广西壮族自治区柳州市城中区人民法院

民事判决书

（2014）城中民一初字第1320号

原告（反诉被告）赖某某，住广西武宣县。

委托代理人刘平菊，广西金中大律师事务所柳州分所律师。

被告（反诉原告）廖某某，女，住广西柳州市。

委托代理人韦雁霏，广西启辉律师事务所律师。

原告（被告）赖某某诉被告（原告）廖某某租赁合同一案，被告（原告）廖某某提出反诉，本院分别于2014年8月4日、2014年10月9日受理后，由审判员林蔚适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭审理。原告赖某某委托代理人刘平菊、被告廖某某委托代理人韦雁霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赖某某诉辩称，原、被告双方于2013年7月17日签订了一份门面租赁合同，租赁合同中约定：被告将位于柳荫路112号雅江苑1栋某号门面出租给原告，租期为2013年7月22日至2017年7月21日，2013年7月22日至2014年7月21日每月租金为人民币4800元，原告每月22号前向被告缴纳租金，原告需一次性缴纳三个月租金人民币14400元作为押金。若被告违约需双倍返还合同押金及赔偿原告装修费人民币30000元。原告在签订合同后，按约定支付了押金14400元及一个月房租4800元。此后，原告亦每月按时支付被告房租及水电费。而被告在2014年7月16日在未到约定交纳租金期限以原告未按时交纳租金为由，将本案争议门面锁住，并将门面对外招租，导致合同无法继续履行。被告的行为已构成违约，给原告造成了重大损失。为维护自身的合法权益，原告根据《合同法》第94条、第97条等法律的规定，特向贵院起诉，恳请依法判决。

被告（原告）廖某某辩诉称，原告在租赁房屋进行不法活动，已经被派出所调查，被告多次联系原告都没有联系上，最后是派出所将房屋移交给被告的，根据合同约定，承租人在承租房屋内进行非法活动，损害公共利益的，出租人可以中止合同收回房屋，押金不予退还。另外，合同上虽然约定是每月22日前缴纳租金，但是2013年10月之后双方已经达成一致，变更为每月1日缴纳当月的租金，事实上原告从2013年10月-2014年6月都一直这样履行；所以按照合同约定，逾期15日以上缴纳租金，出租人可以收回房屋不退还押金。原告一直没有缴纳2014年7月份的租金，所以被告有权收回房屋不退租金。

经审理查明，2013年7月17日原被告双方签订了一份门面租赁合同，被告将位于柳州市柳荫路112号雅江苑1栋某号门面（47㎡）租给原告，租期为2013年7月22日-2017年7月21日，2013年7月22日-2014年7月21日期间租金为4800元。合同第三条约定：“承租人需一次性缴纳三个月租金14400元作为押金，押金不冲抵租金；租赁期限内承租人每月22日前向出租人缴纳租金，……租金拖欠15天以上，出租人向承租人收回房屋且不退还押金，出租人有权终止本合同”。签订合同后，被告依约交付了门面，原告亦支付了14400元押金和一个月租金4800元。原告于2013年9月23日向被告支付了2013年9月22日-10月1日的租金，之后的租金都在每月10日之前缴纳。直至2014年7月17日原告没有支付当月租金，被告以原告逾期15天没有按时交纳租金以及原告在租赁房屋进行不法活动为由解除租赁合同，并且将铺面门换锁另行招租。原告赖某某认为应以合同约定的交租期限为准，证明自己不但没有违约，反而是因为被告廖某某擅自将门面换锁导致其不能经营，要求被告按照合同第七条约定双倍返还合同押金及装修费30000元。

以上事实，有当事人的陈述、租赁合同、照片、庭审笔录等证据材料在案佐证，足以认定。

本院认为，原被告双方签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；故合同经签订后，原被告双方应受到该合同的约束。

争对原告（被告）赖某某的诉请本院作以下评析。合同第三条第四款明确约定，乙方（赖某某）应每月22日前向甲方（廖某某）缴纳租金，被告辩称从2013年10月份开始已口头约定改为每月1日缴纳，并且事实上已经按照之后的口头约定实际履行。原告对此不予认可，因为原告不知道缴纳租金的日期变更了，门面一直是由与其一起经营的朋友张飞雄进行租金缴纳和代为管理，被告在庭审中对此事实也予以认可。本院认为，合同具有相对性，被告是与原告签订的合同，如果对合同进行相应的变更应当告知合同相对方或者在与对方协商一致的情况下进行变更，被告没有履行告知的义务，故对于该租金缴纳日期的变更本院不予认可，应当按照合同约定每月22日前缴纳租金，所以在缴纳租金的问题上原告并没有违约。另外，被告提供的一份2014年7月22日《南国今报》的报道，以及本院庭后到柳州市中南派出所调取的一份报案记录，被告欲证明是因为原告在该门面进行不法活动，骗取消费者办卡后逃跑自行关闭的门面，是原告自行违约被告才将门面进行换锁；但是原告对此不予认可，原告认为是因为被告擅自将门面换锁导致其无法经营造成顾客无法消费才报案的，是被告先行违约。本院认为，无论是《南国今报》的报道还是报案记录，均不能证明原告进行了不法活动，骗取钱财，因为派出所并没有进行立案调查，即使立案调查在调查结果没有确定之前都不能认定原告进行违法经营活动，并且是否是违法经营需要相关部门进行认定，不能以表明证据就自行将其定罪，故被告的辩称本院不予认可，被告擅自将门面换锁属于违约，应当按照合同第七条的约定双倍返还原告合同押金及装修费30000元。

争对被告（原告）廖某某的诉请本院作以下评析。原告使用被告的门面是事实，并且原被告双方在庭审中均认可门面使用到2014年7月16日，故原告依约应支付被告门面租金2560元（4800元÷30天×16天）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、的规定，判决如下：

一、解除原告赖某某（反诉被告）与被告廖某某于2013年7月17日签订《门面租赁合同》；

二、被告（反诉原告）廖某某向原告（反诉被告）赖某某双倍返还合同押金28800元；

三、被告（反诉原告）廖某某赔偿原告（反诉被告）赖某某装修费30000元；

四、原告（反诉被告）赖某某向被告（反诉原告）廖某某支付2014年7月1日-7月16日租金2560元。

本诉诉讼费1270元（原告已预交），由被告廖某某负担。反诉诉讼费25元（被告已预交），由被告廖某某负担12元，原告赖某某负担13元。

上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审　判　长　　林　蔚

人民陪审员　　梁国艳

人民陪审员　　骆玉萍

二〇一五年六月一日

代书　记员　　梁骞予

租赁合同纠纷