青海省西宁市城西区人民法院

民事判决书

（2016）青0104民初646号

原告严某，女，汉族，19**年**月**日出生。

原告喻某，男，汉族，19**年**月**日出生。

委托代理人俞卫平、王某，青海青唐律师事务所律师。

被告某有限公司。

法定代表人齐某，该公司董事长。

委托代理人党某、周某，青海竞帆律师事务所律师。

原告严某、喻某与被告某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月20日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李文宽独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告严某、喻某及委托代理人俞卫平、王某，被告某有限公司委托代理人党某、周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告严某、喻某诉称，2014年，被告某公司通过媒体上刊登广告等形式销售其开发的楼盘，其销售人员及广告宣传承诺“户型赠送面积达10平方米，得房率81%”，基于对品牌的信任。2015年1月19日原告通过POS机向被告交纳定金20000元，并于同日与被告签订了《某广场商品房认购协议》，2015年1月24日，原、被告双方签订了《西宁市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买建筑面积共计142.51平方米。2015年12月22日，被告向原告送达了商品房入伙缴费通知单，通知原告商品房实测面积增加了3.51平方米，要求补交面积差价款21835元。原告到西宁市房产局查询备案资料得知，原告商品房增加面积均为公摊面积且被告并未兑现广告中赠送面积10平方米，得房率81%的具体承诺。同时双方签订商品房买卖合同中约定的房屋平面图上的飘窗变更为室内窗，现请求法院依法判令被告承担违约责任，给付原告违约赔偿金62208元；二、确认被告增加实测面积3.51㎡及补交面积补差款21835元无合理依据，并要求退还原告增加面积补差款21835元及套内面积减少0.03平方米的房款187元；确认被告飘窗变更为室内窗的设计行为构成违约，本案诉讼费由被告承担。

被告某公司辩称，原告民事起诉状中陈述与事实不符。一、原告于2015年1月24日与被告签订合同，与原告签订完合同之后进行的媒体宣传与原告购买的商品房没有任何联系。二、双方签订的合同及补充协议中均明确约定双方结算房款是以建筑面积为依据，原告购买的房屋建筑面积已经增加，无论是套内面积还是公摊面积，原告都应该按约补交增加面积部分的购房款，原告的主张没有法律依据及合同依据。三、被告交付的房屋完全按照设计图纸进行的施工，与原告签字认可的房屋平面图一致。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，请求法院驳回原告的全部诉求。

经审理查明，2015年1月19日，原告与被告某公司签订了《某广场商品房认购协议》，由原告认购被告位于西宁市城西区某广场某华府商品房一套。并于同日向被告交纳了20000元定金。2015年1月24日原告向被告交付房屋首付款346526元，并签订了《商品房预售合同》及《合同补充协议》，《商品房预售合同》约定原告购买被告开发建设的位于西宁市城西广场路房屋一套，房屋预测建筑面积为142.51平方米，其中套内建筑面积107.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.79平方米，每平米为6220.8元；面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；按补充协议的相关约定执行。房屋交付期限为2016年6月15日之前。《合同补充协议》第七条第三项约定，原告同意出现下列规划及/或设计变更时被告无需通知原告，原告不以此为由要求被告承担违约或其他责任：（2）、被告对该房屋进行的优化设计（比如：窗户或门的开口尺寸及方向变化、飘窗变化、立面设计等）；第十条第4项约定，双方一致同意将本合同第五条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。第十四条第一项约定，原、被告双方的权利、义务，仅以本合同、补充协议、其他双方签署的书面协议约定为准，被告通过报纸、电视、广播等发布的广告、宣传材料，仅为要约邀请，不是被告的要约或承诺，不作为本合同组成部分，不作为双方确定权利义务的依据。合同签订后，原告及时交付了房款。2015年12月22日，被告某公司向原告发出《某广场入伙缴费通知单》，要求原告交付实测增加面积3.51平方米的补交房款21835元、契税等其他相关费用。后原告以被告广告中许诺赠送面积没有兑现，被告要求补交增加面积房款没有依据，房屋飘窗设计变更为室内设计构成违约，要求被告承担违约责任为由向本院起诉，导致双方纠纷产生。

另查，原告在庭审中出示的被告方售房广告为2015年2月份的报纸及网络广告。

以上事实有原告与被告签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》，原告交付房款单据，2015年12月22日《某广场入伙缴费通知单》一份；2015年2月西宁某广告及2015年2月某广场微信公众号发布的广告截图；开庭笔录及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，原告严某、喻某与被告某公司在2015年1月24日签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在合同履行中，原告提出被告未向原告兑现售房广告中所承诺的赠送面积，存在违约行为，支付违约金62208元的诉讼请求，因原告在庭审中所出示被告发布的广告截图时间均为2015年2月以后，是在原、被告合同签订之后发布的广告，原告无证据证实该广告是被告向原告发出的承诺，且依据双方所签订《补充协议》的约定，被告通过报纸、电视、广播等发布的广告、宣传材料，仅为要约邀请，不是被告的要约或承诺，不作为本合同组成部分，不作为双方确定权利义务的依据，故原告该诉讼请求不能成立，不予支持；关于原告主张依据双方签订的《商品房预售合同》附平面图及广告，房屋窗户应为飘窗，被告实际交付房屋窗户为室内窗，被告存在违约行为的主张，依据双方所签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》的约定，原告同意出现下列规划及/或设计变更时被告无需通知原告，原告不以此为由要求被告承担违约或其他责任：（2）、被告对该房屋进行的优化设计（比如：窗户或门的开口尺寸及方向变化、飘窗变化、立面设计等）；且在合同及附平面图中对飘窗概念无法确定，故该请求亦不予支持；关于原告主张被告增加实测面积3.51㎡及补交面积补差款21835元无合理依据，要求退还原告增加面积补差款21835元及套内面积减少0.03平方米的房款187元的请求，依据双方签订的《商品房预售合同》中第五条及《合同补充协议》第十条第四项约定“该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。”原告增加面积为3.51平方米，且未超过3%，被告依据第三方实测面积要求原告补交增加面积差价并无不当，原告该请求亦不予支持；原告提出被告提供格式合同不符合国家有关部门推广的2014版文本，被告受到西宁市住房保障和房产管理局下发的《整改通知》，侵犯消费者权益的主张，因该整改措施是行政行为，原、被告双方在没有撤销或确认合同条款无效的情况下，不能认定双方签订合同中部分条款无效，即生效的合同对双方均有约束力，被告履行合同行为无证据证实存在违约，原告主张均不能成立。被告提出依据合同约定被告履行了合同义务的辩称应予以采纳。为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：

驳回原告严某、喻某要求被告某有限公司承担违约责任，支付违约金62208元，确认增加实测面积3.51平方米无合理依据，返还补交房款21835元及套内面积减少0.03平方米的房款187元，确认飘窗变更行为违约的全部诉讼请求。

案件诉讼费减半收取953元，由原告严某、喻某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。

审判员　　李文宽

二〇一六年七月八日

书记员　　杨璀蓉

房屋买卖合同纠纷