云南省文山市人民法院

民事判决书

（2015）文民二初字第739号

原告兰某，云南省麻栗坡县人，现住麻栗坡县。

委托代理人简明，云南华汇（文山）律师事务所律师（特别授权）。

委托代理人蒋德顺，云南华汇（文山）律师事务所律师（特别授权）。

被告文山某某房地产开发有限公司，组织机构代码：77858XXXX。

法定代表人晋某某，该公司董事长。

住所地：文山市龙海路某某傲城*楼。

委托代理人王丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。

原告兰某与被告文山某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兰某及其委托代理人简明、蒋德顺，被告文山某某房地产开发有限公司的委托代理人王丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告兰某诉称，2012年2月27日，原、被告签订jggy－066《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于文山市环北三路某某傲城第一幢15层1512号房屋，房屋建筑面积117.18㎡，房价2575.5元/㎡，总价款合计311806元。合同签订后，原告按合同约定以银行按揭贷款的方式支付房屋价款，但被告自始至终并未告知原告购买房屋的公摊系数问题，直到2015年5月，原告到被告雇请的房屋测绘部门咨询，测绘部门才告知原告购买的房屋实际套内建筑面积仅有78.81㎡，公摊面积达到35.81㎡，公摊系数高达45.44%。原告重新查看合同，才发现被告将合同中的套内建筑面积划掉“套内”二字，变成建筑面积117.18㎡，故意混淆建筑面积与套内面积概念，引发原告发生重大误解。为此，原告诉至法院，1、请求人民法院依法撤销原、被告共同签订的jggy－066《商品房购销合同》，被告返还购房款311806元，支付银行贷款42070.63元，合计353876.63元；2、诉讼费由被告承担。

原告兰某针对其主张，提交以下证据：

1、《商品房购销合同》复印件一份，证明原告丈夫李应华与被告共同签订的jggy－066《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于文山市环北三路某某傲城第一幢15层1512号房屋，房屋建筑面积117.18㎡，房价2575.5元/㎡，总价款合计311806元；

2、发票复印件一份，证明原告已按合同约定支付购房款；

3、民事调解书复印件一份，证明在广南县人民法院调解下，原告与丈夫李应华已解除婚姻关系，某某傲城第一幢15层1512号房屋归原告所有；

4、房屋现场照片，证明原告购买房屋的建筑面积、公摊面积情况；

5、个人贷款对账单，证明原告为购买被告销售的某某傲城第一幢15层1512号房屋，已支付银行贷款40232.39元；

6、原告申请法院调取的房产平面图，证明原告购买房屋的套内面积是78.89㎡，分摊面积是35.81㎡，产权的实际面积是114.7㎡，公摊系数已经达到44%。

经庭审质证，被告某某公司对原告兰某提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，但不同意原告的证明观点，原告与李应华是否是夫妻关系被告不清楚，合同约定的房屋总价款是301806元，原告主张的311806元不知从何而来，原告不是本案适格的主体；对第2组证据的真实性、合法性无异议，交费人不是原告，费用是91806元；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但该调解书被告至今未见过，即使有调解书也不能证实原告就是本案适格的主体；对第4组证据不予认可，拍摄人、地点、时间均不清楚，照片上也看不出原告要证明的公摊面积；对第5组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，账单上的还款人并非原告；对第6组证据的真实性、合法性、关联性无异议，不同意原告的证明观点，分摊面积的比例是用分摊面积除以产权面积计算得来的，并不是用分摊面积除以套内面积计算得来的，公摊系数应当是31.22%，而不是原告所说的44%。本院认为，被告对原告提交的第1、2、3、5、6组证据的真实性无异议，本院予以采信；原告提交的第4组证据不能证明其主张的事实，本院不予采信。

被告某某公司辩称，一、原告兰某不是本案适格的主体。被告于2012年2月27日签订的合同编号为jggy－066《商品房购销合同》是与李应华签订的，根据合同的相对性原则，原告不是本案适格的主体。二、原告提出撤销合同的诉请不应得到支持。被告与李应华签订的该合同已有3年多时间，撤销权应在一年内行使，根据合同法的规定，该撤销权消灭。三、被告与李应华签订的《商品房购销合同》合法有效，合同签订不存在重大误解。双方签订该合同是采用格式条款的方式订立的，作为提供格式条款一方的被告，遵循了公平原则确定了双方的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照李应华的要求，对该条款进行了说明。对于面积的约定，房屋建筑面积为117.18平方米，李应华所购房屋是按套计价，且在附件还附有房屋分户平面图及该房屋面积，在签订合同时，李应华是清楚该约定的，不存在重大误解。四、本案房屋公摊面积属合理公摊。测绘公司测绘1512号房屋的建筑面积为114.71㎡，其中套内面积78.89㎡；分摊面积35.81㎡，与合同约定的参考面积117.18㎡相差2.48㎡，公摊面积占房屋面积的31.22%。本案中涉及的项目在立项、备案、审批商品房预售过程中没有对公摊系数作过强制性限制，我国法律对公摊面积的比例也没有明确的限制性规定，被告没有违反国家及行业管理规定，本案房屋公摊面积属合理公摊。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告某某公司针对其主张，提交以下证据：

1、商品房购销合同、合同补充条款复印件各一份，证明2012年2月27日被告签订的合同编号为jggy－066号的《商品房购销合同》、《合同补充条款》是与李应华签订的，合同约定房屋总价款为301806元，房屋参考建筑面积为117.18㎡；

2、房产测绘结果报告复印件一份，证明李应华购买的1幢1512号房屋的套内面积78.89㎡、分摊面积35.81㎡、产权面积114.70㎡；

3、交房公告、公告复印件各一份，证明被告通过文山日报刊登交房公告，告知业主于2012年5月8日至25日携带所需证件办理交接房手续。被告在销售房屋某某傲城醒目位置公告“某某傲城5月8日至25日隆重交房”。

经庭审质证，原告兰某对被告某某公司提交的第1组证据的真实性无异议，不同意被告的证明观点，原告提交的第3组证据已证明原告与李应华系夫妻关系，经广南县人民法院调解离婚，该房产属原告所有；对第2组证据的真实性无异议，证明了该房屋的使用面积与实际面积误差大，被告应向原告作出相应的说明；对第3组证据的真实性无异议，被告向原告交房时手续都是原告办的，原告具有本案的主体资格。本院认为，原告对被告提交的第1、2、3组证据的真实性无异议，本院予以采信。

根据庭审举证、质证和认证，本院查明的法律事实如下：

2011年10月14日，被告与李应华签订合同编号为jggy－066号的《商品房购销合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于文山新城路开发区卧龙片区某某傲城第1幢第15层1512号预售商品房，该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。房屋的参考建筑面积117.18平方米，房屋总价款301806元”。合同签订后，李应华已向被告支付购房款91806元，其余20万元房款以银行按揭方式支付。原告与李应华原系夫妻关系，2014年3月14日广南县人民法院作出（2014）广民二初字第47号民事调解书，内容为：“原告与李应华自愿离婚；位于文山城区某某傲城1幢15层1512号房屋归原告兰某所有”。被告预售的该商品房竣工验收后，被告在文山日报刊登交房公告，告知业主于2012年5月8日至5月25日办理交接房手续。原告认为被告将jggy－066号的《商品房购销合同》中套内建筑面积划掉“套内”二字，引发原告发生重大误解。为此，原告要求撤销该合同，被告返还购房款及利息353876.63元。

本院认为，被告与李应华签订合同编号为jggy－066号的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与李应华离婚时协议位于文山城区某某傲城1幢15层1512号房屋归原告兰某所有。原告持有的该《商品房购销合同》约定房屋参考建筑面积117.18平方米，合同中的“套内”二字均已划出。李应华签订合同后及在与原告的婚姻关系存续期间均未对该合同提出异议。根据法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。现原告主张订立合同时存在重大误解，原告提交的证据不能证明其主张的观点，且原告在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，故原告要求撤销该《商品房购销合同》及被告返还购房款及利息353876.63元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告兰某的诉讼请求。

案件受理费6610元，由原告兰某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。

审判长　　温录波

审判员　　朱应洪

审判员　　刘胜娟

二〇一五年十一月十三日

书记员　　何秋杰

商品房预售合同纠纷