广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院

民事判决书

（2015）玉区法民初字第763号

原告许某。

被告黄某。

委托代理人杜夕红，广西桂金剑律师事务所福绵分所律师。

原告许某与被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理。依法由审判员陈斌适用简易程序，于2015年6月1日公开开庭进行了审理，书记员唐勇担任法庭记录。原告许某，被告的委托代理人杜夕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年4月17日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，其将位于玉林市盛业A1-1105号房屋出租给被告经营使用，租期自2010年5月1日至2015年5月31日，第一及第二年月租金为1600元，第三年为1650元，第四及第五年为2000元，每月二十日前交付下一个月租金，如不能按期交清，每日加收本年度月租金的1%作为滞纳金，被告拖欠房租累计达一个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，同时交付的房屋押金40000元不予退回，作为违约金予以扣除。自2014年9月21日起，被告便拒绝支付租金，亦未缴纳租赁期间的相关费用及税金，不归还房屋钥匙，且避而不见；2015年2月4日，其委托律师向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的律师函》，解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告于收到上述函件三日内腾退房屋，并支付清所有欠费，但被告置之不理，被告租赁期间拖欠有物业管理等费用714.96元、电费199.7元、因被告拒不退还房屋锁匙而更换房锁费用925元，为此，请求法院判令：1、被告支付房屋租金10000元，其他经济损失1839.66元，合计11839.66元，2、被告自2014年9月21日起至付清欠付租金之日止，每日按年度月租金的1%向原告支付滞纳金，3、本案诉讼费用由被告承担。

原告对其陈述事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明至2010年4月17日起原告将房屋出租给被告，双方对租金数额、支付方式及违约责任进行了约定；2、EMS快递投递单及律师函，证明原告于2015年2月4日委托律师向被告发了律师函，解除双方的房屋租赁合同，被告三日内腾退房屋，交清各项费用及退还锁匙；3、①单元收款单、②电费发票、③发票，证明自2014年9月21日起，被告拒绝支付租金，亦未缴纳租赁期间的相关费用，包括物业管理相关费用714.96元、电费199.7元、更换房屋锁及钥匙925元，合计1839.66元；4、原告身份证。

被告辩称：其已于2014年7月份搬走，原告知道其搬走后不应该扩大经济损失，所以不同意支付租金10000元及其他经济损失和滞纳金，被告在原告处有押金4000元，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告在本院指定的举证期限内未提供证据。庭审时提供一份“证明”，证明双方已终止合同。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、4真实性和证明问题无异议，对证据3真实性无异议，但对证明问题有异议，双方已终止合同，之后的电费应由原告自己承担。本院对双方无异议予以确认，可作为本案定案依据。被告虽对原告提供的证据3证明问题有异议，但未提供相反证据反驳，该证据本院予以认可，可作为本案定案依据。原告对被告庭审时提供的“证明”，真实性和证明问题均有异议，无法证明双方已终止合同，本院对被告庭审时提交的“证明”不予认可。

综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实：2010年4月17日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：第四条，1、租赁期间自2010年5月1日至2015年5月31日，……第五条，1、租金为第一至二年，月租金1600元，第三年月租金1650元，第四至五年月租金2000元。每月二十日前交清下一个月的租金，如不能按期交清，甲方（原告）每日加收本年度月租金的1%作为滞纳金，延误1个月不交清租金，甲方有权没收乙方房屋押金作为违约金，并终止出租合同，同时收回所出租房屋；违约金不足以弥补损失的，还应赔偿经济损失。……3、押金，房屋押金4000元，……（2）如未到合同期满，乙方中途擅自退租的，提前3个月通知甲方，经双方协商，乙方需交清所有费用，押金将用抵扣违约金不予退回。第六条，租赁期间相关费用及税金由乙方负责缴纳，并承担延期付款的违约责任。……第九条，合同的变更、解除与终止，……2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，同时押金不予退回，作为违约金予以扣除，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失，……双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告交付了押金4000元，领取了房屋锁匙入住。被告交付房屋租金至2014年9月份，之后未再支付租金，2015年2月4日，原告委托律师给被告发出律师函一份，以被告未按时支付租金为由解除双方的房屋租赁合同，并通知被告交清租金、滞纳金、腾退房屋前的相关物业管理、电费等费用。发出律师函后，原告于2015年2月18日更换上述出租房屋的锁，更换门锁、钥匙费用925元，双方的房屋租赁合同终止。原告于2015年3月10日缴纳A1-1105号房屋物业管理费用714.96元，其中包含2015年3月份的物业管理费95.8元、清洁垃圾费7元，2015年3月12日支付电费199.7元，其中2014年9月份电费84.53元、11月份电费77.13元、2015年1月份电费21.13元、3月份电费16.91元。原告因向被告追索上述费用未果诉至本院。

本案的争议焦点是：一、原、被告双方的房屋租赁合同何时解除？二、被告拖欠原告的费用有哪些？是否应支付滞纳金？

一、关于原、被告双方的房屋租赁合同何时解除的问题？

关于房屋租赁合同何时的问题：原告主张因被告不按时缴纳租金，至原告2015年2月份发生律师函后，双方合同解除，被告辩称，其已于2014年7月搬离出租房，双方合同从2014年7月份解除，本院认为，双方的房屋租赁合同的期限到2015年5月31日，被告在未到租赁期满前拒不支付租金，也未告知何时搬离出租房，并履行租赁房屋的交接手续，被告自行搬离出租房的行为，不构成合同自动解除，在被告拖欠几个月的租金后，为了减少损失，原告于2015年2月底主动接收房屋，被告对此无异议，此时，属双方达成解除合同合意而解除合同。

二、关于被告拖欠原告的费用有哪些？是否应支付滞纳金的问题？

本院认为，被告支付房屋租金至2014年9月份，至2015年2月份双方解除合同时，有5个月的租金未支付，按合同约定每月2000元，5个月是10000元；合同解除前的物业费和电费应当由被告承担，拖欠的物业管理费等费用是612.16元（714.96元－95.8元－7元），电费182.79元（199.7元－16.91元），合同解除后的费用由原告承担。关于是否应支付滞纳金的问题：双方约定的滞纳金和押金条款，均属于违约金范畴，而逾期支付租金，造成的损失是租金未得到及时收取的利息损失，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。即逾期支付租金的损失，从每月逾期支付租金之日起，按银行贷款利率的130%计。至于被告提前终止而造成损失，因双方已约定了押金，该押金可以弥补因提前终止合同，房屋未及时出租造成的过度时期的损失，因此，原告的主张部分成立，对成立部分，本院予以支持。被告的抗辩，理由不成立，依法不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告黄某支付房屋租金10000元、物业管理费612.16元、电费182.79元，合计10794.95元给原告许某；

二、被告黄某支付逾期付款违约金给原告许某（违约金的计算，以2000元为基数，从2014年9月21日起至2014年10月20日止，以4000元为基数，从2014年10月21日起至2014年11月20日止，以6000元为基数，从2014年11月21日起至2014年12月20日止，以8000元为基数，从2014年12月21日起至2015年1月20日止，以10000元为基数，从2015年1月21日起至本生效判决规定的履行期限届满之日止，均按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%计付）。

本案受理费194元，减半收取是97元，财产保全费1070元，合计1167元，由被告黄某负担。

上述应履行义务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。

审判员　　陈斌

二〇一五年六月二十四日

书记员　　唐勇

房屋租赁合同纠纷