黑龙江省鹤岗市中级人民法院

民事判决书

（2016）黑04民终96号

上诉人（原审原告）房某某，男，19**年**月**日出生，汉族，中国某某保险股份有限公司鹤岗市分公司职员。

上诉人（原审被告）鹤岗市某甲物业管理有限公司，住所地鹤岗市工农区电信路**号。

法定代表人姜某某，职务经理。

委托代理人刘彦廷，黑龙江人和律师事务所律师。

委托代理人姜某，鹤岗市某甲物业管理有限公司职员。

上诉人房某某、鹤岗市某甲物业管理有限公司（以下简称”某甲物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2015）工民初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人房某某，上诉人某甲物业公司委托代理人刘彦廷、姜某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，原告房某某是鹤岗市工农区**委水产*号楼***室（顶楼）的房屋所有权人，被告系该栋楼的物业管理公司。2012年开始原告家的屋顶出现漏水，将原告屋内的装潢损坏。漏水发生后，原告将屋顶漏水地点重新进行了装修，现已不漏水。经原告申请，本院委托，2015年9月1日，哈尔滨工大建筑工程造价咨询有限公司作出造价鉴定意见书，结论为原告房某某房屋内装修损失部位的修复费用为28，526.26元，因鉴定原告支出鉴定费5，000.00元。

2015年7月24日，原告房某某向原审法院提起诉讼，要求被告某甲物业公司赔偿房屋装修损失28，526.26元，给付装修材料款4，700.00元，鉴定费、诉讼费由某甲物业公司承担。

原审认为，被告某甲物业公司作为物业管理服务公司未尽到对房屋（楼顶）公共部位的管理、维护、修缮义务，导致房屋楼顶渗水造成原告屋内装修受到损失，被告应当按照鉴定结论确定的数额赔偿原告房屋装修损坏部位的维修费用28，526.26元。关于原告主张的修复楼顶购买材料的费用4，700.00元，因原告提供的证据不足，不予支持。

原审判决：一、被告鹤岗市某甲物业管理有限公司赔偿原告房某某房屋室内装修损坏部位的维修费用28，526.26元，此款于本判决生效之日起十日内给付；二、驳回原告房某某的其他诉讼请求。

宣判后，原告房某某不服，向本院提起上诉称：请求二审法院判决某甲物业公司给付房某某用于修复楼顶购买材料的费用4，700.00元，上诉费用由某甲物业公司承担。

被告某甲物业公司不服，向本院提起上诉称：一审法院判决某甲物业公司承担赔偿责任是错误的，请求二审法院撤销一审判决，驳回房某某的诉讼请求。理由如下：一、2009年9月小区业主和有关部门共同申请选择某乙建筑有限责任公司对小区屋面防水改造工程进行维修，2009年10月末该工程施工完毕，并验收合格，根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程最低保修期为5年，房某某的房屋2012年出现漏水，《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此，对房某某履行维修义务的应当是某乙建筑有限责任公司和负责监督检查义务的监理公司，而不是某甲物业公司。二、房某某从入住该小区起，就未与某甲物业公司签过物业服务合同，也从未交过物业费，因此某甲物业公司对房某某没有任何义务。三、证据采信错误，原审法院的鉴定文书证明不了房某某房屋装修损坏部位的维修费用，该证据不应当采信。首先，该鉴定没有考虑折旧因素，该房屋已装修十年之久，应当扣除折旧；其次，该鉴定中的安全文明施工费、企业管理费、利润、五险一金、税金、雨季施工费、冬季施工费等都不是房屋损失维修费，尤其是五险一金是企业为员工应当履行的义务，不应当由某甲物业公司承担，维修房顶不需要那么长时间，不可能产生雨季和冬季施工费；再次，鉴定单位对房某某居住的房屋实际受损的面积、部位、受损的程度没有进行针对性的检测评估，工程造价应局限受损的部位，以修复为主，不应全部拆除。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回房某某的诉讼请求。

二审期间，双方均没有向本院提供新的证据，二审查明的事实与一审一致。

另，某甲物业公司在二审庭审中陈述，房某某家房屋漏水后，某甲物业公司对房某某居住的房屋楼顶进行过三次维修。

本院认为，上诉人某甲物业公司作为上诉人房某某居住小区的物业服务机构，负有对小区内公共部位管理、维修、修缮的义务，正是由于某甲物业公司对房某某居住的房屋楼顶维修不善，导致房某某居住的房屋因渗水造成装修损失，对此某甲物业公司应当承担赔偿责任。原审时某甲物业公司提供的鹤岗市供销社与鹤岗市某乙建筑有限公司签订的协议书，由于该协议书是鹤岗市供销社与鹤岗市某乙建筑有限公司签订的，而本案是物业服务合同纠纷，双方当事人是某甲物业公司与房某某，该协议与本案无关，故某甲物业公司提出应当由某乙建筑公司对房某某居住的房屋负责维修和承担赔偿责任的上诉理由不能成立；某甲物业公司与房某某虽未签订书面的物业服务合同，但从某甲物业公司对房某某居住房屋的楼顶进行维修的事实，说明某甲物业公司已经接手了该栋楼的物业管理，应视为双方之间已经形成了物业服务关系，故无论房某某是否交纳物业费，都免除不了某甲物业公司依法应承担的赔偿责任，如某甲物业公司有证据证明房某某未交纳物业费，可另案主张权利，故被上诉人提出上诉人未缴纳物业费，不同意承担赔偿责任的抗辩理由不能成立；哈尔滨工大建筑工程造价咨询有限公司作出的造价鉴定意见书能够证明房某某所居住房屋装修损坏部位的维修费用，某甲物业公司对该鉴定书提出异议，但对该鉴定意见书未申请重新鉴定，也未要求鉴定人员出庭接受答疑，亦未提供相反证据予以反驳，故某甲物业公司提出的原审证据采信错误的上诉理由不能成立。房某某提供的五张购买材料款的票据日期有涂改，且证明不了购买的材料是用于修复房某某的房屋，故房某某主张某甲物业公司应给付用于修复楼顶而支出的购买材料费用4，700.00元的上诉请求因证据不足，不予支持。综上，原审判决结果并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费563.00元，由上诉人房某某负担50.00元，鹤岗市某甲物业管理有限公司负担513.00元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李德厚

代理审判员　　高红娟

代理审判员　　赵桂娟

二〇一六年四月二十九日

书　记　员　　赵　敏

物业服务合同纠纷