广东省深圳市宝安区人民法院

民事判决书

（2016）粤0306民初16045号

原告深圳市联合某某物业管理有限公司光明分公司，地址广东省深圳市某某新区。

法定代表人麦某某。

委托代理人韩现利，广东展豪律师事务所律师。

委托代理人冯充，广东国锋律师事务所律师。

被告蔡某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住址福建省某某县。

委托代理人郑某某，男，19**年**月4**日出生，住址福建省某某县，系被告配偶。

原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告支付原告的物业管理费2,049.9元（2015年7月1日至2016年6月30日），维修基金245.99元（2015年7月1日至2016年6月30日），水电费3,720.38元（2016年6月1日至2016年6月30日）；2、被告支付原告滞纳金、滞纳金应按照每日千分之三计算至还款之日；现暂计算至2016年6月30日为：3,676.59元（计算明细见附表）。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩现利、被告的委托代理人郑某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本案相关情况

双方有争议的事项为第三项、第四项、第五项、第十一项、第十三项、第十四项，其他事项双方无争议。

一、物业管理合同的签订时间及物业管理合同约定的管理期限：原、被告均确认双方未签署物业管理合同，涉案的某某雅苑小区亦未成立业主委员会。

另查，原、被告双方确认被告于2010年与涉案小区的物业管理服务中心签署了业主公约。原告提交了一份由被告于2010年5月18日签署的《某某雅苑住宅小区业主公约》，但该份文件落款处仅有被告签名，无原告盖章。

本院认为，原、被告双方虽未签订物业管理合同，但已形成了事实上的物业管理合同关系，原告向被告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费。

二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市宝安区南环路与根玉路交汇处某某雅苑小区。

三、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：原告主张涉案小区物业管理费是2.5元/平方米/月，专项维修资金为0.3元/平方米/月，并主张其系结合市场定价和《深圳市住宅物业收费指导标准》制订上述收费标准，管理费的收费标准已征求业主意见，结合业主意见修改后在公告栏中公示，但未经业主投票决定。被告对专项维修资金收费标准无异议，但认为物业管理费收费太高，且原告没有向业主征求意见，依据被告购房时与开发商深圳市某某丰盛实业有限公司签署的《购房合同》约定，涉案房产的物业服务费为2元/平方米/月，又称因原告管理不善，物业管理费应减半收取，被告提交了照片以证明其上述主张。

另查，涉案房产为带电梯的物业。

本院认为，被告对于原告主张的专项维修资金收费标准无异议，其应按照0.3元/平方米/月的标准支付；原、被告未签署物业管理服务合同，原告主张按照2.5元/平方米/月的标准收取物业管理费缺乏合同依据，故本院对其主张不予采信，并依照被告主张的2元/平方米/月确定涉案房产的物业管理费收费标准。被告主张原告存在物业服务质量问题，但其提交的照片未显示拍摄时间，原告对照片亦不予认可，被告提交的证据不足以证实其主张，应承担相应的举证不能的不利后果，本院对被告的相关辩解意见不予采纳。

四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：原告主张被告应于每月10日之前缴纳上个月的物业管理费及本体维修资金，被告则主张双方未作约定。

五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：原告主张依据《业主公约》中的违约金约定，应为每日千分之三。被告针对此不予认可，主张原告从未通知被告缴费，不认可违约金。

本院认为，原告诉请被告承担逾期付款的违约责任，应以双方的明确约定为依据。原告主张被告签署的《业主公约》中包含了违约条款，但该《业主公约》系被告入伙时签署的承诺文件，当时原告亦未进驻涉案小区，该《业主公约》并非原、被告就物业管理费用支付及违约责任的约定，原告据此诉请被告承担逾期付款的违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。

六、物业管理公司的资质：一级物业管理资质。

七、业主房产位置：某某雅苑**栋**座3A003A。

八、业主入伙日期：2011年春节时入伙。

九、房产用途：住宅。

十、房产建筑面积：68.33平方米。

十一、业主每月应交纳物业管理、专项维修资金数额：136.66元（68.33平方米×2元/平方米/月），20.50元（68.33平方米×0.3元/平方米/月）。

十二、业主拖欠物业管理费、专项维修资金期间：原告主张2015年6月至2016年6月共计13个月。

十三、业主拖欠物业管理费、专项维修资金数额：拖欠物业管理费1,776.58元（136.66元/月×13月）、专项维修资金266.5元（20.50元/月×13元）。

十四、关于拖欠的水电费。原告主张被告拖欠2015年6月1日至2016年6月30日的水电费3,720.38元，被告对原告主张的欠费数额不予认可，被告提交的每月抄表记录亦未经被告签字确认，相应的举证不能的不利后果应由原告自行承担，对其该项诉讼请求本院不予支持。

判决结果

原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为涉案小区的业主，应向原告支付相应的物业管理费用。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金，被告应当按照相关规定进行缴纳。被告主张原告提供的物业管理服务存在质量问题，但其提交的证据不足以证明其主张，本院对其主张不予采信。

关于水电费，由于原告未能提供充分有效的证据证明被告的水电用量，被告对原告主张的欠费数额亦不予认可，相应的举证不能的不利后果，应由原告自行承担，对其关于被告拖欠水电费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告蔡某某应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市联合某某物业管理有限公司光明分公司缴纳2015年6月至2016年6月的物业管理费1,776.58元、专项维修资金266.5元；

二、驳回原告深圳市联合某某物业管理有限公司光明分公司的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币25元，由原告负担人民币20元，被告负担人民币5元。受理费原告已预交。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　陈蕾仰

二〇一六年九月三十日

书记员　　席俊奇

书记员　　王　欢

合同纠纷