辽宁省沈阳市中级某某法院

民事判决书

（某某14）沈中民二终字第2628号

上诉人（原审原告）：刘某某，女，****年**月**日出生，汉族，辽宁某某出版社编辑，住址沈阳市和平区。

委托代理人：梁志，辽宁某某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王某某，男，****年**月**日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。

委托代理人：郭斐，辽宁联胜律师事务所律师。

上诉人刘某某因与被上诉人王某某物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区某某法院（某某14）沈和民二初字第00063号民事判决，向本院提起上诉。本院于某某14年10月29日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于某某14年11月4日公开开庭审理了本案，上诉人刘某某及其委托代理人梁志、被上诉人王某某的委托代理人郭斐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

刘某某诉称，刘某某与王某某于1981年4月25日登记结婚。1988年王某某单位分给其一套位于沈阳市和平区某某街某某号房屋以供承租居住，由于刘某某单位也分给刘某某一套房屋，而王某某的弟弟即王某某没有房屋居住，故刘某某一家搬到刘某某单位分的房屋居住，而把王某某单位分的的房屋借给王某某居住。该房屋需要交纳的全部费用包括但不限于物业费、采暖费等费用均由王某某缴纳。某某09年6月16日王某某与沈阳铁路局房改办签订“出售公有住房协议书”，王某某将其单位分的公房即位于沈阳市和平区某某街某某号（某某）房屋买为私有，并于当日缴纳13，899元补足全部房款。王某某因病于某某12年6月30日去世，王某某买为私产的上述房屋于某某13年3月12日登记为刘某某单独所有，房产证号为“沈房权证中心字第NO60455418号”。王某某长期借用居住刘某某和王某某的房屋，王某某仅于某某01年给刘某某和王某某房费800元、某某03年给了1000元。王某某生前多次要求王某某返还房屋，王某某不但不腾房还对王某某进行打骂。刘某某认为，公民的私有财产神圣不可侵犯。涉诉房屋从始至终就是刘某某丈夫承租的单位公房并在后来买为私有产权，王某某生前该房屋即为夫妻共同财产，王某某死后，由刘某某继承并单独所有。刘某某享有占有、使用、收益、处分等完整所有权，是受法律保护的，王某某应当将刘某某的房屋返还给刘某某。并且王某某长期居住使用刘某某的房屋，致使刘某某不能居住使用或对外出租获取收益，给刘某某造成了经济损失，故刘某某请求按照同地段同面积房屋每月租金1000元标准请求王某某赔偿刘某某两年的租金损失共计24，000元。诉讼请求：1、请求某某法院依法判令王某某返还刘某某房屋，腾退刘某某所有的位于沈阳市和平区某某街某某号（某某）房屋（房证号：沈房权证中心字第NO60455418号）；2、请求某某法院判令王某某给付刘某某两年的房屋租金损失共计24，000元；3、由王某某承担本案的诉讼费。

王某某辩称，刘某某所述与事实严重不符。诉争房屋原系公房，王某某在原公房分配时，是确定面积因素的一个重要条件，并且该房屋是收回单位原分配的小房置换而来。在房屋参加房改的同时，仅是借用王某某的名某，其实际购房人为王某某，购买产权的相关款项由王某某交纳，该房屋实际产权人为王某某，王某某仅是名某上的产权人。请法院区分房改房与商品房在房屋来源及性质上的不同，查清本案事实，驳回刘某某全部诉讼请求。

原审法院审理查明，诉争房屋位于沈阳市和平区某某街某某号某某，建筑面积52.75平方米，原为沈阳铁路局的公有房屋，原承租人为王某某。王某某系沈阳铁路局职工，1988年通过单位分配得到诉争房屋，房屋租金一直从其工资内扣除。某某09年6月16日，王某某与沈阳铁路局房改办签订出售公有住房协议书，后王某某缴纳购房款13，899元。某某09年6月26日，沈阳铁路局住房交易中心开具了诉争房屋住房交易（停、起租）证明，诉争房屋自某某09年7月停（起）租。王某某于某某12年6月30日死亡。某某13年2月25日，沈阳市第一公证处出具公证书一份，公证事项为诉争房屋全部归刘某某所有。某某13年3月12日，刘某某取得诉争房屋所有权证书。而王某某及其配偶、儿子一直在诉争房屋居住至今。

原审法院另查明，原审法院依王某某申请调取的住宅分户管理卡片上记载，诉争房屋原址为沈阳市和平区南京街10段3里10号，承租人为王某某，家庭成员依次为母亲刘某某、弟弟王某某、弟媳李某某、长子王某、外甥王某、妻子刘某某即原告。辈数为3辈，人口7人。

原审法院再查明，刘某某申请出庭的证人王海天及王某某申请出庭的证人袁某，均为沈阳市铁路局职工，上述证人在庭审中述称，单位分房时考虑的因素有家庭人口、辈数及职工工龄。

原审法院认为，本案首先应明确王某某及其妻、子能否构成对作为原来作为公有住房的诉争房屋的共有。在取得公房使用权时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也应构成共有。刘某某申请出庭的证人王海天及王某某申请出庭的证人袁某，该二人均为沈阳铁路局职工，其在庭审中均陈述表示，单位分房时考虑的因素有家庭人口、辈数及职工工龄，同时住宅分户管理卡片亦详细记载了家庭成员，辈数及人口。故应认定诉争房屋作为公有住房进行分配时，王某某及其妻、子作为同住人口是分房时确定面积等因素的一个重要条件的，因此，王某某及其妻、子对原作为公有住房的诉争房屋具有共有使用权。而根据“买卖不破租赁”的原则，王某某基于共有享有的使用权不因房屋产权变化而丧失，故王某某占有、使用诉争房屋为有权占有，对刘某某的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华某某共和国合同法》第二百二十九条，《最高某某法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费500元（原告已预交），由原告刘某某负担。

宣判后，上诉人刘某某不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决；依法发回重审或者改判被上诉人腾房；一审诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审认定事实错误，请求二审法院予以纠正。1988年，王某某是通过换房换来涉诉房屋，不是单位分房。换房时不考虑人口因素。住宅分户管理卡片的记载虚假。涉诉房屋取得与被上诉人没有关系。二、原审法院基于错误的事实认定作出了错误的判决。本案中，被上诉人不构成对原公房的共有使用权。被上诉人仅仅是居住在涉诉房屋里，涉诉房屋没有转化成家庭共同财产，被上诉人也没有任何投入，所交旧房也不是被上诉人与王某某的共有财产，而是王某某的个人财产。三、本案关键问题在于，涉诉房屋是否已经转化成家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房使用权时，被上诉人是否作为分房时确定面积等因素的重要条件，被上诉人是否交纳了增加面积款，所交旧房是否为被上诉人的共有财产。这些问题的答案都是否定的。四，原审法院的错误判决会导致严重的社会问题。

被上诉人王某某辩称：上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

本院查明事实与原审法院查明事实一致。

上述事实，有出售公有住房协议书、国有住房出售收入专用票据、住房交易（停、起租）证明、公证书、房屋所有权证，住宅分户管理卡、证人证言及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。

本院认为：依据原审法院调取的住宅分户管理卡片记载的内容，本案争议房屋原为公有住房，承租人为王某某，王某某为家庭成员之一，即王某某为争议房屋的共同承租使用权人，享有对争议房屋的承租使用权。争议房屋虽经房改、公证继承及由刘某某取得争议房屋的所有权证书，但王某某对争议房屋享有的共同承租使用权并不因此而消失。故王某某对争议房屋的占有使用并不是无权占有，刘某某主张要求王某某腾退房屋及给付房屋租金的诉请，缺乏法律依据，原审判决驳回刘某某的诉讼请求并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人刘某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　李　妍

代理审判员　单　立

代理审判员　李大鹏

二〇一四年十一月六日

书　记　员　郑金玲

物权  纠纷  保护