上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2015）沪一中民二(民)终字第2563号

上诉人（原审被告）陈某某。

被上诉人（原审原告）罗某。

上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第5090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈某某、被上诉人罗某之委托代理人邴园庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2010年6月21日，案外人聂某某作为乙方，陈某某作为甲方，双方签订一份《租房协议》，约定甲方将上海市某某区某某路****、****号门面房（以下简称系争房屋）租赁给乙方合法使用，租期五年，自2010年6月21日至2015年6月20日止，租金每半年支付一次，第一年租金95,000元（人民币，下同），第二、三年为10万元，第四、第五年按照10万元的百分之五点五递增，在这基础上预付3,000元押金，在期满日，甲方有义务归还乙方。该合同备注手写载明“甲方提供一台扬子中央空调给乙方使用，到期后折旧费2,000元再给予拆还，折旧费可以直接在押金中扣除。”（聂某某合同中并无该手写备注）后聂某某支付陈某某押金3,000元，陈某某开具了押金收据。2014年6月20日，罗某作为乙方，陈某某作为甲方，双方又签订一份《租房协议》，合同内容与聂某某的《租房协议》基本一致，也无合同备注的手写内容。之后，罗某支付陈某某截至2014年12月20日止的租金52,750元。2014年7月，案外人史某等以本案陈某某擅自转租为由将其起诉至法院，要求解除双方之间租赁协议，本案罗某在该案中作为第三人。2014年8月11日开庭审理中，史某等与本案陈某某、罗某达成和解，后史某等当庭撤诉，法院据此出具民事裁定书。其中，庭审笔录中载明内容大致为：史某等与陈某某同意解除合同，罗某在十日内迁出房屋，由陈某某返还史某等。罗某跟史某等再签合同的事项双方自行协商。2014年10月20日，史某等与罗某签订一份《租赁合同》，约定甲方（史某等）将上海市某某区某某路****、****号两间一楼店面出租乙方使用，租期自2014年10月20日至2017年10月19日，年租金为10万元。之后，罗某要求陈某某退还多余租金及押金，但未果。2015年1月，罗某诉至原审法院，要求判令：陈某某返还罗某租金17,583元、押金3,000元。原审另查明，系争房屋内有两台扬子牌空调，进屋门为玻璃门，玻璃门边上也为玻璃结构。原审审理中，罗某提供押金收据及情况说明，证明押金收条是从上家手中转来的。对此，陈某某表示不清楚情况说明内容，其确实给聂某某开过收据，但不清楚罗某手中的收据是否是开给聂某某那张。陈某某提供一张空调（扬子、KFR-120QW）发票，证明店铺中的空调是自己买的，只是给聂某某用的。对此，罗某表示聂某某称已还给陈某某一台空调，双方空调已经对换了，现在的空调应属于罗某的。另，罗某与陈某某一致同意空调在本案中一并处理。罗某表示其是从吴某某手中转让系争房屋的，吴某某是从聂某某手中转让而来的，押金收据是从上家转过来的，自己将押金交给了吴某某，吴某某又将押金交给了聂某某。就空调一事，其先表示聂某某转让时没有谈起空调折旧费的事宜，该空调现在店里放着，没有使用，如果是陈某某的，同意返还，之后又表示聂某某已给过陈某某一个空调了，现在店里的空调是聂某某转让给自己的。陈某某是否投入过装修其不清楚，即使投入了，这么多年也已经收回了成本。根据另案的调解笔录，陈某某是要按现状将房屋返还大房东的。陈某某要求罗某返还两台空调及玻璃门、玻璃，并称房屋租赁时是毛坯，其花钱进行了装修。由于生意不好，其把承租房屋的一部分即系争房屋转租了出去。另案调解时其与史某等说好，等到其与罗某租金到期后再签协议，其也是基于此才同意解除合同的。当时并未想过空调及玻璃门、玻璃返还一事，如果不是罗某起诉陈某某，陈某某也没想过这个问题。其与聂某某签过合同，聂某某也付了3,000元押金，当时说好要付2,000元空调折旧费的。合同中的手写备注内容是后来自己手写加进去的，当时聂某某合同不在，就没有加上去。聂某某从未返还过空调。如果返还空调的话，其可以退还剩余押金1,000元。罗某是从上家转让而来，转让费包括陈某某的装修，且当时房屋产权人同意让步两个月租金的，故不同意退还租金。原审认为，根据法律规定，承租人转租房屋应征得原出租人同意。从史某等起诉陈某某一案实际情况以及本案中罗某与陈某某陈述来看，陈某某承租房屋后，将其转租罗某时并未征得出租人史某等的同意，事后史某等以此为由提起诉讼要求解除合同，审理中双方达成和解，解除了租赁合同。结合上述事实，陈某某的转租行为应属擅自转租，违反了法律强制性规定，罗某与陈某某之间签订的《租房协议》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现罗某已于2014年10月20日与史某等另行签订了租赁合同，应视为史某等于起租日即签订合同之日收回房屋，并重新出租给罗某，罗某支付陈某某的使用费也应计算至该日。罗某据此要求陈某某退还其多支付的租金，可予支持。聂某某与陈某某之间的《租房协议》与罗某与陈某某之间《租房协议》在租期等内容方面基本一致，应视为房屋租赁期间内承租人由聂某某变更为罗某。罗某与陈某某之间合同及聂某某手中的合同并无手写备注内容、现陈某某确认其手中合同的备注内容系事后自行添加，罗某及聂某某对该内容均不确认，陈某某也未能提供其他佐证，故该条款对于罗某并不具有约束力。陈某某要求罗某支付空调折旧费，法院不予支持。陈某某确认聂某某支付了押金3,000元，罗某也提供了押金收据及说明证明押金已转至罗某，故陈某某应将收取的押金全部退还罗某。就双方争议的空调，罗某确认系争房屋内空调系陈某某购买，陈某某也就此提供了空调购买发票，虽罗某表示聂某某已返还陈某某一台空调，但在陈某某不予认可的情况下，未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，罗某应将该空调予以返还。庭审中罗某与陈某某一致同意就空调一事在本案中处理，法院据此判决。陈某某要求返还的玻璃及玻璃门属固定装修范围，而在另案调解时其也从未提及返还之事，应推定按房屋正常使用后的状态返还，现陈某某要求罗某返还玻璃门及玻璃，法院不予支持。原审法院于二○一五年七月十三日依法作出判决：一、罗某与陈某某于2014年6月20日签订的《租房协议》无效；二、陈某某应于判决生效之日起十日内退还罗某剩余租金人民币17,583元及押金人民币3,000元；三、罗某应于判决生效之日起十日内将上海市某某区某某路****、****号门面房内的两台空调（扬子品牌）返还陈某某。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币314元，减半收取计人民币157元，由罗某负担人民币24元，陈某某负担人民币133元。判决后，陈某某不服，向本院提起上诉称，其与聂某某之间对于空调使用折旧费用押金冲抵已口头达成一致，故不应归还押金。对于因转租而被业主提起诉讼一事，业主其实对于转租应该是明知的，但可能出于利益驱动才诉讼，当时谈好等被上诉人与上诉人间的租赁合同到期后，再由业主与被上诉人签约，被上诉人对此也是清楚的，现在被上诉人主张其重复支付租金，则其在与业主签合同时应该告诉上诉人。上诉人承租的房屋是一框架结构，上诉人花了大量费用进行装修，不能因为合同转租了就将上诉人的装修物占为已有。故请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人不返还3000元押金，并由被上诉人返还两扇玻璃门及四块玻璃。被上诉人罗某则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人间的租赁关系未经得系争房屋业主的同意，该转租行为依据我国法律规定，应为无效，原审判决对此认定正确。对于3000元押金问题，上诉人就系争房屋的转租已收取了押金，在系争租赁合同无效的情况下，上诉人应将所收取的押金予以返还。被上诉人虽未直接将押金交付给上诉人，但其通过向其上家支付押金的方式取得了收取退还押金的权利，故原审判令上诉人向被上诉人退还该3000元押金并无不当。上诉人主张该押金已冲抵空调使用折旧费，但对此观点未获得被上诉人及案外人聂某某的认可，其所提供的合同上手写部分是其自己所写，对他人没有约束力，此外上诉人未能提供相应的证据予以证明，故对上诉人要求将押金冲抵空调使用费折旧的主张，本院不予采信。对于上诉人所主张的玻璃门及玻璃，作为系争房屋的一部分，理应随同房屋整体一并予以交接，现上诉人主张是由其出资安装，但在另案调解中上诉人对此并未主张相应的权利，其所提供的装修合同等尚不足以支持其观点，故对上诉人要求被上诉人返还玻璃门及玻璃的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人陈某某的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈某某负担。本判决为终审判决。

审　判　长　　周峰

审　判　员　　叶兰

代理审判员　　李兴

二〇一五年八月二十一日

书　记　员　　周勰

房屋租赁合同纠纷