北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2013）二中民终字第15567号

上诉人（原审被告）朱某，男，****年**月**日出生。

委托代理人朱岚，北京市东易律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郑某某，女，****年**月**日出生。

委托代理人马玉珍，北京市中润律师事务所律师。

原审第三人北京某某房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区某某仓某某大厦某某号。

法定代表人刘某，董事长。

委托代理人于某某，男，****年**月**日出生。

原审第三人北京某某投资担保有限公司，住所地北京市东城区某某仓某某大厦某某号。

法定代表人刘某，董事长。

委托代理人于某某，男，****年**月**日出生。

上诉人朱某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年7月，郑某某起诉至原审法院称：2013年3月5日，经北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）提供居间服务，我与朱某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定朱某将其所有的619号房屋出售给我，房屋售价为725000元。同时，我还与案外人朱某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买了朱某所有的621号房屋，房屋售价亦为725000元。由于上述二套房屋相通，故需要一同办理过户手续。合同签订后，我按约定向朱某支付了定金50000元。此后，因朱某故意拖延，直至4月1日才办理完房屋解除抵押登记手续。我接到中介公司通知后于2013年4月8日携全款到北京办理房屋产权过户手续时，才得知朱某无法提供该房屋的购房契税票，由此将多产生一笔几万元的税费。后经中介公司积极协调，朱某同意于2013年4月30日前办理完房屋过户及交割手续。2013年4月25日，我接到通知再次携全款到北京办理产权过户手续，由于朱某未到场，故涉诉房屋的过户手续无法办理。2013年5月6日至5月8日，案外人朱某三次以手机短信和致函的方式要求支付除100000元定金外的全部房款1450000元（二套房屋），属变相涨价，且要求我将房屋过户相关税费350000元汇至其个人账户。我认为朱某单方变相涨价，改变合同的实质性条款，完全没有履行合同的诚意，已构成根本违约。故我起诉要求解除我与朱某签订的《房屋买卖合同》，要求朱某双倍返还定金100000元，诉讼费由朱某承担。

朱某辩称：郑某某所述签订合同及补充协议的情况属实。但郑某某的真实目的并非购房，而是倒卖房屋。在签订合同时，我已提供了相关资料，故郑某某及某某公司在签订合同时就明确知道我可以提供什么资料。我、郑某某及某某公司曾约定4月8日办理过户手续，我也按约定到场配合办理过户手续。但郑某某以税费超过预期为由拒绝办理交付房款、税款，并拒绝办理过户手续。此后，郑某某及某某公司多次要求我提供相关票据，且未经我同意，便办理了诉争房屋的网签手续。郑某某称，其曾于4月25日携全款来京办理过户手续，其实是某某公司想通过欺骗手段从我手中拿走合同原件。合同约定的定金，性质为履约定金，郑某某拒不支付税费、房款，已构成根本违约，最终导致合同无法履行，故郑某某无权要求返还定金。综上，我同意解除双方签订的买卖合同，但不同意返还定金。

某某公司、北京某某投资担保有限公司（以下简称某某公司）述称：郑某某所述签订合同及补充协议的情况属实。双方曾共同去办理过户手续，由于朱某名下房屋的材料不全，故只有案外人朱某名下的房屋可以办理过户手续。又因两套房屋连在一起，故需要一起办理过户手续。郑某某的诉讼请求并不涉及我公司，故我公司不发表意见。

原审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，郑某某与朱某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。根据已查明的事实，郑某某同时购买了朱某及案外人朱某名下的两套房屋，并签订两份独立的买卖合同。郑某某主张两套房屋应一同办理过户手续，虽然郑某某与朱某并未就此问题进行明确约定，但根据相关短信的往来记录、某某公司与某某公司的陈述以及案外人朱某多次要求郑某某同时支付两套房屋购房款的情形，郑某某与朱某对于两套房屋应当一同办理过户手续一事是明知的。而由于朱某原因导致双方约定期限届满前，仅有一套房屋能办理过户手续，此情形系朱某违约，应承担相应的违约责任。此后，案外人朱某又代表朱某以郑某某违约为由，单方要求郑某某增付购房款，擅自变更合同内容，亦为朱某违约。现郑某某起诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，朱某同意，法院对此予以准许。因合同解除系因朱某违约所致，故郑某某要求朱某双倍返还定金，于法有据，法院对其诉讼请求予以支持。据此，原审法院于2013年8月判决：一、解除郑某某与朱某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、朱某于判决生效后七日内双倍返还郑某某所交定金人民币十万元。

判决后，朱某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回郑某某的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：原判认定的事实存在多处错误，对违约责任的认定存在偏颇，我已经按照合同约定全面履行了自己的义务，在郑某某拒不履行合同的情况下，我有权依据合同不予退还定金。郑某某、某某公司、某某公司同意原判。

经审理查明：2013年3月5日，经某某公司提供中介服务，案外人朱某受朱某委托与郑某某签订《北京市存量房屋买卖合同》双方约定，郑某某购买朱某名下位于619号房屋，该房屋建筑面积22.12平方米，规划设计用途为办公，成交价格为725000元，郑某某向朱某支付定金50000元。双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。朱某应当在领取全部房款当天将房屋交付给郑某某。上述合同签订同时，案外人朱某还与郑某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定郑某某购买朱某名下位于621号房屋，该房屋建筑面积22.12平方米，规划设计用途为办公，成交价格为725000元，郑某某向朱某支付定金50000元。双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。朱某应当在领取全部房款当天将房屋交付给郑某某。同日，案外人朱某（甲方）受朱某委托与郑某某（乙方）及某某公司（丙方）签订《补充协议》，约定：对甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及甲乙丙三方签署的《居间服务合同》及有关补充协议达成如下修正：如政策有变，为尽快完成交易过程，甲乙双方协商一致自愿同意在2013年3月31日先行自行缴纳有关交易房屋涉及的相关税款。如在缴纳上述有关税款后甲乙解除《北京市存量房屋买卖合同》或变更交易信息的，由税费缴纳方自行办理税费退还手续，另一方必须积极全面配合，丙方在必要时提供协助。甲乙双方约定于2013年4月30日（原约定日期为2013年4月15日，后经双方协商延迟至4月30日）之前办理过户手续并做房屋交割。房屋交易所产生的一切税费由乙方承担，税费以国家新政为准。《补充协议》有甲方朱某、朱某，乙方郑某某及丙方某某公司经办人杨文全的签名。同日，案外人朱某受朱某委托与郑某某及某某公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定由某某公司负责办理交易双方的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。上述合同及补充协议签订后，郑某某向朱某支付定金50000元。

2013年4月8日，朱某、朱某、郑某某共同前往房屋交易部门准备办理上述二套房屋的过户手续，朱某、朱某所携带的相关材料并不能以差额的方式完成缴税手续，故双方当日未能完成过户手续。

2013年4月25日，郑某某与案外人朱某前往房屋交易部门，但当时仅能办理一套房屋的过户手续。故朱某提出先行办理一套房屋的过户手续，并要求郑某某给付两套房屋的全部购房款。郑某某认为由于此两套房屋在格局上是相通的，应当一同办理过户手续，不同意先行办理一套房屋的过户手续，且也不能在仅办理一套房屋过户手续的情况下，支付两套房屋的全部购房款。

2013年5月6日，案外人朱某曾发短信要求郑某某在扣除上述两套房屋支付的定金100000元外，于5月8日前再支付购房款1450000元，并将相关税款一并汇入朱某的账户内，即可办理过户手续。就房屋价款增加一事，朱某认为郑某某的行为已构成违约，其所交定金应当没收，故每套房屋应再支付购房款50000元。

二审庭审中，朱某作为朱某的代理人称：在2013年4月8日未能办理过户手续之后，其与中介共同前往东城区建委调取契税票，并到开发商处调取原始购房发票，以配合郑某某以差额方式完成缴税手续。另，朱某提交了其与东城区地税局工作人员的对话录音及东城区房屋交易大厅中张贴的房产交易税收政策解读，以证明以差额方式的缴税金额比以全额方式缴税的金额还要高，且如果要以差额的方式完成缴税必须要提供个人手中的原始购房发票，开发商手中的发票联无法完成缴税。郑某某认为朱某提供的证据并非一审期间无法获得的新证据，故其不予质证，且不认可录音的真实性、关联性。某某公司、某某公司认可东城区房屋交易大厅中张贴的房产交易税收政策解读的真实性，但不认可朱某的证明目的，也不认可录音的真实性。

二审审理中，朱某提交了调查取证申请，请求法院向东城区住建委、北京市地税局东城分局查询在没有购房发票的情况下能否完成过户及缴税、全额缴税与差额缴税的土地增值税分别为多少，并请求法院向北京市住房和城乡建设委员会调取涉案房屋买卖的网签合同档案材料。朱某还提交了中止审理申请，朱某以居间服务合同纠纷为由将某某公司、某某公司诉至北京市大兴区人民法院，并申请追加郑某某为第三人，请求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并请求某某公司、某某公司赔偿其经济损失12000元。朱某认为该案的审理结果直接影响本案的判决，请求中止本案的审理。

以上事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、短信记录、录音、申请书等证据在案佐证。

本院认为：关于朱某所提中止审理申请，本案系房屋买卖合同纠纷，而朱某在北京市大兴区人民法院提起的诉讼为居间服务合同纠纷，其争议焦点及判决结果均围绕朱某与某某公司、某某公司的居间服务关系，与朱某与郑某某之间的房屋买卖合同关系无关，故朱某以另案诉讼可能影响本案之审理结果为由主张中止本案的审理，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于朱某所提调查取证申请，其申请法院调查收集的证据不属于人民法院依职权调取的档案材料的范围，故本院对于朱某的调查取证申请不予支持。

关于郑某某与朱某所签《北京市存量房屋买卖合同》能否解除一节。双方签订买卖合同后，郑某某与朱某就买卖合同的履行产生了纠纷，现郑某某诉请解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，朱某亦表示同意，本院对此不持异议。

关于郑某某能否主张双倍返还定金一节。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案的争议焦点为朱某是否有违约行为，是否存在不履行约定债务的情形。根据已查明的事实，2013年4月8日，朱某、朱某、郑某某均前往房屋产权交易部门准备办理产权过户登记手续，但因朱某、朱某携带的相关材料不能以差额的方式完成缴税而未能完成过户手续。双方签订的合同中，并未对以何种方式缴纳税费进行约定，现亦没有证据证明朱某所携带材料不能完成过户手续，在此情况下，不能认定朱某存在违约情形。此后，朱某与郑某某就如何缴税进行了协商，根据朱某自述其在2013年4月8日后仍在补办以差额方式缴纳税费的相关票据，可以看出朱某已同意配合郑某某补办以差额方式缴纳税费的相关材料，合同并未因此而不能履行，双方亦在以积极的态度努力促成合同的履行。直至2013年4月25日，朱某与郑某某再次前往房屋产权交易部门，在朱某没有到场的情况下，朱某提出先行办理一套房屋的过户手续，并要求郑某某给付两套房屋的全部购房款，郑某某对此不予认可，且认为此两套房屋在格局上是相通的，应当一同办理过户手续，不同意先行办理一套房屋的过户手续，故而2013年4月25日双方又未能完成过户手续。从双方所签合同来看，合同中并未明确约定支付剩余购房款的时间，亦未对两套房屋是否一同办理过户手续进行约定，在合同约定不明的情况下，2013年4月25日双方就此进行协商，但未能达成一致意见，直至合同约定的履行期限届满为止，双方也未能就此协商一致。结合上述事实可以看出，双方在合同履行中对于合同约定不明之处进行了补充协商，但是未能就购房款给付时间以及两套房屋是否一同过户等履行中的重要问题达成一致意见，且朱某与郑某某又均同意解除房屋买卖合同，故朱某、郑某某对于合同的最终履行不能均不应承担责任。鉴于此，在合同解除之后，朱某应将已收付的定金五万元返还给予郑某某。原审法院以朱某违约为由判决朱某双倍返还定金不妥，本院予以纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

一、维持北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09603号民事判决第一项；

二、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09603号民事判决第二项；

三、朱某于本判决生效后七日内返还郑某某所交定金人民币五万元；

四、驳回郑某某的其他诉讼请求；

五、驳回朱某的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1150元，由郑某某负担575元（已交纳），由朱某负担575元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费2300元，由郑某某负担1150元（于本判决生效后七日内交纳），由朱某负担1150元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刁久豹

代理审判员　　刘丽杰

代理审判员　　王　佳

二〇一三年十二月二十日

书　记　员　　刘　莹

房屋  买卖合同  违约