新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院

民事判决书

（2014）沙民二初字第154号

原告：李某某，男，汉族。

原告：宋某某，男，汉族，个体。

共同委托代理人：朱春燕，新疆明强律师事务所律师。

被告：潘A，汉族，职工。

被告：潘B，男，汉族，个体。

共同委托代理人：李忠明，新疆天正律师事务所律师。

原告李某某、宋某某与被告潘A、潘B土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理。本院依法作出（2013）沙民二初字第303号民事判决，被告潘B不服该判决，上诉于塔城地区中级人民法院；塔城地区中级人民法院作出（2013）塔民二终字第195号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本案由审判员刘艳霞、助理审判员王雅文、人民陪审员王建斌依法另行组成合议庭，适用普通程序于2014年5月6日公开开庭进行了审理；由审判员刘艳霞、助理审判员王雅文、人民陪审员周少莲依法另行组成合议庭于2015年2月28日公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告李某某及其委托代理人朱春燕、原告宋某某的委托代理人朱春燕、被告潘B及其委托代理人李忠明、被告潘A的委托代理人李忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某、宋某某诉称：2011年4月，经中间人余某某介绍，原告将其开发的位于沙湾县沙北区农林牧综合管理站、四道河子镇玛河以北的400亩土地转让给被告潘A。双方签订了土地转让合同（由被告潘B代签），约定：原告将其土地以75万元价格转让给被告，被告于2011年12月前一次性付清土地转让费；原告将土地及附属设施、房屋、变压器等交付给被告；被告不按约定时间付清余款，则由原告无条件收回土地及附属设施，所收转让费不予退还。合同签订后，经原告多次索要，被告拒不支付下欠34万元转让费。原告在原一审中诉讼请求为：1、判令被告立即支付土地转让费34万元、利息36745元，合计376745元；2、判令被告负担本案一切诉讼费用。现原告变更诉讼请求，请求判令：1、解除原告与二被告签订的土地转让协议，由被告立即返还土地；2、二被告负担本案的诉讼费等所有费用。

被告潘A、潘B辩称：被告购买原告400亩土地事实存在；双方是依据原告与沙北区农林牧管理站签订的《国有土地有偿使用合同》为前提，协商土地转让事宜；但该合同中并没有附四至图。原告根据该合同指认两被告现在种植的土地是400亩。接管土地后，被告要求原告办理土地过户手续。这块土地的实际承包人是余某某；在给原告支付了43万元土地转让费，办理土地转让手续时，两被告与两原告、余某某协商，将剩余的30余万元全部支付给余某某，由余某某在沙湾县土管局办理了过户手续。但实际办理过户手续的土地只有221亩，剩余179亩土地的手续并未办理。在二审中查明179亩土地承包人是案外人王C。两原告对400亩土地没有转让的权利，请求驳回原告的诉讼请求。对于两被告向余某某支付的30余万元土地转让费，两被告保留诉权。

对原告李某某、宋某某提交的证据，结合被告潘A、潘B的质证意见，本院作如下认证：

举证1、《开发国有土地有偿使用合同》一份，证明原告给被告转让的土地位置、四至、转让期限，原告对该宗土地拥有土地承包经营权。被告对该合同真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对原告提交的该份合同，虽加盖有沙湾县沙北区农林牧综合管理站公章，但该合同中并未附四至图，无法确定该合同中记载的400亩土地是否为原告转让给被告的400亩土地。故对该合同的关联性，本院不予确认。

举证2、土地转让协议一份，证明两原告与两被告签订了400亩土地的转让协议，并约定了不按时支付土地转让费的后果。被告对该协议无异议，但陈述潘B是受潘A委托，与两原告协商转让土地事宜。原告提交的该协议，由原告李某某、被告潘B分别在甲、乙方处签名，协议内容与本案具有关联性，本院对其予以确认。

举证3、补充协议一份，证明原、被告协商土地转让费增加，同时约定了被告不按时支付土地转让费的后果。被告对补充协议真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议。该补充协议落款由被告潘B签名，即被告潘B明知补充协议的内容，对该补充协议，本院予以确认。

举证4、协议一份，证明原、被告约定土地转让费增加，并约定被告不按时支付土地转让费的后果。被告对该协议真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议。该协议落款由被告潘B签名，即被告潘B明知补充协议的内容，对该协议，本院予以确认。

举证5、证人余某某证言，证明证人见证了原、被告双方转让土地一事，土地亩数、位置以及土地手续存在的问题，被告都是知晓的。被告对证人陈述的转让土地数额没有异议，但对证人陈述被告明知179亩土地手续办不出来有异议。该证人证言虽陈述被告明知部分土地手续无法办理，但除口头陈述外，并没有提供相应证据予以佐证，无法证实被告明知部分土地手续无法办理，故本院对由证人余某某将221亩土地转让给潘A的事实予以确认，对被告知晓部分土地手续办不下来的陈述，本院不予确认。

对被告潘A、潘B提交的证据，结合原告李某某、宋某某的质证意见，本院作如下认证：

举证1、《国有农用地使用权租赁合同》一份，证明由余某某将221亩土地转让给了潘A，并办理了过户手续。原告对该合同真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。该合同虽为复制件，落款签章部分无法辨识清楚，但结合被告申请法院从沙湾县国土资源局调取的土地转让合同及四至图，能够证实余某某将其承包的221亩国有农用地转让给了被告潘A，并由潘A与沙湾县国土资源局签订了《国有农用地使用权租赁合同》，该合同附有四至图，形式合法，内容与本案具有关联性，本院予以确认。

举证2、收据两张，证明被告潘A交纳了2012年221亩国有土地租赁费和水费，该土地上的井的所有权人是余某某。原告对该组收据关联性有异议，但认可井的所有权人是余某某。被告提交的该组收据形式合法，内容与本案具有关联性，本院予以确认。

举证3、收条一份，证明被告支付土地转让款431200元，其中利息两万元。原告对该收条无异议，本院对该收条予以确认。

举证4、《土地使用权转让合同》一份、《土地合同转让协议》一份、《潘A租赁国有农用地示意图》一份，以上书证均由原告申请法院从沙湾县国土资源局调取，证明《潘A租赁国有农用地示意图》中坐标点J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7圈起来的部分土地面积为221亩，该宗土地由余某某转让给被告潘A；该部分以外的土地并无登记使用权人。原、被告对该组书证均无异议，本院予以确认。

经审理查明，2008年11月17日，原告李某某、宋某某（乙方）与沙湾县沙北区农林牧综合管理站（甲方）签订《开发国有土地有偿使用合同》一份，合同约定甲方承包给乙方的土地位于沙湾县四道河子玛河以北，面积肆佰（400）亩，乙方使用年限为叁拾年，自二〇〇六年十二月六日至二〇三六年十二月六日。合同落款由沙湾县沙北区农林牧综合管理站加盖公章、法定代表人名章及委托代理人签名，由原告李某某、宋某某在乙方处签名、捺印。

2011年4月15日，原告李某某（甲方）与被告签订《转让协议》，协议记载：经协商李某某土地一块，包括井、变压器等设施，房子一套，现转让给潘A，转让费柒拾贰万元（￥720000元），除订金外，其余款在2011年12月底一次性付清，如不付清，定金不退、土地收回。在2011年12月前的一切费用有甲方负责，订金贰拾万元整。协议落款由原告李某某在甲方处签名，由被告潘B在乙方处签有“潘B代”字样，由案外人余某某在中间人处签名。

2011年7月22日，由潘A与沙湾县国土资源局签订《沙湾县国有农用地使用权租赁合同》一份，合同第四条记载甲方（沙湾县国土资源局）租赁给乙方（被告潘A）的土地位于沙湾县沙北区，租赁面积贰佰贰拾壹亩，土地用途为农用地。合同第六条记载乙方承租的国有农用地年限从二〇一一年七月二十二日至二〇三六年十二月六日。该合同附有《潘A租赁国有农用地示意图》一份。

2012年4月29日，潘B书写《协议》一份，记载：经双方协商，潘B购买沙北区地一块（李某某的地），在4月1日前付给现金贰拾万，否则订金不退，地归还李某某，下余肆拾伍万在五月底付清，否则订金不退，地归还李某某。此协议必须遵守。协议落款由被告潘B在购地人处签名。

2012年5月6日，原、被告达成《协议》一份，记载：现就李某某与潘B在沙北区买卖土地一事达成以下议项：1、在2012年5月20日前付10万元整，2、在2012年7月30日前付清全部余款叁拾伍万元整（350000元整），3、如潘B做不到以上两条中任何一条，土地由李某某无条件收回其土地所有权。前面支付的款项一概不退还。协议落款立议人处由潘B签名，同时签有“窦某某代潘A”字样。

2013年2月27日，被告潘A向沙湾县国土资源局交纳221亩土地2012年租赁金14365元。2013年3月6日，被告潘A向沙湾县水政监察大队交纳221亩土地上所有权人为余某某的机井使用水资源费10000元。

原、被告均认可被告已向原告李某某支付土地转让费431200元（含利息2万元）。

现原告以其已经向被告转让了400亩土地，其中221亩土地已经办理到被告潘A名下，但被告拒不支付下欠土地转让费34万元，合同目的无法实现，故请求判令解除原、被告之间的土地转让协议，由被告返还土地，并由被告承担本案诉讼费。

以上查明的事实有原、被告举证及原、被告、证人当庭陈述在案佐证。

本院认为，国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

原告李某某、宋某某与沙湾县沙北区农林牧综合管理站签订的《开发国有土地有偿使用合同》，证明原告李某某、宋某某承包了位于沙湾县四道河子玛河以北400亩国有土地，但原告持有的《开发国有土地有偿使用合同》中并未附四至图，无法确定原告拥有使用权的400亩土地的位置。原告李某某以该合同为依据，与被告潘A、潘B协商转让该400亩土地，并签订了《转让协议》。在原、被告签订《转让协议》后，原告确实向被告交付了400亩土地，但在办理土地使用权过户手续时，查明原告交付的400亩土地中的221亩土地使用权人为案外人余某某、另外179亩土地无登记土地使用权人。

一、原告交付给被告的400亩土地是否与其持有的《开发国有土地有偿使用合同》中记载的400亩土地为同一宗土地

原告当庭指认其交付给被告的400亩土地，是被告举证的《潘A租赁国有农用地示意图》中J1、J2、J3、J4、J5这五个坐标点圈起来的部分，被告对此无异议，本院对原告交付给被告的400亩土地的四至、面积予以确认。但原告持有的《开发国有土地有偿使用合同》并未附四至图，无法确定该合同中记载的400亩土地，与原告实际交付给被告的400亩为同一宗土地。对此，原告并未向法庭举证，应由原告承担举证不能的后果。

二、原告是否有权向被告转让《潘A租赁国有农用地示意图》中J1、J2、J3、J4、J5这五个坐标点圈起来部分的土地。

根据被告的申请，沙湾县国土资源局出具案外人余某某与被告潘A签订的《土地使用权转让合同》、案外人樊某某与案外人余某某签订的《土地合同转让协议》、《潘A租赁国有农用地示意图》，并做口头答复，证明《潘A租赁国有农用地示意图》中J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7这七个坐标点圈起来的部分土地面积为221亩，是由案外人樊某某转让给余某某、再由余某某转让给被告潘A。即原告向被告交付的400亩土地中的221亩土地，其使用权人是由樊某某变更为余某某、再由余某某变更为被告潘A；J1、J5、J6、J7这四个坐标点圈起来的部分土地面积为179亩，并未在相关土地管理部门登记使用权人信息。

根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十一条第三款规定：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。以上条款明确了国有土地的转让前提是取得国有土地使用权。但本案中，原告转让给被告的400亩土地中，221亩土地的使用权人是案外人余某某、179亩土地无登记使用权人，即原告并未取得该400亩土地的使用权，因此，原告无权转让《潘A租赁国有农用地示意图》中J1、J2、J3、J4、J5这五个坐标点圈起来的400亩土地。

原告与证人余某某均陈述原告李某某与证人余某某是合伙关系，共同开发土地，原告李某某转让给被告的400亩土地是属于李某某的部分，但是在办理国有土地使用权手续时，全都办在余某某名下。但除证人证言外，原告、证人均未提交证据对其存在合伙关系予以证明，且国有土地使用权的取得须有人民政府登记造册并核发证书，故对原告的该项意见，本院不予采纳。

综上，原告转让给被告《潘A租赁国有农用地示意图》中J1、J2、J3、J4、J5这五个坐标点圈起来的400亩土地，并未取得国有土地使用权手续，其转让行为违反了法律强制性规定。原告以该400亩土地与被告协商并签订的《转让协议》，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，因而无效。现原告请求主张解除其与被告之间的《转让协议》，因该《转让协议》为无效合同，无效合同并不涉及合同的解除，且原告要求被告返还土地，系非土地使用权人要求土地实际种植人返还土地，因原告没有土地使用权，其原告主张被告返还土地并无法律依据，故原告的诉讼请求本院不予支持。

被告潘B辩称其是受被告潘A的委托，与原告协商转让土地事宜，但被告并未提供相应证据，对其接受被告潘A委托予以证明。且原告举证的书证3、书证4中，均记载“潘B购买土地”，被告举证的书证3中记载由“潘B支付转地款”，由此，可以证明被告潘B是土地转让合同的相对人之一，故对被告潘B的该项辩解，本院不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告李某某、宋某某的诉讼请求。

本案诉讼标的0元，案件受理费70元，由原告李某某、宋某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。

审　判　长　　刘艳霞

代理审判员　　王雅文

人民陪审员　　周少莲

二〇一五年三月十一日

书　记　员　　朱海燕

土地承包经营权转让合同纠纷