上海市闵行区人民法院

民事判决书

（2014）闵民一（民）初字第7657号

原告上海康*物业管理有限公司。

法定代表人陆某某，总经理。

委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。

委托代理人余雯钰，上海儒君律师事务所律师。

被告戚某某。

委托代理人陆根某（系被告父亲），住同被告。

原告上海康*物业管理有限公司与被告戚某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月27日立案受理后，依法由审判员叶岚适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院于2014年8月4日裁定不予受理。被告上诉后，上海市第一中级人民法院于2014年10月13日裁定驳回上诉。原告上海康*物业管理有限公司的委托代理人贾志、余雯钰，被告戚某某的委托代理人陆根某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海康*物业管理有限公司诉称，原告依据与**半岛花园业主大会签订的《物业服务合同》以及后续延长物业服务期限的文件，约定为**半岛小区提供物业管理服务至2013年8月31日止。被告系上海市闵行区***室业主，被告自2013年1月1日起至2013年8月31日止拖欠物业服务费共计1，515.65元（人民币，下同），经原告多次催讨未果，故诉至法院，要求法院判令：一、被告戚某某支付2013年1月1日至2013年8月31日止的物业服务费1，515.65元；二、被告戚某某支付逾期付款违约金15元。

被告戚某某辩称，被告对原告提供的物业服务的意见与其他业主相同，此外被告认为：1、原告的资质证书没有经过年检，欺骗了整个小区业主，且原告的资质也无管理20万平米以上的高档商品房住宅小区的资格；2、因原告管理失职，造成被告财产损失，被告先后被偷去二辆新、旧自行车，价值700元；3、原告在2010年1月28日出“告示”，原告于2010年2月28日终止合同，原告超期收取物业费；4、原告未依照相关规定或约定将公共收益纳入业主大会银行账户，擅自使用；5、**半岛**号***室一直存在群租现象，这种现象直到业主将房屋收回才改善。***室业主支付了修理费修理***号铁门，但直至原告退出小区也未修理。

原告为支持其诉称，向本院提供如下证据：

1、资质证书一份，证明原告有资质管理小区；

2、前期物业服务合同一份、2007年9月1日签订的物业服务合同一份、2009年3月7日签订的物业服务合同一份；

3、2010年2月26日关于延长物业服务期限的函、2010年5月30日、2010年8月31日、2010年11月30日原告与**半岛花园业主委员会签订的关于延长物业服务期限的补充协议三份；

4、2011年4月25日、2012年4月9日、2012年7月6日上海市闵行区**半岛花园业委会出具的关于延长物业服务期限的函三份；

5、2012年12月26日，**半岛花园业委会出具关于采取公开招投标方式选聘物业服务企业，并要求原告继续履行好小区物业管理服务工作的函；

6、2013年6月30日，**半岛花园业委会出具的要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场交接结束的函；

7、业主公约一份。

经审理查明，被告系上海市闵行区***室房屋的权利人之一，房屋建筑面积为118.41平方米。2001年10月，上海**半岛物业管理有限公司与上海**瑞兴置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为闵行区小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海**半岛物业管理有限公司更名为上海康*物业管理有限公司。2007年9月1日，原告（乙方）与上海市闵行区**半岛花园业主大会（甲方，以下简称**半岛业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为**半岛花园提供物业服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层1.60元每月每平方米，多层1.20元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，原告再次与**半岛业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日原告张贴告示，称其在续聘的前提下，继续为全体业主提供服务，但不认可也不参加业委会的竞聘，并按照合同约定的终止期限认真做好合同期内的各项工作。2010年2月26日，**半岛花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，原告（乙方）与**半岛花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。2010年8月31日，原告再次与**半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，原告又与**半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，**半岛业主委员会张贴公告，延长原告服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，**半岛业主委员会再次张贴公告，延长原告服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，**半岛业主委员会再次发函给原告，延长原告的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，**半岛业主委员会发函给原告，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请原告继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日，**半岛花园业主委员会发函给原告，要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场，交接后结束。2013年8月31日原告撤出该小区。

合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告未按期交纳自2013年1月至2013年8月间的物业服务费，共计1，515.65元。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现被告所居住小区的**半岛花园业主大会已与原告签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，原、被告间物业服务合同关系依法成立。虽然，原告与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经被告所在小区业主委员会的许可，原告为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，原告继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故原告对小区实施的管理行为属事实管理，被告理应依据等价有偿原则，向原告支付物业服务费。此外，被告并无证据证明原告提供的服务存在严重瑕疵，被告以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以支持。

关于原告主张的违约金，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但原告在服务小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，考虑到被告未付物业费确属事出有因，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。现原告考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，本院予以准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：

一、被告戚某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海康*物业管理有限公司自2013年1月起至2013年8月止的物业服务费1，364.08元；

二、驳回原告的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告戚某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　叶岚

二〇一四年十月三十一日

书记员　　周密

物业服务合同纠纷