河北省涿州市人民法院

民事判决书

（2014）涿民初字第1117号

原告（反诉被告）刘某某，女，19**年*月**日出生，汉族，住北京市。

委托代理人杨垒，河北信正律师事务所律师。

被告（反诉原告）涿州市盛世某源餐饮服务有限公司。

法定代表人白某某，该公司董事长。

委托代理人王某某，该公司法务总监。

委托代理人魏某某，女，该公司经理。

原告（反诉被告）刘某某诉被告（反诉原告）涿州市盛世某源餐饮服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员马静担任审判长，与代理审判员薛慧芳、代理审判员杨爱净组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人杨垒、被告的委托代理人王某某、魏某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称，被告在2013年将位于涿州市范阳路紧邻涿州市医院的某某豪庭临街门面房的地下人防工程分割出租给了几十家商户，并为此专门制作了格式合同。被告在制作格式合同时理应公平地确定合同双方的权利和义务，可是在被告与原告签订的合同具体条款中，诸多条款都是免除被告应负的责任而加重原告的责任，排除原告的相应权利，这些条款应属于无效条款，至少说是显示公平的也应撤销，从整份合同看，对原告来说不利于其独立自主的开展经营活动，原、被告的实际合同地位也是不平等的，很难实现原告订立合同的目的，该份合同理应解除。另外，在原、被告签订合同后，原告先后交纳了18000元租金和10000元保证金，在租赁期间原告没有任何违约之处，也不拖欠如水电等费用，可是被告在履行合同过程中，对整个地下商城的经营管理是不到位的，对外没有宣传推广、对内也没有做任何的运营管理，无序发展，只管坐收地租，被告在订立合同前的各项承诺也没有兑现，造成原告无法继续经营。就以上问题，原告曾多次找到被告协商，寻求解决的途径，并为地下商城的发展献计献策，但最终都无果而终，无奈之下只好依法起诉，请求判令：1、依法解除原、被告于2013年8月16日签订的铺位租赁合同；2、依法确认合同中第五条履约保证金使用但不限于以下条款（5）因乙方原因，导致提前解除合同时，甲方不退还履约保证金的约定无效，或者撤销该条约定；3、依法判令被告返还原告支付的保证金1万元；4、本案诉讼费用有被告承担。

被告（反诉原告）辩称，原、被告签订的铺位租赁合同是双方真实意思的表述，不违反我国强制性法律规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，故双方均应诚实守信地履行，被告不同意原告的各项诉讼请求。

反诉原告（被告）诉称，原、被告之间签订了期限为3年的铺位租赁合同，从2013年8月16日起到2016年8月15日止，约定每月租金为3000元，支付方式为每半年给付一次，反诉被告在当期租金到期之前一周交纳下期租金，每推迟一天，交纳2%滞纳金，现在反诉被告应当交纳下期租金日期早已届满，但反诉被告至今未交纳租金，反诉被告的行为属于严重违约行为，请求判令反诉被告支付反诉原告租金8400元，滞纳金14112元，诉讼费由被反诉人负担。

反诉被告（原告）辩称，双方的合同关系早已终止履行，我方在交纳租金前就把商铺腾清还给了原告，造成合同解除的原因不在我方，而在反诉原告，我不同意反诉原告的各项诉讼请求，请驳回反诉原告的诉讼请求。

经审理查明，原、被告之间在2013年8月16日签订了一份铺位租赁合同，合同约定，被告将涿州市范阳路某某豪庭时代广场地下一层*区**号，面积约21平方米商铺租赁给原告经营饰品，租赁期限为3年，从2013年8月20日起到2016年8月19日止，月租金3000元，租金每半年交纳一次，上打租，每推迟一天向出租方交纳2%滞纳金。合同第五条第五款约定：因乙方原因，导致提前解除合同时，甲方不退还履约保证金。签订合同的当日，原告向被告交纳了半年的租金18000元及履约保证金10000元。原告在2014年2月25日将商铺内的货物搬清，将商铺交给了被告。因退还履约保证金问题，双方发生纠纷，原告诉至我院要求判令：1、依法解除原、被告于2013年8月16日签订的铺位租赁合同；2、依法确认合同中第五条履约保证金使用但不限于以下条款（5）因乙方原因，导致提前解除合同时，甲方不退还履约保证金的约定无效，或者撤销该条约定；3、依法判令被告返还原告支付的保证金1万元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，被告提出反诉，要求判令反诉被告支付2014年2月20日至2014年5月8日共计2个月零18天的租金8400元，滞纳金14112元。

上述事实有租赁合同书一份、租金及履约保证金收据各一份、原被告的陈述及庭审笔录记录在卷。

本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同属双方真实意思的表示，该合同不违背有关法律规定，合法有效。原告在2014年2月25日将商铺内的货物搬清，将商铺交给了被告。应当认定原、被告的租赁关系在2014年2月25日已终止。原告提交的证据不能证实合同第五条第五款的约定有免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利、或该条款有两种以上的解释的情形，因此，原告要求认定该约定无效，或者撤销该条约定的诉求，不予支持，原告没有证据证实终止协议的责任应当由被告承担，合同中关于履约保证金的适用范围及退还条件约定明确，原告要求被告退还履约保证金10000元，不符合合同约定，不予支持。原告未向被告交纳2014年2月19日至2014年2月24日的租金，因此，按实际使用商铺日期，原告应当向被告交纳2014年2月19日至2014年2月24日期间的租金600元，原、被告关于逾期交纳租金给付滞纳金的约定过高，滞纳金应当按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原、被告签订的《铺位租赁合同》已于2014年2月25日终止。

二、反诉被告于本判决书生效后十日内给付反诉原告租金600元并从2013年2月19日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍给付滞纳金。

三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。

本诉案件受理费100元，由原告负担，反诉案件受理费300元，由反诉原告负担250元，反诉被告负担50元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审　判　长　　马　静

代理审判员　　薛慧芳

代理审判员　　杨爱净

二〇一四年六月二十五日

书　记　员　　刘小丽

租赁合同纠纷