黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院

民事判决书

（2015）南民二民初字第1569号

原告黑龙江某某物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区某某路**-*号。

法定代表人杜某木，职务总经理。

委托代理人赵文欢，黑龙江天辅律师事务所律师。

被告刘某，女，19**年**月**日生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。

原告黑龙江某某物业管理有限责任公司（以下简称某某物业）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理。原告某某物业委托代理人赵文欢、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业诉称：原、被告于2009年12月20日签订《物业服务协议》，后原告与黑龙江华盟房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，上述协议均约定由原告向悦山国际小区提供物业管理服务。被告系悦山国际小区房屋的业主，约定按建筑面积1.14元／月交纳物业管理费，按照51元／月交纳电梯费，每年两项合计3566.6元。该费用被告应于每年度每月首五日前缴付，未足额交纳物业服务费用的，按欠费金额的每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告从2014年1月1日起一直未交物业管理费，而在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁维护等进行了系列的物业管理工作。经原告工作人员多次催促未果，为维护原告的合法权益，诉至法院。诉讼请求：一、被告给付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费（含电梯费）7133.2元；二、被告按照每日千分之三付逾期付款的违约金直至结清全部物业管理费，截止到2015年8月26日违约金为8752.44元。（从2014年1月6日至2015年8月25日共计8752.44元按照每日前分之三的标准计算）；三、被告承担全部诉讼费用。

被告刘某辩称：物业费确实没有交，从2012年到现在被告家墙体是开裂的，被告想通过这种方式来让物业给维修，按照物业服务协议第四条业主手册中的其他有关规定，物业服务内容是物业共用部位的维修养护和管理。原告多次催促，原告不来维修。物业协议中没有按千分之三约定交付违约金，被告不知道该条款。故原告不交物业费是由理由的。

原告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据及被告质证意见如下：

证据一、物业服务协议。意在证明原告与被告于2009年12月20日签订物业服务协议由原告为被告提供物业管理服务。

经质证，被告对证据一真实性、证明问题均无异议。

证据二、前期物业服务合同。意在证明原告与被告房屋的开发公司黑龙江华能房地产开发有限公司于2010年1月1日签订前期物业服务合同，合同第六合同约定了交付物业费的时间及合同第二十三条违约金的计算方式。

经质证，被告对证据二对真实性不确定。

证据三、物业费票据。意在证明被告于2013年5月9日已交纳2013年1月1日至2013年12月31日的物业费及电梯费，合计是3566元。

经质证，被告对证据三真实性、证明问题均无异议。

证据四、悦山国际业主手册。意在证明原告物业服务的内容包括物业共用部位及设施的维修、保洁绿化、秩序管理等。

经质证，被告对证据四真实性、证明问题均无异议。

被告为证明其抗辩理由成立，向法院提交证据及原告质证意见如下：

证据一、照片15张。意在证明被告家卧室窗台底下墙体内外都开裂。

经质证，原告未在法定期限内容提交证据，原告房屋的墙体开裂是工程质量问题，应当由开发建设单位按照规定承担维修责任，与物业公司无关。根据业主手册第五条约定原告仅是对于房屋的结构进行检查，发现损坏后告知业主及使用人，被告房屋的维修并不是原告物业服务的内容，被告抗辩拒交物业费没有法律依据。

证据二、业主手册。意在证明第18页第十四条约定质保期后小区房屋的维修责任，房屋的外墙面、楼梯面、通道、屋面、上、下水管道，电梯、机电设备、消防设施等由管理处定期养护和维修，其费用从物业费及电梯费中支出，大中费用从住宅专项资金中支出。

经质证，原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。第四条第2项是关于房屋的外墙面等由管理处组织定期养护维修，大中费用从住宅专项资金中支出，住宅的专项资金支出通过全体业主的同意。关于外墙面维修属于大中修费用，该费用应当从住宅专项维修资金中支出，应该由业主委员会或者业主表决后同意后方可支出。物业公司承担的公共部位及设施外屋墙面仅是其中的一小部分，并不是整个物业公司服务的全部内容。房屋的外墙面开裂属于工程质量问题，应当由开发建设单位按照相关法律规定承担维修责任，物业公司不负该项义务。

本院对当事人举示的上述证据的认证意见如下：原告举示的证据一至三，被告举示的证据一至二，具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。

经审理查明，被告刘某系南岗区业主。2009年12月20日原告某某物业与被告刘某签订《物业服务协议》，主要内容为：原告为小区的综合服务管理机构，依据有关法规和物业服务合同行使管理权，并为业主提供周到细致的服务。业主作为物业产权人有义务共同维护物业的完好，并已阅读《业主手册》中的有关规定，同意遵守以下规定：（一）业主临时管理规约；（二）房屋装饰装修协议；（三）地下停车场管理服务协议；（四）《业主手册》中的其他有关规定。双方均同意承担违反上述规定的相应责任。在原告依法提供物业服务的前提下，业主承诺按时足额缴纳以下各项费用：（一）物业服务费2954.6元／年，（二）电梯费792元／年。随着政府价格部门有关价格的调整或经双方协商上述收费标准将进行相应调整。被告按上述物业服务协议约定已交纳2013年物业费2954.6元及电梯费612元，共计3566.6元。但被告刘某因所居住房屋外墙体存在开裂情况，故未交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费及电梯费，故原告诉至法院。

经查，黑龙江华盟房地产开发有限公司（甲方）与原告某某物业签订《前期物业服务合同》，其中第六条约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下一收费年度首月首五日之前履行交纳义务。第二十三条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起按欠费金额每日加收千分之三的违约金。第二十七条约定，本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止。

本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告未按约定交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费及电梯费共计7133.2元，系属违约。故原告主张被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业费及电梯费7133.2元，本院予以支持。黑龙江华盟房地产开发有限公司与原告某某物业签订的《前期物业服务合同》履行期限为2010年1月1日至2012年12月31日，《前期物业服务合同》履行期限届满，该合同已终止。原告按《前期物业服务合同》相关约定主张违约金，依据不足，本院不予支持。被告抗辩住房内外侧墙体有开裂，原告未按约定履行维修义务，该抗辩不足以构成拒付物业费的理由，对被告的抗辩本院不予支持。被告刘某可另诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

一、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告黑龙江某某物业管理有限责任公司交付2014年1月1日至2015年12月31日的物业费及电梯费共计7133.2元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费197元，由被告刘某负担50元，由原告黑龙江某某物业管理有限责任公司负担147元。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　梁　超

人民陪审员　　朱宝泽

人民陪审员　　李金鸽

二〇一五年十二月二十八日

书　记　员　　张甜田

合同纠纷