三亚市城郊人民法院

民事判决书

（2015）城民二初字第496号

原告（反诉被告）：邓某某，男，19**年*月**日出生，汉族。

委托代理人：周真聪，海南三和元律师事务所律师。

被告（反诉原告）：三亚某某美某酒店管理有限公司。

法定代表人：林某某，该公司董事长。

委托代理人：洪某某，该公司职员。

委托代理人：李航燕，海南建亚律师事务所律师。

第三人：童某某，男，19**年*月***日出生，汉族。

第三人：吴某某，女，19**年*月**日出生，汉族。

原告邓某某诉被告三亚某某美某酒店管理有限公司（以下简称某某酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理，并适用简易程序进行审理。经审查，本院决定依职权追加童某某、吴某某作为本案第三人参加诉讼。在举证期间，被告某某酒店提起反诉并被受理，本院决定本诉与反诉合并审理。因本案较复杂，于2015年4月24日转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。本案于2015年5月7日第一次公开开庭审理。庭后，根据查明的事实，认定涉诉租赁合同无效，而当事人均以该合同行为有效提起相应主张，为此，本院依法向当事人进行释明，并通知可以依据合同无效变更诉讼请求。双方当事人均在本院指定的时间内依据合同无效行为变更了诉讼请求。2015年5月28日，本案第二次公开开庭审理。原告邓某某及委托代理人周真聪，被告某某酒店的委托代理人洪某某、李航燕，第三人童某某到庭参加诉讼；第三人吴某某经通知没有正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）邓某某诉称：2012年11月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合约》，原告将其租赁第三人的房屋出租给被告。在合同履行期间，被告尚拖欠租赁房屋水电费5676.3元，经多次追索未果。另外，由于该租赁合同因欠缺法定形式要件存在无效的可能。为此，请求依法判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合约》无效；2、被告向原告支付拖欠的水电费5676.3元。

被告（反诉原告）某某酒店答辩并反诉称：对原告主张确认涉诉《房屋租赁合约》无效不异议。被告承认尚拖欠原告电费4011.3元；水费已自行向供水部门缴纳，没有拖欠。

涉诉《房屋租赁合约》虽然无效，但双方已形成租赁关系，被告已履行交纳租金义务，原告应将符合约定用途房屋交付被告使用并承担出租人相应的维修义务。2014年起，涉诉租赁房屋13间房屋严重漏水，影响正常使用，多次要求原告维修却置之不理，为此，被告于2014年12月至2015年2月委托第三人对租赁房屋防水补漏进行维修，共花费53500元。维修期间，进行防水补漏工程施工的房屋无法正常使用，被告另外在附近租赁两间房间暂时作为员工宿舍，由于临近年关，这两间租赁房屋价格大幅上涨，共花费被告租金1.4万元。另外，租赁房屋的太阳能热水器设备一直未能正常使用，被告自行维修花费了1万元。由于原告没有履行出租人的义务，致使被告的权益受到损害。为此，现提起反诉请求依法判令：1、原告向被告支付防水补漏工程款53500元；2、原告向被告支付维修太阳能热水器设备费用1万元；3、原告应减少13间房2014年的租金9.1万元并退还被告；4、原告向被告赔偿另行租房损失1.4万元。

原告（反诉被告）邓某某对反诉辩称：原告从第三人租赁房屋后，就按房屋现状转租给被告。由于租赁房屋可能存在工程质量或是设计不合理的情形，才出现漏水问题。被告亦没有告知原告防水补漏的情况，而且原告一直履行房屋的维修义务。被告因防水补漏工程另行租房的损失，并没有告知原告而且也没有必要，另外该租金明显过高，不符合常理。还有太阳能热水器设备不是原告安装，而是原来第三人安装的，原告也曾按被告要求进行维修，不存在不维修的情况。另外，被告一直正常使用租赁房屋，亦不存在减少租金的情形。因此，被告的反诉无事实根据和法律依据，应不予支持。

第三人童某某陈述称：该租赁房屋系第三人所有，但未取得建设工程规划许可证建设。原告租赁该房屋后又转租给被告，业经第三人同意。被告在使用房屋过程因出漏水情况，要求原告维修但被拒绝，被告才委托第三人进行防水补漏维修。维修工程款53500元，被告已向第三人支付，并由第三人向施工人支付。另外，太阳能热水器设备是2005年购买安装的，保修期是6年，在交付原告使用时是完好的，该维修是被告自行处理。其他情况不清楚。

第三人吴某某没有到庭参加诉讼，亦不提交书面陈述。

经审理查明：2011年6月，第三人将其所有的位三亚市某某路长顺某巷*号新四喜宾馆二楼及二楼以上的房间出租给原告，租赁期间从2011年6月30日至2016年6月30日止。2012年10月6日，第三人出具一份《房屋转租许可》，同意原告将租赁房屋转租第三方作为员工宿舍。2012年11月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合约》，约定原告将其租赁第三人的房屋转租给被告。该合同约定：租赁期限自2012年12月1日至2015年6月30日止；每年租金31万元；租金每一年结算一次；水电及物品押金5万元；租赁房屋及设备如使用不当或人为原因损坏的，被告负责修复赔偿；水电费委托原告代缴等内容。随后，原告将租赁房间交付被告作为公司员工宿舍使用。在租赁期间，被告先后向原告支付租金750833.33元及押金5万元，共计800833.33元。在庭审中，被告承认尚拖欠原告电费4011.3元，但水费已自行向供水公司缴纳，并提供供水公司出具2015年2月水费收据予以证明已缴纳2014年12月份的水费；原告提供一张收据证明其已为被告代缴2014年12月份水费1665元，但没有提供供水公司收据及用水量印证，被告亦不予认可。

2014年开始，租赁的房屋出现漏水现象，被告要求原告进行维修，原告亦进行小的修补但没有根本解决漏水问题。随后，天花板和房屋卫生间渗水漏水问题日趋严重，被告要求原告进行较大修缮未果，被告委托第三人对租赁房屋的补漏项目施工。第三人受到被告委托后以自已的名义将补漏工程发包给一个个体包工头王某亭施工，对13个房间漏水问题进行维修及对15个房间进行修补灌浆，工期自2014年12月17日至2015年2月10日。补漏工程经第三人自行验收后交付被告继续使用，被告向第三人支付工程款53500元。在庭审中，原告表示对该情况不知情，但对存在施工情况予以认可。第三人在庭审中陈述，在补漏工程施工过程中，采取两个房间轮流施工的方式，不是整个房屋搬离清空进行施工，每次施工的工期在一周时间左右。在补漏工程施工期间，被告在邻近地段另外租赁两间面积为16平方米的房间作为员工宿舍，租期自2014年12月15日至2015年2月15日止共两个月，租金为14000元，被告陈述另行租房是用于暂时安排补漏施工期间不能入住的员工，但没有将该情况向原告告知。

租赁房屋的太阳能热水器设备是第三人于2005年购买，保修期为6年。原告是按房屋设备现状转租给被告，被告使用太阳能热水器设备过程中常出现损坏的情况，原告也过来维修，但没有完全修缮。2015年4月，被告自行购置材料对该太阳能热水器设备进行修缮，共花费材料款4066.5元、人工费6000元，合计10066.5元。

另查，涉诉租赁房屋系第三人自行设计、组织施工建设的住宅楼，自2004年建成使用，但未取得建设工程许可证建设，而且也没有组织相关工程质检部门进行竣工验收。同时，该房屋也没有进行房屋权属登记。

以上事实，有《房屋租赁合约》、《房屋转租许可》、银行进帐单、租金收据、水电费收据、补漏《合同书》及收据、《房屋租赁合同》及收据、《太阳能改造报告》及材料报价单、漏水房间照片、太阳能热水器设备照片以及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足资认定。

本院认为：一、关于《房屋租赁合约》效力的问题。《房屋租赁合约》约定租赁的房屋系没有取得建设工程规划许可证建设的房屋，原告将该房屋出租给被告，损害社会公共利益，违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。原告请求确认《房屋租赁合约》无效，有事实根据和法律依据，应予支持。

关于水电费的问题。被告对拖欠原告电费4011.3元的事实无异议，原告请求被告返还拖欠电费的主张，应予支持。原告提供一张其自行制作的收据用于证明拖欠水费1665元的事实且亦无供水公司收费凭证予以印证，对该收据证明拖欠水费的事实不予采信。被告提供供水公司出具有水费收据证明其已自行缴纳水费，该收据是法定的收款凭证，对该证据予以采信，对被告抗辩予以支持。原告主张拖欠水费1665元的主张，无事实根据和法律依据，应不予支持。

关于租赁房屋维修费用的问题。涉诉《房屋租赁合约》虽然无效，但原告已按合同约定收取了相应的租金，其亦应承担相应的出租人义务。《合同法》第二百二十五条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。合同约定使用不当或人为损坏的情况下，被告才承担维修义务。从查明的事实来看，原告没有提供证据证明被告存在使用不当及人为损坏的事实。因此，原告应承担被告租赁房屋期间的维修义务。由于原告不愿意对房屋补漏及太阳能热水器设备进行整体修缮，已影响被告正常使用，被告可以自行修缮，修缮费用由原告承担。应指出，该租赁房屋并未经建筑规划许可，也没有通过严格的工程质量验收，不能排除在设计及施工中存在的工程质量问题。而且，补漏工程未经原告同意施工，而是委托第三人施工，第三人对整幢楼房的补漏工程进行全面施工，亦不排除包括原楼房工程质量的修补费用，且该施工费用亦未经原告审核。从租赁收益及工程修缮的实际情况综合考虑，原告承担30%的补漏修缮费用较为合理。涉诉补漏工程款53500元，有被告付款的财务凭证、施工合同及第三人陈述相互印证，应予采信。原告应向被告支付补漏工程费用16050元。还有，被告自行维修太阳能热水器设备，共花费10066.5元，有付款的财务凭证、购买零件清单及人工费收据相互印证，应予以采信。由于维修的时间是2015年4月，距双方约定终止租赁的时间只剩余两个多月，从租赁收益及设备实际使用情况考虑，原告承担30%的太阳能热水器设备维修费较为合理，即3020元。

关于减少租金的问题。因租赁房屋渗水漏水需要修缮，修缮期间的确影响到被告对该房屋的使用，被告请求减少租金有事实根据和法律依据，应予支持。租赁房屋补漏工程施工期限为两个月涉及13间房屋。第三人实际履行委托施工及现场监督的职责，其陈述每两间房轮流施工一周的方式陆续完成补漏工程，该陈述符合客观实际，予以采信。另外由该房屋自2014年初开始漏水，也对被告使用造成一定的影响。为此，减少的租金可以参照13间房屋2个月租金予以酌情计算，即原告应向被告退还2万元租金较为合理。

关于另外租房损失的问题。被告在房屋补漏工程施工期间在外租赁房屋，但被告没有提供其他相应证据证明另行租赁房屋与补漏房屋有直接因果关系，而且被告事前亦未向原告告知另行租赁房屋的原因及后果。另外，还被告租赁两间16平方米的房间，两个月租金达到1.4万元，明显超过涉诉租赁房间的月平均租金，显然亦不合理。同时，被告已反诉因渗水漏水要求减少租金损失的请求，这两个请求存在重复主张的情形。因此，被告反诉另行租房损失的请求，无事实根据和法律依据，应不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第一百零九条、第二百二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）邓某某与被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合约》无效；

二、被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司向原告（反诉被告）邓某某支付拖欠的电费4011.3元；

三、原告（反诉被告）邓某某向被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司支付补漏工程款16050元；

四、原告（反诉被告）邓某某向被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司支付太阳能热水器设备维修款3020元；

五、原告（反诉被告）邓某某向被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司返还减少的租金2万元；

六、上述第二、三、四、五项相抵，原告（反诉被告）邓某某应于本判决生效之日起十日向被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司支付35058.7元；

七、驳回原告（反诉被告）邓某某其他诉讼请求；

八、驳回被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费150元（原告已预交1906元），由被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司负担90元，原告（反诉被告）邓某某自行负担60元；反诉受理费3670元（被告已预交2588元），减半收取1835元，原告（反诉被告）邓某某负担440元，被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司自行负担1435元。退还原告（反诉被告）邓某某1756元、被告（反诉原告）三亚某某美某酒店管理有限公司753元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。

审　判　长　　陈绵育

代理审判员　　吴坤泰

人民陪审员　　徐雪波

二〇一五年六月十六日

书　记　员　　朱　奕

租赁合同纠纷