安徽省太和县人民法院

民事判决书

（2014）太民一初字第02743号

原告：魏某某，男，19XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省某某市。

委托代理人：刘永利，安徽炎黄律师事务所律师。

被告：陈某某，男，19XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省某某县。

被告：孔某，男，19XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省某某市。

委托代理人：贾彪，安徽天联天律师事务所律师。

原告魏某某诉被告陈某某、孔某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告魏某某及其委托代理人刘永利，被告孔某及其委托代理人贾彪到庭参加诉讼，被告陈某某经本院公告送达开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

魏某某诉称：我于2013年5月20日购买陈某某的房屋，约定房屋价格为200000元，交房时间为2014年5月1日，我已经将购房款全部支付给两被告。在签订协议后我按照合同约定分别于2013年5月31日、2013年8月11日、2014年2月27日交付给孔某100000元、50000元、10000元，孔某承诺于2014年5月1日交房，如不能交房，愿意用其街上门面房作抵押，孔某先后收取我购房款200000元，是我购买该房屋的收款人，又是保证人、抵押人，孔某应当将购房款返还给我。现两被告未按照约定交付房屋，为此提起诉讼，请求判令两被告返还购房款200000元及损失20000元，合计220000元，本案诉讼费由两被告承担。

陈某某未答辩也未提交证据。

孔某在庭审中辩称：2013年5月20日魏某某与陈某某签订的购房协议无效，因此2013年5月31日孔某出具的担保书也无效，又因孔某在本案中无过错，所以不应承担民事责任。魏某某的购房款至今未付清，应视其首先违约。孔某担保的内容仅是房屋的质量问题，因房屋的质量没有出现问题，所以孔某不应承担责任。孔某共收到魏某某购房款160000元，扣除陈某某欠孔某的工程款20300元，余下的139700元孔某已全部交给陈某某，购房协议上的40000元定金不是孔某收的。魏某某至今未提供证据证明购买房屋造成的损失，其诉讼请求的20000元损失不应支持。孔某不是本案适格的被告，他仅是原告购买陈某某房屋的介绍人，请求依法驳回魏某某对孔某的起诉。

经审理查明：2013年5月20日陈某某（甲方）与魏某某（乙方）签订购房协议，孔某作为担保人在协议上签字，协议约定：“乙方出资二十万元购买甲方底上八间（后院以中为准）地址位于程范路南，胡总中心街以西，新开发的第一街街西，从南头数第十、十一、十二、十三间，上下层共面积277.2平方米，后院除外。付款方式，先付定金三万，地梁道好一次付清。建房质量和要求，和其他楼房相同，从交付使用之日起三年内，如房屋出现建筑质量问题，由甲方出资维修，交房日为2014年5月1日，如有违约者，由违约方承担法律责任。此协议一式三份，自签字之日起生效，任何人不得违约，如有违约，后果自负。房屋出售后如出现与该房屋有牵连的民事纠纷，由甲方承担责任。房产证由甲方协助统一办理，费用由乙方负责。乙收购房定金肆万元正。”2013年5月31日，孔某出具担保书一份，担保书载明：“乙方魏某某购买甲方陈某某底上八间，后院以中心为准，上下层两间面积共277.2平方米，如甲方出现房屋质量问题或到期不交付房屋给乙方使用，由担保人孔某担负全部责任。今收魏某某拾万元整为买甲方陈某某流河以北岸第一街，街西店面房所用。（××）担保人：孔某，证明人：杨文山孔祥彦，2013年5月31日”。2013年8月11日，孔某向魏某某出具收条一份，收到魏某某购房款50000元，承诺到2014年5月1日交房，如房子盖不好可用街面店面作抵押（饭店）。2014年2月27日，孔某向魏某某出具收条一份，收到魏某某购房款10000元。

上述事实，有魏某某举证的其本人身份证、购房协议、收条、担保书，孔某举证的收条、光盘以及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷予以证实。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。本案中，陈某某将农民集体所有的土地用于非农建设，未取得建设用地使用权，故陈某某与魏某某签订的房屋买卖协议，违反法律、行政法规的强制性规定，该协议无效，陈某某因该协议取得的财产，应当予以返还。房屋买卖协议是本案的主合同，孔某向魏某某出具的担保书及书面保证是从合同，现主合同无效，从合同也无效。魏某某在庭审中称，其共交付给孔某购房款200000元，孔某应当返还其购房款200000元并赔偿购房损失20000元。孔某辩称房屋买卖协议签订时魏某某交付的定金是陈某某所收，其共收取魏某某购房款160000元，扣除陈某某欠其的工程款20300元，剩余的139700元已全部交付给陈某某，魏某某要求赔偿购房损失20000元没有依据，不应支持。因魏某某和孔某在庭审中均承认购房协议结尾处注明的文字“乙收购房定金肆万元正”是陈某某所写，文字上的手印也是陈某某所按，魏某某未能提供其他证据证明孔某是该购房定金的收款人，故魏某某要求孔某返还购房定金的诉讼请求本院依法不予支持。同时，孔某未能提供充分证据证明其已经将收取魏某某的购房款交付给陈某某，且孔某不仅是魏某某购买房屋的担保人，也是收款人，因房屋购买协议无效，孔某收取魏某某的购房款没有合法根据，应当将取得的不当利益返还给魏某某，故魏某某要求陈某某、孔某返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。魏某某要求两被告赔偿购房损失20000元，但未能提供证据证明其损失，本院依法不予支持。陈某某经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，也未提交答辩状和证据，应视为自动放弃了质证和抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内返还原告魏某某购房款人民币40000元；

二、被告孔某于本判决生效之日起十五日内返还原告魏某某购房款人民币160000元；三、驳回原告魏某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4600元，由被告陈某某、孔某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。

审　判　长　　徐功法

代理审判员　　吴丽娟

人民陪审员　　吴永兴

二〇一五年二月二十七日

书　记　员　　王艳春

合同纠纷