广东省中山市第二人民法院

民事判决书

（2014）中二法黄民一初字第430号

原告：吴某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广西壮族自治区某某市。

委托代理人：王俊全，广东帅毅律师事务所律师。

被告：吴某某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住某某市。

被告：王某某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住某某市。

原告吴某诉被告吴某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月14日受理，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王俊全到庭参加诉讼，被告吴某某、王某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称：2013年7月24日，原、被告双方签订了两份《房地产买卖合同》，被告将位于中山市黄圃镇中兴路XX号的房产（房产证号：粤房地证字第C61207XX）及位于中山市三角镇金三大道中XX号东润华庭某某苑XX幢XXX房的房产（房产证号：粤房地证字第C67057XX）卖给原告，当天，原告将100万元定金通过银行转帐给被告吴某某，二被告向原告出具了《收款收据》，然被告并没有按合同约定将房产交付给被告使用及没有协助原告办理过户手续。经查，该两处房产已于2014年1月被中山市第二人民法院查封。为维护原告合法权益，请求法院判决：1.两被告继续履行合同并协助原告办理房地产过户手续；2.两被告支付原告违约金100万元；3.两被告支付占用原告购房款及定金期间的银行四倍利息损失（从2013年7月27日起至全部归还止）；4.两被告支付原告聘请律师产生的律师代理费2万元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为解除合同，并增加一项诉讼请求：被告双倍返还定金200万元。

原告为支持其主张，在举证期限内向法庭提交的证据有：1.房地产买卖合同2份；2.担保函；3.收款收据2份及转账记录2份；4.中山市土地房产产权档案管档案资料证明表；5.委托代理协议及发票；6.结婚证复印件。

两被告在法定期限内未答辩，亦未向法庭提交证据。

经审理查明：2013年7月24日，原告与两被告签订一份《房地产买卖合同》，约定两被告将位于中山市黄圃镇中兴路XX号的房地产（房产证号：粤房地证字第C61207XX／C13505XX，建筑面积289.58平方米，3层）以115万元出卖给原告，原告于签订合同当天付定金70万元，过户当天支付45万元，被告于2013年7月27日前将房屋交付原告使用。同日，原告与吴某某签订一份《房地产买卖合同》，约定吴某某将位于中山市三角镇金三大道中XX号东润华庭某某苑XX幢XXX房的房产（房产证号：粤房地证字第C67057XX，建筑面积108.62平方米，6层）以35万元出卖给原告，原告于签订合同当天付定金30万元，过户当天支付5万元，出卖人于2013年7月25日前将房屋交付原告使用。上述两份合同第六条违约责任均约定“一、若甲方违约发生拒不交付房屋或拒不办理过户登记手续等情形时，乙方有权选择要求甲方继续履行合同并赔偿损失或解除合同并赔偿损失：1.乙方要求继续履行合同时甲方应赔偿损失包括：逾期交付房屋或逾期办理过户登记手续期间占用乙方购房款及定金期间的银行四倍利息损失。因提起诉讼所发生的诉讼费用及聘请律师产生的律师代理费。2.乙方要求解除合同时甲方除全额返还购房款外还应赔偿的损失包括：双方返还已收取的购房定金；占用乙方购房款期间的银行四倍利息损失；因提起诉讼所发生的诉讼费用及聘请律师产生的律师代理费。上述两份合同落款处均有原告与两被告的签名。当天，吴某某还向原告出具一份《担保函》，内容为吴某某自愿提供其名下小型轿车粤TUG2XX号担保上述合同履行，如两被告违约及签订的房产有被法院查封，其自愿承担一切责任以及所有诉讼费、律师费、差旅费等，并赔偿人民币100万元。

2013年7月24日，原告通过农业银行汇款500000元及447500元给吴某某，另支付吴某某现金52500元，两被告在原告的转帐凭证上签名确认已收到原告上述款项，并向原告出具收取其购买中山市三角镇金三大道中XX号东润华庭某某苑XX幢XXX房定金30万元的收款收据一份，以及收取原告购买中山市黄圃镇中兴路XX号定金70万元的收款收据一份。

另查明：位于中山市黄圃镇中兴路XX号的房地产产权人为吴某某、王某某，于2009年12月30日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山黄圃支行，抵押金额45万元，该房地产于2014年1月23日及同年1月26日被本院查封。位于中山市三角镇金三大道中XX号东润华庭某某苑XX幢XXX房的房地产产权人为吴某某，于2008年10月10日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行中山分行，抵押金额172000元，于2014年1月23日被本院查封。两被告于1998年2月10日在中山市黄圃镇登记结婚。原告因本案诉讼，聘请广东帅毅律师事务所律师，花费律师费20000元。

本院认为：原告与被告签订的两份《房地产买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的某制性规定，系有效合同，对双方当事人具有约束力。被告未按合同约定交付房屋给原告已构成违约，现原告请求依照约定解除合同，并由被告承担违约损失，理据充分，本院予以支持。被告向原告出具《担保函》，其中“如两被告违约及签订的房产有被法院查封，其自愿承担一切责任以及所有诉讼费、律师费、差旅费等，并赔偿人民币100万元”的内容实为对违约金的约定，不违反法律规定，现原告请求被告支付违约金100万元，本院予以支持。

双方约定原告已交纳的款项为定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案中两个合同的定金应当分别不超过7万元（35万元×20%）和23万元（115万元×20%），合计30万元，超过部分70万元（100万元－7万元－23万元）应当作预付款处理，故原告请求双倍返还定金的数额应当分别为14万元和46万元，合计60万元，而不是原告主张的200万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告在本案中既要求适用违约金又要求适用定金条款，不符合上述法律规定，出于有利于债权人的选择，相比，本院在本案中适用违约金计算违约损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的，本案中原告请求支付占用购房款及定金期间银行四倍利息损失属于对违约损失赔偿额的计算方法，原告未能举证证明其损失高于约定的违约金，因此，本院在已支持原告违约金请求的情形下，对其支付利息损失的请求不再支持。原告请求被告支付因本案诉讼花费的律师费，符合双方约定，本院予以支持。

两被告系夫妻关系，且涉案合同、收款收据均由两被告共同签名，因此本案债务应当按两被告的夫妻共同债务处理，由两被告共同偿还。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院对案件的审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告吴某与被告吴某某，及原告与被告吴某某、王某某于2013年7月24日签订的两份《房地产买卖合同》；

二、被告吴某某、王某某在本判决生效之日返还原告购房款100万元；

三、被告吴某某、王某某在本判决生效之日支付原告违约金100万元；

四、被告吴某某、王某某在本判决生效之日支付原告律师费2万元；

五、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30800元，由原告负担10199元，由两被告负担20601元（应在本判决生效后七日内向本院交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　　瞿　兵

审　判　员　　曾志专

代理审判员　　蒋伟成

二〇一四年六月十七日

书　记　员　　汤雅仪

房屋合同纠纷