的物业管理，在此期间如业主委员会与物业企业重新签订《物业管理合同》的，则前期物业管理到业主委员会与物业管理企业重新签定《物业管理合同》之日止；原告向业主和物业使用人提供物业服务并收取物业服务费，其中住宅的物业管理服务费按套内面积每月每平方米1.3元收取，公共照明费每月每户10元收取，电梯电费每月每户30元收取，室内可视对讲维护费每月每户5元收取，小车位物业管理费每月每个30元收取；每月1号至20号交纳物业管理费；业主和物业使用人平按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交，如逾期不补交，原告有权按国家有关规定收取业主违约金。

上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告为两被告位于肇庆市端州区和平四巷帝和豪庭小区第*幢*房所在的帝和豪庭小区提供了物业管理服务至今，但两被告自2011年9月1日开始没有向原告支付物业管理服务费，2011年9月至2014年12月共拖欠物业管理服务费7519.02元、公共照明费400元、电梯电费1200元、室内可视对讲维护费200元、小车位（小17号）物业管理费1200元，合共10519.02元。为此，原告起诉至本院，要求被告支付2011年9月至2014年12月拖欠的物业管理服务费用及自2015年1月1日起至2015年4月10日逾期交费违约金。

本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于原告请求被告支付2011年9月至2014年12月物业管理费用的诉讼请求，根据《前期物业管理服务协议》约定，合同指向的前期物业管理是自签订本协议之日（2009年6月26日）起2年内的物业管理，即合同期限是2009年6月26日至2011年6月25日止。原告在合同期满后仍继续为被告房屋所在的帝和豪庭小区提供物业管理服务，被告及小区业主并未明确反对原告继续提供物业服务，且对原告的物业服务持接受的态度，故双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，原告有权收取相应的物业费。被告以前期物业服务合同期满后原告无权收取物管费的抗辩，本院不予采纳。

关于物业服务费的标准，由于原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告主张按《前期物业管理服务协议》约定的标准收取相关物业服务费，本院予以采纳，即物业管理服务费按套内面积每月每平方米1.3元收取；公共照明费按每月每户10元收取；电梯电费按每月每户30元收取；室内可视对讲维护费按每月每户5元收取；小车位物业管理费按每月每个30元收取。自2011年9月至2014年12月期间，两被告共拖欠原告物业管理服务费7519.02元、公共照明费400元、电梯电费1200元、室内可视对讲维护费200元、小车位（小17号）物业管理费1200元，合共10519.02元。原告要求两被告支付此期间的物业管理费用理据充分，本院予以支持。

至于原告要求被告支付逾期交费违约金的诉讼请求，虽《前期物业管理服务协议》中约定有权按国家有关规定收取业主违约金，但《前期物业管理服务协议》到期后，原告怠于与被告签订物业服务合同，其请求被告支付逾期交费违约金没有合同依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：

一、被告傅某某、姚某某应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市某物业管理有限公司支付2011年9月至2014年12月期间所拖欠的物业管理服务费7519.02元、公共照明费400元、电梯电费1200元、室内可视对讲维护费200元、小车位（小17号）物业管理费1200元，合共人民币10519.02元。

二、被告傅某某、姚某某应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市某物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理违约金［每月拖欠的物业服务费从次月第一日起按中国人民银行同期三年至五年（含五年）期存款利率计算至付清时止］。

三、驳回原告肇庆市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币45元（原告已预交），由原告负担5元，两被告负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　黄卓贤

二〇一五年八月十二日

书记员　　卢诗瀚

物业服务合同纠纷