新乡市卫滨区人民法院

民事判决书

（2015）卫滨民一初字第460号

原告林某某，男，汉族

委托代理人李艳霞，河南龙健律师事务所律师

被告新乡市某某置业有限公司

法定代表人李某某

委托代理人吴伟，河南宇华大众律师事务所律师

原告林某某诉被告新乡市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院立案受理后，由审判员李天使独任审判，公开开庭进行了审理。原告林某某的委托代理人李艳霞，被告新乡市某某置业有限公司的委托代理人吴伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告林某某诉称：2013年11月8日，原告缴纳10000元定金定购被告开发的某某花园**号楼**单元**层西户房屋一套。2013年11月12日，原、被告签订购房合同，原告缴纳68896元首付及地下室房款、契税、公共维修基金等费用。合同约定2014年12月30日前交付，现已逾期5个多月仍未建成。经查询，原告得知被告未取得商品房预售许可证、土地使用证等相关证件。原告认为，被告采取欺骗手段，销售不符合条件的房屋，给原告造成了极大损失，现起诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，要求被告返还原告购房款90539元及延期支付利息（自2015年1月1日按照银行同期贷款利率计算至给付之日止），判令被告支付违约金4527元（按合同约定已付款金额的5%计算），判令被告双倍返还原告定金20000元。

被告新乡市某某置业有限公司辩称：1、本案解除合同条件不成立，合同法第九十六条以及本案合同第八条第一款第二项均规定，解除合同应当通知对方当事人，并且至送达之日起生效，因原告没有履行通知义务，不符合解除条件。2、利息因没有约定，不应予以支持，合同第八条规定因逾期交房解除合同的后果是返还房款，支付已付房款5%的违约金，因没有利息约定，因驳回利息请求。3、因本案双方已签订合同，不应当支持原告定金双倍返还的诉求。2013年11月8日，原告缴纳定金1万元，2013年11月12日，双方签订合同，也就是说定金是为订立本案合同提供担保的，本案双方签订合同后，该定金担保功能完成，或者转成房款，或者返还给原告，最高院审理商品房司法解释第四条规定，定金请求不应当支持。因本案双方已经订立合同，应当驳回原告要求返还双倍定金的诉讼请求。5、原告称被告故意隐瞒，没有取得预售许可证不属实。签订合同时，原告是知道没有该许可证，该房屋合同的名称为职工住房买卖合同就是最好的证明。

原告林某某向本院提交的证据材料：1、内部认购房屋买卖合同一份，证明被告存在延期交房的违约情况；被告承诺的按揭贷款没有实现；我方请求违约金的依据；该合同至今所载明的房地产开发的五证不全。2、地下室买卖协议一份，证明2014年1月20日原告购买涉案地下室。3、收据四份，证明原告向被告缴纳房款以及定金的情况。

被告新乡市某某置业有限公司未向本院提交的证据材料。

经庭审质证：被告对原告提交的证据1真实性无异议。但是合同第八条可以证明不应当支持利息诉求，合同解除必须送达通知，该合同已经签订，不应当支持定金双倍返还诉求。对证据2关于地下室买卖协议真实性无异议。意见同答辩意见。对证据3收据从形式上看加盖被告公章，对该公章予以认可，具体金额核对后予以答复。本院认为，原告提交的证据形式合法、内容真实有效，与本院具有关联性，本院对原告提交的上述证据予以确认。

根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：

2013年11月，原、被告达成购房意向，由原告缴纳定金10000元。2013年11月12日，原、被告签订房屋买卖合同，原告缴纳首付款68896元及相关地下室款项、契税、公共维修基金等费用。合同约定，2014年12月30日前交付房屋。被告新乡市某某置业有限公司未取得房屋预售许可证和土地使用证，该工程目前仍停工。原告起诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，要求被告返还原告购房款90539元及延期支付利息（自2015年1月1日按照银行同期贷款利率计算至给付之日止），判令被告支付违约金4527元（按合同约定已付款金额的5%计算），判令被告双倍返还原告定金20000元。

本院认为：商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告辩称原、被告签订的系《职工住房买卖合同》，在合同签订时原告对于被告未取得房屋预售许可证是明知的，原告未履行通知义务，不符合解除合同的条件。经审查，原、被告签订的合同从内容上看，符合商品房买卖合同的条件，应当视为商品房买卖合同，双方合同约定该房屋房款的缴纳方式为首付款加按揭贷款，由于该合同未在房产管理部门进行备案登记，其无法办理按揭贷款。原告因上述原因起诉至本院，要求解除合同可以视为履行了通知解除义务，对于被告辩称的理由，本院不予支持。原告在购房过程中缴纳定金10000元、首付款68896元、地下室款项8355元、其他费用13288元，共计100839元，因此原告所有购房花费为100539元，应当由被告返还。原告要求利息的诉求，本院从起诉之日起即2015年5月14日按照中国人民银行同期贷款利率予以支持。在原、被告签订购房合同后，定金的作用已经完成，一般采取冲抵房款的方式，而不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。双方合同第五条第3项明确约定，原告缴纳的首付款为78896元，即定金10000元加上2013年11月12日原告缴纳的68896元，可见原告于2013年11月8日缴纳的定金已经被折抵为房款首付，对于原告要求被告双倍返还定金的诉求，本院不予支持。原、被告签订的房屋买卖合同无效，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，判决如下：

一、确认原、被告2013年11月12日签订的房屋买卖合同无效；

二、被告新乡市某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款等费用100539元及利息（利息以100539元为基数，从2015年5月14日起按照中国人民银行同期贷款利率，计算至全部款项返还完毕之日止）。

三、驳回原告要求被告双倍返还定金、支付违约金的诉讼请求。

诉讼费2601元，由被告新乡市某某置业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。

审判员　李天使

二〇一五年七月三日

书记员　计　珍

合同纠纷