云南省麻栗坡县人民法院

民事判决书

（2015）麻民初字第210号

原告黄某某。

原告吴某某。

委托代理人龙海春，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。

被告文山市某房地产开发有限公司。

组织机构代码证7xxxxx-X。

地址文山市新城路向峡宾馆内。

法定代表人郭某某，总经理。

委托代理人陈文熙，云南华汇（文山）律师事务所律师，特别授权。

原告黄某某、吴某某与被告文山市某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月22日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员周成贵独任审判，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告黄某某、吴某某及其委托代理人龙海春、被告文山市某房地产开发有限公司委托代理人陈文熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某某、吴某某诉称，被告系有资质的房地产开发企业，其以出让方式取得位于麻栗坡县莱溪河开发区的土地使用权并建盖商品房。其在取得商品房预售许可后，于2013年11月26日与原告签订“商品房购销合同”，约定将龙熙顺景2幢10单元6层601室商品房出售给原告，价款281665.00元，首付84665.00元，剩余197000.00元，按揭贷款支付。被告应在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。合同还约定若变更合同，违约方需按房价总款额的20%支付违约金。合同签订后，原告方如约支付了首付款84665.00元，2014年1月7日，原告将从中国工商银行所借的197000.00元直接划入被告方帐户。交房期限到后，被告迟迟不交房。经实地查看，原告才得知被告所出售给原告的商品房是复式楼，且分别出售给两家人。经向麻栗玻县住房和城乡建设局了解得知，被告出售给原告的商品房在规划时六、七层是复式楼。被告在履约过程中，单方变更合同约定，将原本合同约定的一套产权独立、结构完整的普通商品房建盖成现在的复式楼，导致分别购买六、七层的客户无法同时获得一套产权独立、结构完整的普通商品房。原告找被告协商退房事宜，被告均以种种理由拒绝退房。原告认为，被告单方违约导致原告购买一套产权独立、结构完整的普通商品房的目的根本无法实现，因此，起诉要求依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》并判令被告退还原告的购房款及利息共计297355.00元（其中购房款281665.00元，利息15690.00元，从2014年1月21日暂算至2016年1月7日），承担违约金56333.00元，并承担本案诉讼费和律师费。

被告文山市某房地产开发有限公司辩称，第一、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，并且没有违反法律规定，该份合同合法有效；第二、双方争议的标的物尚未交付，原告主张解除合同无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。

综合原、被告诉辩主张，本案双方争议的焦点是：1、原、被告签订的合同是否有效？是继续履行还是解除？2、原告提出由被告退还购房款、利息及承担违约金是否予以支持；3、诉讼费及代理费由谁承担？

针对以上争议，原告黄某某、吴某某向法庭提交如下证据：1、《商品房购销合同》，用以证明2013年11月26日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，合同约定被告将位于龙熙顺景*幢*单元*层*室商品房出售给原告，价款281665.00元，首付84665.00元，剩余197000.00元，按揭，被告应在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。若单方变更合同，违约方需按房价总款额的20%支付违约金；2、收款收据，用以证明原告首付购房款84665.00元，2014年1月7日，原告从银行借款197000.00元已支付给被告；3、中国工商银行个人借款凭证，用以证明2014年1月7日，原告从银行借款197000.00元已直接汇入被告的帐户上，原告的贷款总期数为240期，利息共计156901.00元，平均每期利息为653.75元；4、《个人购房借款合同》，用以证明2013年12月2日，原告与中国工商银行签订《个人购房借款合同》，借款197000.00元，借款期限20年，款额已直接汇入被告的帐户上，合同还约定若提前还款，需支付提前还款补偿金，每笔贷款最高的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息；5、龙熙顺景规划方案，用以证明龙熙顺景小区在规划时，第2幢六层为六跃七的复式楼；6、照片两张，用以证明原告购买的龙熙顺景*幢*单元*层*室现在并不是结构完整的普通商品房，而是六、七层隔层已部分被打空的复式楼。

被告文山市某房地产开发有限公司对原告提交的证据质证如下：对证据1、2、5、6无异议。对证据3、4与本案无关，不认可。对证据5虽然无异议，但不认可原告的证明观点。对证据6同样不认可原告的证明观点，因为目前房屋未交付而是处于建设修缮中，现拍摄现场并不代表交房时的状态，不支持原告的主张。

被告文山市某房地产开发有限公司向法庭提交证据：《商品房购销合同》1份，用以证明第一、原、被告双方已在《商品房购销合同》上签名捺印，此份合同已在房管所备案，该份合同合法有效；第二、按合同约定，逾期交房，被告按原告已付款0.02%承担违约金，合同继续履行，逾期交房不能成为解除合同的实质要件。

原告黄某某、吴某某对被告提交的证据质证如下：对被告提交的证据虽无异议，但不同意被告的证明观点，解除合同的理由是被告单方变更合同内容，导致合同目的不能达到，原告不能按合同约定获得一套产权独立、结构完整的普通商品房。

本院依原告的申请依法调取1份《文山州建设工程规划验收合格证》，用以证明位于龙熙顺景*幢*单元*层*室商品房已经麻栗坡县规划局验收合格（即现在的复式楼）。原、被告对法院调取的证据均无异议。

本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、被告提交的证据及本院调取的证据形成一条完整的证据链，客观、真实，予以采信。

经庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：被告以出让方式取得位于麻栗坡县莱溪河开发区的土地使用权并建盖商品房。其在取得商品房预售许可后，于2013年11月26日与原告签订《商品房购销合同》，合同约定甲方（本案被告）将龙熙顺景2幢10单元6层601室商品房出售给乙方（本案原告），建筑面积120.69平方米（2328.00元／平方米）计281665.00元。甲方应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。若解除或变更合同，违约方需按房价总款额的20%支付违约金。合同签订后，原告支付了首付款共计84665.00元，2013年12月2日，原告与中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行签订1份《个人购房借款／担保合同》，原告向该行借款197000.00元用于支付购买房屋余款，2014年1月7日，原告将借款197000.00元直接划入被告方帐户。交房期限到后，被告迟迟不交房，原告经实地查看才得知被告所出售给原告的商品房是复式楼，且分别出售给两家人。经向麻栗玻县住房和城乡建设局了解得知，被告出售给原告的商品房在规划时六、七层是复式楼。被告在履约过程中，单方变更合同约定，将原本合同约定的一套产权独立、结构完整的普通商品房建盖成现在的复式楼，导致分别购买六、七层的客户无法同时获得一套产权独立、结构完整的普通商品房。原告找被告协商退房事宜，被告均以种种理由拒绝退房。原告认为，被告的违约行为导致原告购买一套产权独立、结构完整的普通商品房的目的根本无法实现，因此，起诉被告要求依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》并判令被告退还原告的购房款及利息共计297355.00元（其中购房款281665.00元，利息15690.00元，从2014年1月7日暂算至2016年1月7日），承担违约金56333.00元，并承担本案诉讼费和律师费。

本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的规定，为有效合同，受法律保护，双方当事人都应当严格履行各自的义务。合同签订后，被告擅自变更合同内容，改变房屋结构，将约定的普通商品房改变为复式楼，致使六、七层的购房户无法实现购房目的，逾期一直未交付商品房，构成违约，责任在被告，应承担违约责任。原告要求解除与被告于2013年11月26日签订的《商品房购销合同》的请求理由成立，本院予以支持。原告诉请返还购房款于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告在商品房购销合同中明确约定若解除或者变更合同，违约方需按房价总额的20%支付违约金，原告诉请要求被告承担56333.00元违约金合理合法，本院予以支持。原告要求被告承担利息损失因合同没有约定，本院不予支持。本案诉讼费的承担根据有关法律规定由败诉方承担，本案由被告承担。诉讼代理费我国法律对此没有明文规定，本院不予支持。被告认为双方争议的标的物尚未交付，原告诉请解除合同无事实和法律依据的辩解于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、解除原告黄某某、吴某某与被告文山市某房地产开发有限公司于2013年11月26日签订的《商品房购销合同》；

二、被告文山市某房地产开发有限公司退还给原告黄某某、吴某某购房款现金281665.00元，承担违约金56333.00元，以上2项共计337998.00元，限判决生效后10日内履行完毕；

三、驳回原告黄某某、吴某某的其他诉讼请求。

如被告文山市某房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

本案诉讼费6600.00元，减半收取3300.00元，由被告文山市某房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。

本案申请执行的期间为二年。

审判员　　周成贵

二０一五年七月九日

书记员　　高忠明

商品房预售合同纠纷